昨天“在看”数量达标,今天力哥来填坑啦~
看到标题,经常看力哥唠叨楼市的老荔枝可能猜到了,我说的是东莞。
过去这些年,不知道安利过多少次。在最新的脑洞作品《高德地图+后台粉丝数据,猜我发现了什么》一文中,还红字加粗安利。
历史上,珠三角地区行政区划一直变来变去,但中心没怎么变过,从建都番禺的南越国被汉武帝搞掉后,岭南中心就迁到北边更靠近珠江主航道的广州,直到今天。
广州风光
今天名字还叫“X州”的,基本都有漫长的历史和悠久的文化。
比广州弱一点的是佛山,顾名思义,这里原来有座供奉佛祖的山。
还有顺德、香山(今中山),听名字就知道,都是有很文化的古城。
珠三角地图
最没文化的是深圳,翻译成白话就是很深的小水沟。对,所以还有“浅圳”,反正什么都没有,过去一直是文化沙漠,现在有钱了硬说大鹏古城是深圳的城市起点,也只能呵呵了。如果不是因为深圳牛了,“圳”这个汉字绝大部分中国人压根不认识。
东莞比深圳好一点,东指东江,莞是做席子用的蒲草,特产莞席,唐朝定的名字,当时就是个小县城。因为城市体量很小,建国后,一会儿归惠阳,一会儿归广州,一会儿归佛山,继续小透明。
直到改革开放后,深圳突然成了万众瞩目的桥头堡,为了配合深圳进一步扩大开放,以东莞县城为中心,就在深圳北边,珠江东岸,独立划出一片地,统一归东莞管辖,东莞也顺势升级成了地级市。
但原来的东莞只是个县城,升级为地级市后,只设了4个街道,没有区,而下面也没县,更别说代管县级市了,只有28个镇。
这种“市下不设区”的奇葩地级市,全国一共5个,但真正重要的只有俩:东莞和中山,其中东莞今天经济体量又比中山大得多,就成了很多专家重点研究的城市案例。
比如今年罗辑思维跨年演讲上,罗胖重点安利了何帆老师的新书《变量》,还说准备学罗胖,每年写一本,连写20年,乍一听好感动。
好贵的书,一分钱不打折,但求知若渴的我眼睛不眨当即下单,结果拿到一看,基本就是一本YY的故事书。何帆以东莞这个孤证,居然得出未来城市发展趋势是去中心化,都会变得像东莞这样“村比镇有钱,镇比市有钱”,我看了火冒三丈,为了开脑洞搏出位也不带你这么乱带节奏的,当即就在朋友圈吐槽——
东莞不是未来城市发展的样本,但东莞“弱市强镇无中心”的城市结构,实在太过特殊,导致东莞的城市地位和城市能量,长期被低估。
这是一个巨头主导一切的时代,城市格局也是如此。
今天中国最夺目的北上深三座中心城市,对身后那座影子城市的影响却截然相反。
北京对天津,是“吸血吞噬”的关系,今天北京的过分强大,把天津变得更强的希望几乎完全毁灭了。
上海对苏州和深圳对东莞,则是“赋能共生”的关系。
苏州自古富甲天下,上海崛起后,苏州最初虽然受到巨大冲击,但很快摆正身段,成为上海身后最给力的“贤内助”。改革开放后,作为苏南模式的杰出代表,苏州一直在承接上海产业转移,得益颇多,今天经济实力也非常强大,尤其是全国独树一帜的县域经济,堪称无敌。只不过政治上一直被南京打压,所以苏州和上海关系一直很好。
而东莞和深圳一样,回到40年前,也都是籍籍无名,远非苏沪可比,但也是紧紧依靠深圳的桥头堡红利,在加工制造业上完成了非常漂亮的原始积累和产业布局,每个镇都有自己的强势产业,互相弥补,道路四通八达,很多镇比人家县城还要繁华得多。
这就是为什么在高德地图上,东莞地图包体积按单位面积算,能排全国第二,仅次于深圳。
有句话叫高端服务看香港,研发创新看深圳,先进制造看东莞。
我深以为然。
香港已经老了,什么都太贵了,经不起折腾,能把对13亿人口的高端服务做好,已经挺不错了。
