央行罕见提及房地产“两个维护”,到底蕴含何种深刻金融深意?

央行罕见提及房地产“两个维护”,到底蕴含何种深刻金融深意?
2021年10月01日 15:42 莫开伟

作者莫开伟系中国知名财经作家

央行于9月27日公布货币政策委员会2021年第三季度例会内容,会议着重分析了国内外经济金融形势,明确了货币政策总基调,提出了“增强信贷总量增长的稳定性”、“坚持把服务实体经济放到更加突出的位置”等重要内容。同时,还明确提出了“要维护房地产市场的健康发展,维护住房消费者的合法权益。”

央行对房地产提出的“两个维护”尚属首次,这是十分罕见的事情,引发了全国民众广泛关注,尤其引发了房地产行业的各种猜测。当然,央行提出这个观点,并非一时心血来潮,而是根据当前我国客观经济现状尤其是房地产业发展现状而做出的货币政策指向。无论怎么说,“两个维护”对于中国房地产业来说将会是一个极大的利好消息。

只是,也有不少读者朋友对央行提出的这个观点多少有些不太理解,总认为既然中央政府确定了坚持“房住不炒”的房地产长久调控思路,避免房地产业发展虚火过旺,应该持续对房地产业保持严调控操作才对;同时也认为,央行提出这个观点,是否与当前全国各级政府不断升级和层层加码的楼市调控政策相冲突,今年1至8月全国各地政府出台了楼市调控政策总数逾400项,平均每月超过50项,央行这个观点一提出来,是否各地政府对楼市调控就有放松的可能?更有人担忧,央行提出这个观点是否会将原来房地产调控所取得的成绩全部对冲掉,有可能触发房地产业重新步入快速发展轨道?

事实上,读者朋友有上述看法或担忧也属正常心理,当前客观经济现实又证明央行提出“两个维护”的观点是必要的,也是及时的。一方面,距离“三道红线”政策落地刚满一年。自去年8月“三道红线”政策落地后,房地产行业降杠杆效果明显。近一年时间以来,超过三成房企成功降档,净负债率下降,现金短债比有所提升。但在房地产市场双向收紧的背景下,部分龙头房企和中小型房企现金流紧张,面临较大的财务和经营压力,债务违约可能性较大;如果任由这种现象蔓延,有可能引发我国的金融经济危机。另一方面,目前全国房地产调控存在盲目求速倾向,尤其把过多的调控精力放在限制房价上涨过快或下跌过快上,这导致了目前中国楼市调控陷入了到底是向左还是向右的两难境地,让所有的调控处于摇摆不定或举棋不定的尴尬局面,使得房地产调控无法冲出怪圈,对下一步楼市调控也带来较大的负面影响。再一方面,如果不对房地产调控思路进行适当转换,继续保持高压态势,对房地产调控不实施有所区别的调控原则,而是全面“一刀切”的调控,不仅可能有更多的房地产企业难以度过这波严调控的“寒冬”,也会对各地政府带来较大的影响,比如土地拍卖数额大幅下降以及与房地产业有关的税费大幅减少,目前各地政府身上的各种债务数额较大,无疑对当地政府债务也带来较大的压力,更会对当地民生工程以及其他基础设施建设带来较大的影响。

最后,还要看到,目前银行机构对房地产业贷款在连续回落,使得不少房地产企业尤其是头部房地产企业出现了债务违约问题,一些房企由于资金断链,而房子又进行了预售,就有可能影响按时将房子交付给购房者,这样有可能引发局部地区的社会不稳定风波。据国家统计局数据显示,1至8月,全国房地产开发投资同比增长10.9%,依然维持两位数的正增长,不过同比增速已经高位连续回落。房地产贷款增速总体平稳。6月末,全国主要金融机构房地产贷款余额50.8万亿元,同比增长9.5%,增速较3月末低1.4个百分点。如果这种压缩房地产企业贷款的情况继续延续,则房地产企业的日子将更加雪上加霜。

很明显,了解了当前中国客观经济现状以及房地产业面临的“两种前途”严峻局势,就会对央行提出的“两个维护”持赞成态度,也会理解央行的良苦用心。

那么,央行此时提出对房地产业的“两个维护”到底蕴含何种金融深意?结合当前经济金融形势以及央行货币政策定调,我觉得央行提出“两个维护”的观点主要蕴含三方面金融深意:

