多走几公里，房价差一倍！_

昨天“在看”数量达标，今天力哥来填坑啦~

看到标题，经常看力哥唠叨楼市的老荔枝可能猜到了，我说的是东莞。

过去这些年，不知道安利过多少次。在最新的脑洞作品《高德地图+后台粉丝数据，猜我发现了什么》一文中，还红字加粗安利。

历史上，珠三角地区行政区划一直变来变去，但中心没怎么变过，从建都番禺的南越国被汉武帝搞掉后，岭南中心就迁到北边更靠近珠江主航道的广州，直到今天。

广州风光

今天名字还叫“X州”的，基本都有漫长的历史和悠久的文化。

比广州弱一点的是佛山，顾名思义，这里原来有座供奉佛祖的山。

还有顺德、香山（今中山），听名字就知道，都是有很文化的古城。

珠三角地图

最没文化的是深圳，翻译成白话就是很深的小水沟。对，所以还有“浅圳”，反正什么都没有，过去一直是文化沙漠，现在有钱了硬说大鹏古城是深圳的城市起点，也只能呵呵了。如果不是因为深圳牛了，“圳”这个汉字绝大部分中国人压根不认识。

东莞比深圳好一点，东指东江，莞是做席子用的蒲草，特产莞席，唐朝定的名字，当时就是个小县城。因为城市体量很小，建国后，一会儿归惠阳，一会儿归广州，一会儿归佛山，继续小透明。

直到改革开放后，深圳突然成了万众瞩目的桥头堡，为了配合深圳进一步扩大开放，以东莞县城为中心，就在深圳北边，珠江东岸，独立划出一片地，统一归东莞管辖，东莞也顺势升级成了地级市。

但原来的东莞只是个县城，升级为地级市后，只设了4个街道，没有区，而下面也没县，更别说代管县级市了，只有28个镇。

这种“市下不设区”的奇葩地级市，全国一共5个，但真正重要的只有俩：东莞和中山，其中东莞今天经济体量又比中山大得多，就成了很多专家重点研究的城市案例。

比如今年罗辑思维跨年演讲上，罗胖重点安利了何帆老师的新书《变量》，还说准备学罗胖，每年写一本，连写20年，乍一听好感动。

好贵的书，一分钱不打折，但求知若渴的我眼睛不眨当即下单，结果拿到一看，基本就是一本YY的故事书。何帆以东莞这个孤证，居然得出未来城市发展趋势是去中心化，都会变得像东莞这样“村比镇有钱，镇比市有钱”，我看了火冒三丈，为了开脑洞搏出位也不带你这么乱带节奏的，当即就在朋友圈吐槽——

东莞不是未来城市发展的样本，但东莞“弱市强镇无中心”的城市结构，实在太过特殊，导致东莞的城市地位和城市能量，长期被低估。

这是一个巨头主导一切的时代，城市格局也是如此。

今天中国最夺目的北上深三座中心城市，对身后那座影子城市的影响却截然相反。

北京对天津，是“吸血吞噬”的关系，今天北京的过分强大，把天津变得更强的希望几乎完全毁灭了。

上海对苏州和深圳对东莞，则是“赋能共生”的关系。

苏州自古富甲天下，上海崛起后，苏州最初虽然受到巨大冲击，但很快摆正身段，成为上海身后最给力的“贤内助”。改革开放后，作为苏南模式的杰出代表，苏州一直在承接上海产业转移，得益颇多，今天经济实力也非常强大，尤其是全国独树一帜的县域经济，堪称无敌。只不过政治上一直被南京打压，所以苏州和上海关系一直很好。

而东莞和深圳一样，回到40年前，也都是籍籍无名，远非苏沪可比，但也是紧紧依靠深圳的桥头堡红利，在加工制造业上完成了非常漂亮的原始积累和产业布局，每个镇都有自己的强势产业，互相弥补，道路四通八达，很多镇比人家县城还要繁华得多。

这就是为什么在高德地图上，东莞地图包体积按单位面积算，能排全国第二，仅次于深圳。

有句话叫高端服务看香港，研发创新看深圳，先进制造看东莞。

我深以为然。

香港已经老了，什么都太贵了，经不起折腾，能把对13亿人口的高端服务做好，已经挺不错了。

深圳也越来越贵了，地皮贵，物价贵，人才贵。关键非常缺地，深圳不比香港大多少，只有广州四分之一，以今天“深圳速度”再发展20年，深圳也将无地可用。腾笼换鸟早已启动，制造业越来越难以在深圳存活，只有研发创新才是深圳这座鸡血和梦想之城的命根子，未来中国的“科创中心城市”，主要就是看深圳，北京也还行，上海就靠边站了。

好在深圳年轻人不像香港年轻人，没有制度和观念问题，被锁死在这片狭小逼仄的土地上。深圳向外突围要地，首选东莞。很长时间，东莞也是以“深圳睡城”的身份出现在大众视野中。