深圳也越来越贵了,地皮贵,物价贵,人才贵。关键非常缺地,深圳不比香港大多少,只有广州四分之一,以今天“深圳速度”再发展20年,深圳也将无地可用。腾笼换鸟早已启动,制造业越来越难以在深圳存活,只有研发创新才是深圳这座鸡血和梦想之城的命根子,未来中国的“科创中心城市”,主要就是看深圳,北京也还行,上海就靠边站了。
好在深圳年轻人不像香港年轻人,没有制度和观念问题,被锁死在这片狭小逼仄的土地上。深圳向外突围要地,首选东莞。很长时间,东莞也是以“深圳睡城”的身份出现在大众视野中。
别觉得“睡城”听起来low,想到的都是什么天通苑回龙观,能成为深圳背后的“睡城”,可是几辈子行善积德才修来的福气哦~
所谓大湾区,周边的肇庆、江门都是打酱油的,惠州也还有很长很长时间才可能一点点发展起来,现在买房投资太早了。中山和珠海好一点,但也非大湾区核心。
未来大湾区就是广佛深莞四城同城。
也就是这四座城市的行政区划边界,将没有特别明显的分割地带。
今天广佛已基本实现这一点,同城化红利已基本兑现在房价上。
广莞之间,还要经过比较长的时间,才能做到这一点,虽然房价上并没有兑现,但现在投资操之过急,和买惠州一个道理。
而深莞之间,未来10年,将是同城化快速推进的关键时期,也就是同城化红利逐渐变现的黄金期。
所以从2016年开始,我就不断喊大家快买东莞、快买中山、快买燕郊、快买固安……
具体买哪里呢?
今天东莞大体可以分为六大片区。
西北部靠近广州的水乡片区,上面说了,还有很长的发展时间,不推荐。
东北部靠近惠州的东部产业园片区,同样不推荐。
中北部的主城区,可买可不买。
东莞当地人可以考虑,毕竟东莞自己越来越牛,肯定不甘心永远做深圳背后的影子,自己的主城区也会给予越来越多的资源倾斜,未来也会发展得越来越好。
但如果你买不起深圳房子,想先在东莞占坑,或者纯是投资客,那主城区也不推荐。
南边靠近深圳的三个区,才是力哥推荐的。
力哥推荐的3个区
西南的滨海片区,也就是长安、虎门、厚街、沙田这些镇子。
因为靠着珠江主航道,做出口加工贸易的地理环境最好,所以过去是东莞制造业最密集最发达的片区,但这个制造业,相对比较low,科技含量和产业附加值并不高,和温州那边差不多。现在东莞最热的是把地“送”给华为的松山湖片区,那里被东莞政府赋予了厚望,所以很多人就不怎么看好滨海。
中南是松山湖片区,设计起点高,城市布局更合理,环境是真的好,这两年热到不行。
东南的临深片区,就是凤岗、塘厦、清溪这些镇子。
其实南边这三个片区都临深,但只管东南这块叫“临深片区”,主要是因为从地图上看,深圳和东莞呈现出错位的凹字形嵌套结构,也就是东莞从上往下伸出两个钳子,包住了深圳北边一块突出部(光明新区),而深圳从下往上也伸出两个钳子,把东莞的凤岗、塘厦两镇夹在中间,尤其是凤岗镇下面最南端的雁田村(名字叫村,实际上是个镇子的体量),跨过武深高速,开车到对面的龙岗也就十几分钟的事,未来深圳地铁肯定会直接连过来,所以这块地方现在也挺热的。
深圳东莞相互嵌套的结构
我个人觉得,这三个片区都可以买,风险级别由低到高排列,是滨海>临深>松山湖。
不是我不看好松山湖,而是松山湖的发展模式还没有经过历史检验,虽然潜力最大,但不确定性也相对比较大,高风险高收益嘛。
而深圳睡城的概念,未来会被越来越多人所接受,毕竟东莞现在能提供的工作岗位,薪资水平和深圳还是差了一截,而临深和滨海片区相对离深圳更近,未来也会更快和深圳全面打通,这是100%确定的事,所以买房的风险更低些。
如果在龙华、龙岗、福田、罗湖上班,那凤岗、塘厦可能是更好的选择。