首先,对房地产业信贷调控应采取有所区别的原则。就是要求银行金融机构要看到中国经济大局,充分把控宏观经济金融形势,采取“有保有压”的调控政策,确定信贷支持不是全面收紧;尤其要消除不顾实际在调控中采取“一刀切”的简单粗暴的调控方式。对于信用好、抗风险能力强、管理严格规范的房地产企业该信贷支持的还得继续支持,消除不问青红皂白全部抽贷、压贷和断贷等不负责任的行为,避免因为信贷规模盲目压缩人为加大房地产企业的风险。对于资金实力弱、抗风险能力差的房地产企业,就应该断然采取收缩信贷规模的调控措施,将有限信贷资金投放到有发展前途的房地产企业身上。只有这样,才能使我国房地产业出现一种积极可喜的变化,就是淘汰规模小、实力弱、资质差的中小房企,让房地产企业之间不断实现兼并或整合,使整个房地产业实现生态化,让有实力、有资质的房地产企业脱颖而出,确保我国房地产业健康可持续发展,为中国经济稳健发展做出贡献。

其次,对房地产业调控应确保不发生金融风险。对房地产业调控是中央政府一以贯之的态度,坚持“房企不炒”也是中央政府调控的最终目标;但如何落实好中央政府有关房地产业调控的政策精神,是具有高深的金融学问的,需要各级政府以及银行金融机构的深入研究与广泛讨论,切忌一知半解,尤其消除片面或曲意理解行为。这需要银行金融机构加强对当前房地产业面临的现状以及发展动态的研究,在信贷规模调整或发行债券融资等方面不能脱离实际,坚决消除片面追求房地产业调控速度、或盲目下达调控指标的做法,一切金融调控措施要在不触发房地产业经营风险、不会引爆金融经济危机的前提下进行。否则,只顾调控速度或只求完成调控任务,随意压缩房地产企业信贷规模,房地产业就有可能陷入不利发展状态,就会促使房地产业步入恶性循环怪圈,不仅会影响房地产业健康可持续发展,更会影响广大购房者利益和中国经济的增长。

再次,对房地产业调控要均衡各方利益。不管承认与否,目前房地产业都成了中国的一大支柱产业,其牵涉的面很宽,涉及的上、下游产业链条较长,房地产业能否健康发展实际上也关系到当前中国经济能否健康增长和高质量发展。要深刻明白,如果中国房地产业出了问题,或者说全面陷入了危机,其带来的社会危害是相当之大的。由此,在房地产业调控上,银行金融机构要始终明白房地产业对于当前中国经济发展的重要意义,消除一些想当然的调控倾向,把支持房地产业健康可持续发展当着平衡各方利益的重要抓手:一是把房地产业调控避免陷入危机当着稳定中国产业经济的重要途径。因为房地产业稳健发展,对其上下游产业比如钢材、水泥以及其他建材都会带来较强的拉动效应,对于稳定社会就业都将带来很多的好处。二是把房地产业调控当成保护人民利益的重要手段。就是银行金融机构调控房地产业应高度重视购房者的利益,不能不顾购房者利益盲目加大调控措施,使房地产企业的资金断链,进而影响房地产业按期交楼而使购房者合法权益得不到保障,如果形成这样的结局,中国房地产业的调控就是不成功的,调控措施也是不可持续的。三是把房地产调控当成维护地方政府利益的重要方向。就是银行金融机构在制订信贷调控措施上,要在充分确保地方政府利益基础上进行,使政府在房地产业调控上各种利益不受到损害,调动地方政府调控房地产业的积极性;如果信贷规模调控过严或调控措施不切合实际,使地方政府利益受到伤害,就有可能导致地方政府调控不积极或者消极应付现象的发生,最终使调控难见成效,调控目标落空。四是把调控房地产业当好确保房地产业健康发展的使命。就是确定金融调控的目的不是将所有房地产业搞垮,而是通过灵活信贷调控或实施有差别的金融服务,使该得到支持的房地产企业能够得到支持而搞活。目前大型头部房企比如恒大就存在着较大的债务违约风险,如果调控措施不能面对实际,而是盲目追求过高的速度,则有可能让更多的房企陷入债务危机,其结果会让中国经济陷入更大的被动局面,有可能引爆金融危机。

由此,维护房地产市场的健康发展确实是一个重大金融课题,需要各银行金融机构、各级政府部门领导认真破解,仔细权衡各方面的利益关系,找到房地产调控与房地产业健康发展的平衡点,为中国经济稳健运行奠定基础。

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