（山就在那里，但并不是谁的靠山。）
3月19日界面新闻发了一篇稿子《被万科“套住”，曾经年赚百亿的深圳地铁压力山大》，我认为特别价值，联系到最近因为万科和险资的拉锯中，险资们纷纷要弄清楚深圳国资最终会不会为万科兜底，界面的这篇稿子就更值得深思。
深铁集团是在2017年的“宝万之争”中，从华润、恒大等10家企业手中花费约664亿元收购了万科29.38%的股权，但这笔资金有445亿元是银行贷款。
那么从2017年到现在，7年时间深铁集团的投资收益情况怎么样呢？
根据界面的计算，如果按3月18日万科A（000002.SZ）的收盘价9.44元/股计算，深铁集团所持万科股票的市值为306亿元，加上2017年至2022年累计获得的万科分红192亿元，深铁集团目前在万科身上亏损大约166亿元（银行贷款利息和2023年分红未计入）。
如果计算银行贷款利息，深铁集团在万科这笔投资上的浮亏将会更加夸张。
深铁集团的主业是“三铁”（国家铁路、城际铁路和城市轨道交通），但其实这三个业务都是亏损的，国家铁路投资既没有话语权，也没有运营权，基本可以忽略不计；地铁和城轨也因为公共利益票价很低，所以深铁的盈利基本靠财政补贴加地铁运营及管理设计（该业务板块自负盈亏）和站城一体化开发（房地产业务），而真正支撑其业务的，说白了就是房地产开发和运营。
但是这几年，房地产整体下行，深铁也不能独善其身。数据显示，2020-2022年度及2023年1-9月，深铁集团的营业收入分别为208.28亿元、163.97亿元、239.76亿元和89.62亿元，净利润分别为111.02亿元、28.90亿元、8.66亿元、-5.77亿元，净利逐年降低，由盈转亏。
整体上，深铁的负债率也从2020年末的39.64%上升到了2023年9月末的55.37%。截至2023年9月末，其有息债务余额为2639.86亿元。深铁集团自己的日子也不好过。
引用这么多数据，只是想说明一个问题，现在的情况是，即使深铁集团有心救万科，也没有太多的能力了。
目前万科的债务存量不小，从其最近的操作来看，是还掉境外债保信用，国内的能展期就展期，就是因为在国内，多数机构债权人可能会看在万科大股东是国资的份上，能网开一面。
所以此前的消息是，多家险资派出高管到深圳万科总部进行新一轮磋商。磋商方案包括将万科债务偿付期限延长至少一年、追加增信担保和抵押品，以及发行债券将“非标转标”等。
但万科并没有给更多的抵押品，深圳地铁和深圳相关监管部门也出面了，但并未明确给出哪些具体支持，更不用说为其债务兜底的说法。
一直到3月15日晚间，万科A（000002.SZ）发布公告称，深铁集团近日与中金印力消费REIT的管理人签署协议，深铁集团将认购不超过30%份额。
根据公告信息，此次中金印力REIT估值为39.59亿元，这意味着，深铁集团认购金额预估可能在10亿元左右。
万科认为，“深铁集团拟认购中金印力消费REIT体现了第一大股东对本集团的有力支持”。
此前还有一个标志性的事件，那就3月11日，国际评级机构穆迪下调万科的主体评级和美元债评级。主体评级由“Baa3”下调至“Ba1”——“Ba1”归为投机级别，即市场所谓的“垃圾级”。
或许这也是让万科大股东深铁集团勉力出手认购中金印力消费REIT的原因，这既是给境内投资者的信心，也是对境外投资者的安抚。但这象征性的10亿元能传递的信心实在有限。
另外，3月12日，监管部门要求银行金融机构支持万科融资：12家商业银行正在酝酿向万科提供总额高达800亿元的银团贷款。
但有接近银行人士随后回应：目前银行方面态度保守。因为此前正是银团中的工行和建行，要求万科提供足够的抵押品以支持新贷款，但万科并不愿意。
很明显，银行从来都是锦上添花的，要雪中送炭，不可能！
当然，我们不知道，万科是不愿意拿出足够的抵押品，还是抵押物不够用了，需要大股东给信用。
有券商人士分析，应该是万科想把资产用于新增贷款，不愿意给原来的贷款再提供更多的抵押物。这样的话，能尽可能地拿到更多的不受限资金，以应对接下来的还债需求。
近期流传的一份未经证实的万科会议纪要显示，万科手里的商业物业、物流地产估值共900亿元左右。
但万科的债务压力也并不小，机构监测数据显示，截至3月10日，万科境内外债券余额合计861亿元。其中2024年内到期261亿元，2025年内到期362亿元。
而非标债务，则无从考证。仅与险资相关的“保债计划”，根据媒体统计，从2019年到2023年，包括新华资产、泰康资产、平安资产和平安养老、太平资产、太平洋资产、招商信托资管等在内的7家保险机构，合计登记了23只与万科有关的“保债计划”，注册规模合计为402亿元。
可以推测的是，深圳国资，不太可能将自己全部的信用压上救一家房地产企业，要知道另一家深圳房企华南城，也没有等来深圳国资的实质性救助，而其大股东是深圳特区建发集团，截至2022年12月底，深圳特区建发集团注册资本344.01亿元，总资产1181亿元，净资产514亿元。
这个时候，国资不是不想救，而是不敢介入太深，以免自身也深陷泥潭。所以最终，万科还是得靠自救。
但是，对万科来说，努力是一方面，但最终能不能活下去，可能还是得靠整个地产的复苏，而这基本属于靠天活命了。
参考资料：
【1】地产一线，关于万科的传闻，没有一件是小事；
【2】界面，被万科“套住”，曾经年赚百亿的深圳地铁压力山大。