如果在宝安、光明、南山上班,那长安可能是更好的选择。
深圳未来的发展中心在西边的珠江口沿岸,这里是整个大湾区的中心,能和对岸的南沙、中山、珠海形成更紧密联系。航空港和航运中心都在这块,深圳未来的科技创新中心也在这,而东莞滨海片区不但紧贴着深圳的这块风水宝地,还更靠近南沙这块好地方,所以从战略上看,未来会更稀缺。
别觉得这些镇子现在看起来城区面貌有点low,再多给点时间,未来迟早会草鸡变凤凰。
但中国99%以上的镇子,你给它再多时间,也不可能变成凤凰。
经常有人说,力哥我也知道东莞好,但我买不起啊,所以只能买隔壁惠州。
如果是纯刚需,现在就只拿得出这点钱,刚够得到惠州,那也没办法,先上车再说,以后慢慢搬砖。
怕就怕,本来就是拿闲钱去投资,想保值升值,还选了惠州,那真是脑子进水了。
2013年,上海11号线通到花桥,成为中国第一条跨省地铁,现在上海嘉定的安亭镇和苏州昆山的花桥镇之间,已经没有明显的城市分割带,上海移动和江苏移动每天来来回回“欢迎你”,在江苏境内的兆丰路站和上海境内的安亭站之间,曹安公路两边完全连成一片,房价基本都在2.5-3.5万的区间,未来上海11号线也会和苏州3号线连成一体,经过昆山,直通苏州新的城市中心金鸡湖。
也就是说,11号线沪苏交界地带的同城红利,已体现在现在的房价上了。
但现在东莞和深圳的交界地带,并没有完全打通,也没地铁相连,还是你管你,我管我,所以才形成了明显的价格差。
比如深圳宝安最北边的松岗板块,基本已经到了4万,最贵的有5万,而东宝河对岸的东莞长安,房价整体还在2-3万的区间。
相隔几公里,房价差一倍
凤岗那边的新盘,差不多也在2-3万,老一点的二手房更便宜,而对面的龙岗,二手房也都在4万,新盘贵的要5-6万了。
直接距离也就差了几公里,房价却能最高差一倍……
所以我认为,大湾区一体化协同发展战略最大的受益者,不是港澳,也不是广深,而是东莞——未来深莞一体化会快速推进。
东莞,是把深港都市圈和广佛都市圈连成全球最大的“大湾区都市圈”的关键枢纽!
过去几年,深圳高房价的外溢效应,一直在影响东莞,导致东莞房价也涨到和很多内地强省会差不多的水平。很多人觉得无名无分啥都不是的东莞,凭啥房价比武汉郑州还要贵?所以迟迟不敢下手。
但未来,我觉得外溢效应会更明显。东莞和深圳的房价剪刀差,不会进一步扩大,而是逐渐收窄。
咳咳,看到这里,大家也别激动,巴不得马上手提现金冲到东莞买买买。
东莞目前只对新房有外地人交1年社保的限购政策,二手房没限制,是相对比较宽松的限购城市,这本身就说明,东莞绝大部分房子,目前还没有特别强的投资价值,只有极少数地区才有。
买房是大事,得综合考虑各方面因素,房价也不是只会涨不会跌的,还是那句话,力哥只是在分析问题,投资成败有太多因素是我们不可控的。赚钱了力哥不求你分我一分钱,万一亏钱了也别赖我哈~
PS:昨天不少荔枝留言,如果不是力哥说点“在看”,自己都不知道文末还有这个按钮…囧…
微信最新改版,就是强化了“在看”这个功能。原来“点赞”不会产生任何传播效应,但现在点“在看”,你的好友能在“发现”—>“看一看”里找到,传播力不亚于转发,所以如果喜欢力哥的文章,请不要吝惜点“在看”哈~
如果今天这篇“在看”也能过800,下个月力哥就准备继续启动城市考察之旅。这次目标是南方,还没最终确定线路,大致目标是长沙、南昌、昆明、南宁、贵阳、福州、厦门,你们希望力哥先去哪里呢?
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