01
继续记录我的买房经历。
前面我看中的一套政府集资房因为价格一直谈不下来，中介给我打电话，约我周末到红谷滩市中心看三套复式，都是五房，能满足我三代同堂的居住需求。
小区是万达2006年左右建的，开盘的时候均价4500元/平米，放在当时是比较贵了，毕竟同属南昌大桥旁的江景房联泰香域尚城只卖3000多元/平米，毗邻而居价格却相差这么大，可想而知当时万达的品牌号召力就已经很强大了。
高峰时刻，这两个小区都涨到了两万多一平，在南昌属于较好的小区。
先去看的第一套房是150平的复式，上下两层，所以单层会显得比较挤，而且房东是从2008年就开始自住的，当年的装修基本上都老化了，木地板已经到处是断裂口。
房东是个书法家，把本就不大的二楼客厅改成了自己的工作室，到处都挂着他的作品，艺术气息是有了，但生活气息却被挤压了很多。
我转了一圈，开始问价格。
没想到我还没开始砍价，房东就破防了。他说自从2021年开始挂牌准备卖房，总价从305万一路降下来，现在已经降到了220万了，“我挺后悔啊，2022年有人出价280万，我觉得砍价太多了，没同意，没想到后面再没有人出这个价了。”
我看了下平台上他的降价记录，从2021年挂牌后一共有四次降价记录，分别是降16万、29万、2万和38万，最后一次是今年8月7日。挂牌单价从2万降到现在1.44万。
但是我看这个小区近期的成交均价是11210元/平米。房东也看到了我的犹豫，马上说只要看中了价格还能谈，只要能成交，都好说。
这也代表了大部分想卖二手房业主的心态，只要房子没有亏本卖，以价换量是一个不得不做的选择。这个业主即使以均价11210元/平米卖出，对比购入价仍有较大的盈余，如果算理财收入的话，年化收益率达到了9.32%（扣除装修费用后的估算）。
中介公司给出的数据更具有说服力，根据中指数据，2024年1～7月，重点15城二手房住宅成交59.0万套，同比下降2.8%，7月成交9.9万套，环比增长2.9%，同比增长42.5%。价格方面，根据中指百城价格指数，2024年7月，百城二手住宅均价环比下跌0.74%，已连续27个月环比下跌，同比下跌6.58%，还没有止跌回升的迹象。
“517新政”之后，二手房明显呈现出以价换量的特征。这说明刚需族、改善族都明显对房地产风险更加谨慎，二手房无需承担保交房风险对很多人来说更具有吸引力。
02
第二套房面积201平，是个小高楼（10楼），户型明显更加方正，加上开发商的赠送面积上下均有100多平，业主挂牌价是263万，单价13057元/平米，挂牌时间是今年7月份，没有降价记录。
第三套房更大一点，面积227平，挂牌价280万，单价12320元/平米，挂牌时间是去年11月份，最初的价格是310万，经历了两次降价。
单纯从个人喜恶来看，这两房都很符合我的需求，面积大、装修好，尽管业主居住时间很长，但是保养得都很好。两套房的共同特点都是虽然单价较低，但总价高，并不好卖。
中介也说，第三套房虽然挂牌已经半年多了，但看房者连五个都没有，第二套房我是第二个。
我看了下中指研究院数据，二季度北京、上海300万以下二手房源成交明显增长，分别增长了50%和90%。北京商报的调查也发现，随着北京“6·26新政”的落地，政策效果已有所显现。总价段800万元以上的二手房，成交增幅尚未出现明显变化，但总价500万元以内的二手房，尤其是200～300万元的二手房，也就是大家俗称的“老破小”成交明显放大。
贝壳研究院指出，7月份，100万以内成交占比环比增加3个百分点，刚需成交占比再度冲高，改善型客户收缩，150万及以上改善型客户成交占比继续减少，观望情绪渐浓。
中介也告诉我，现在南昌成交量大的主要是144平以下的三房，“价格在100～150万的房子最好卖。”在贝壳平台上，近12个月南昌二手房的成交均价是0.95万元/平米。
在消费降级这个事上，无论是一线城市还是二三线城市，在房子上表现得还是挺明显的。
最近格隆也发了一篇文章，讨论普通人该如何应对经济下行，里面有段话给我的印象特别深刻，他说，“在家庭资产配置上，尽量保守，尽量别买房，别上杠杆，别贷款，别轻易消费升级。”
一个特别明显的信号是，最近这半年，“改善型住房”也谈论得比较少了。经济下行的阵痛正在各行各业中显现出来，房地产行业、金融行业、制造业、服务业……最终的表现都是居民收入减少，消费欲望与消费能力衰退。
03
从房主家出来，中介还给我提了几个意见。一个是让我对比一下周边价格，确定自己的心理价位；二是要处理一下我手上的老破小，规避一下税费，因为如果三套房都在我自己名下的话，无论是贷款还是税费都很吃亏。
第一个问题目前看不是问题，现在是买方市场，我可以慢慢对比。但第二个问题，倒需要尽快处理。
从房地产行业来看，刺激的政策一直没有断过，但一些陈旧的观念仍未改变。此前我们讨论过这种“打摆子”“过山车式”的循环，一会儿强调要把房价死死摁住，一会儿又变成了要给予刺激，让房地产回暖。
我现在就正在经历着刺激的这一部分。这个过程伤害的不仅仅是对市场的信心，更是对此前各种信仰的重建。
在这一轮房地产调整过程中，一个很明显的动作是压制房子的投资属性，具体表现出来就是第三套房无论是在金融贷款上还是税费上都遭遇惩罚性的对待，一线城市甚至禁止买第三套房，能买三套房的城市也只能全款或者首付比例高达60%。
最近看经济学家贾康的新书《信心与动能——未来中国经济增长动力与改革前瞻》，书中在讨论商业性的租房市场时，提到了一个为什么应该允许甚至鼓励民众购买第三套房的理由——
第三套房在自己占有产权的过程中，可以把它租出去，到了老年，他可能把这个房子卖了形成他自己的“商业性社会保险”，因为他深信在这几十年的中国城市化发展过程中，好地段的房子大概率是不断升值的，这等于投资式地给自己买了一个“商业性社会保险”，这也无可厚非。这种投资行为也契合我们商业性租房市场房源的形成。
贾康认为，我们不必否认老百姓有了住房，在可能的情况下，会形成金融上的便利性。我们可以弱化住房的金融、投资属性，但是不必恐惧，更不能禁止。
一项政策是否可行，到头来要看老百姓接不接受，认不认可。
目前来看，如果我不处理那套“老破小”，因为前面两套房都用过贷款，第三套房只能付全款，契税按3%征收。而二套房首付只需要25%，面积在90平米以上契税按2%进行征收。
好消息是，一些城市已经开始改变。8月12日，成都公布楼市新政，其中有一条是，“在成都市拥有2套及以上住房且相应购房贷款已结清的，支持金融机构自行确定首付款比例和利率”。
接下来我要做的工作，可不仅仅是选好房，还有一连串的考验。