别觉得“睡城”听起来low，想到的都是什么天通苑回龙观，能成为深圳背后的“睡城”，可是几辈子行善积德才修来的福气哦~

所谓大湾区，周边的肇庆、江门都是打酱油的，惠州也还有很长很长时间才可能一点点发展起来，现在买房投资太早了。中山和珠海好一点，但也非大湾区核心。

未来大湾区就是广佛深莞四城同城。

也就是这四座城市的行政区划边界，将没有特别明显的分割地带。

今天广佛已基本实现这一点，同城化红利已基本兑现在房价上。

广莞之间，还要经过比较长的时间，才能做到这一点，虽然房价上并没有兑现，但现在投资操之过急，和买惠州一个道理。

而深莞之间，未来10年，将是同城化快速推进的关键时期，也就是同城化红利逐渐变现的黄金期。

所以从2016年开始，我就不断喊大家快买东莞、快买中山、快买燕郊、快买固安……

具体买哪里呢？

今天东莞大体可以分为六大片区。

西北部靠近广州的水乡片区，上面说了，还有很长的发展时间，不推荐。

东北部靠近惠州的东部产业园片区，同样不推荐。

中北部的主城区，可买可不买。

东莞当地人可以考虑，毕竟东莞自己越来越牛，肯定不甘心永远做深圳背后的影子，自己的主城区也会给予越来越多的资源倾斜，未来也会发展得越来越好。

但如果你买不起深圳房子，想先在东莞占坑，或者纯是投资客，那主城区也不推荐。

南边靠近深圳的三个区，才是力哥推荐的。

力哥推荐的3个区

西南的滨海片区，也就是长安、虎门、厚街、沙田这些镇子。

因为靠着珠江主航道，做出口加工贸易的地理环境最好，所以过去是东莞制造业最密集最发达的片区，但这个制造业，相对比较low，科技含量和产业附加值并不高，和温州那边差不多。现在东莞最热的是把地“送”给华为的松山湖片区，那里被东莞政府赋予了厚望，所以很多人就不怎么看好滨海。

中南是松山湖片区，设计起点高，城市布局更合理，环境是真的好，这两年热到不行。

东南的临深片区，就是凤岗、塘厦、清溪这些镇子。

其实南边这三个片区都临深，但只管东南这块叫“临深片区”，主要是因为从地图上看，深圳和东莞呈现出错位的凹字形嵌套结构，也就是东莞从上往下伸出两个钳子，包住了深圳北边一块突出部（光明新区），而深圳从下往上也伸出两个钳子，把东莞的凤岗、塘厦两镇夹在中间，尤其是凤岗镇下面最南端的雁田村（名字叫村，实际上是个镇子的体量），跨过武深高速，开车到对面的龙岗也就十几分钟的事，未来深圳地铁肯定会直接连过来，所以这块地方现在也挺热的。

深圳东莞相互嵌套的结构

我个人觉得，这三个片区都可以买，风险级别由低到高排列，是滨海>临深>松山湖。

不是我不看好松山湖，而是松山湖的发展模式还没有经过历史检验，虽然潜力最大，但不确定性也相对比较大，高风险高收益嘛。

而深圳睡城的概念，未来会被越来越多人所接受，毕竟东莞现在能提供的工作岗位，薪资水平和深圳还是差了一截，而临深和滨海片区相对离深圳更近，未来也会更快和深圳全面打通，这是100%确定的事，所以买房的风险更低些。

如果在龙华、龙岗、福田、罗湖上班，那凤岗、塘厦可能是更好的选择。

如果在宝安、光明、南山上班，那长安可能是更好的选择。

深圳未来的发展中心在西边的珠江口沿岸，这里是整个大湾区的中心，能和对岸的南沙、中山、珠海形成更紧密联系。航空港和航运中心都在这块，深圳未来的科技创新中心也在这，而东莞滨海片区不但紧贴着深圳的这块风水宝地，还更靠近南沙这块好地方，所以从战略上看，未来会更稀缺。

别觉得这些镇子现在看起来城区面貌有点low，再多给点时间，未来迟早会草鸡变凤凰。

但中国99%以上的镇子，你给它再多时间，也不可能变成凤凰。

经常有人说，力哥我也知道东莞好，但我买不起啊，所以只能买隔壁惠州。

如果是纯刚需，现在就只拿得出这点钱，刚够得到惠州，那也没办法，先上车再说，以后慢慢搬砖。

怕就怕，本来就是拿闲钱去投资，想保值升值，还选了惠州，那真是脑子进水了。

2013年，上海11号线通到花桥，成为中国第一条跨省地铁，现在上海嘉定的安亭镇和苏州昆山的花桥镇之间，已经没有明显的城市分割带，上海移动和江苏移动每天来来回回“欢迎你”，在江苏境内的兆丰路站和上海境内的安亭站之间，曹安公路两边完全连成一片，房价基本都在2.5-3.5万的区间，未来上海11号线也会和苏州3号线连成一体，经过昆山，直通苏州新的城市中心金鸡湖。

也就是说，11号线沪苏交界地带的同城红利，已体现在现在的房价上了。

但现在东莞和深圳的交界地带，并没有完全打通，也没地铁相连，还是你管你，我管我，所以才形成了明显的价格差。

比如深圳宝安最北边的松岗板块，基本已经到了4万，最贵的有5万，而东宝河对岸的东莞长安，房价整体还在2-3万的区间。