我最近看的三个武汉豪宅

我最近看的三个武汉豪宅
2022年05月13日 08:24 杨光华

前两天,武昌内环滨江的一豪宅项目亮相。

看过园林与规划,没有找到“哇塞”的惊喜感。或许它将惊喜慢慢释放。

项目负责人说,这个项目是超过武汉壹号院的项目。

如今,我只看一类项目:

单套总价过千万,或者在内环核心。

大概是武汉万分之一的人买得起的盘。

从业15年来,看过太多刚需盘、改善盘,已麻木。相似的户型设计、配置,大同小异的规划,写过15年,对我这种中年人,已无感。千万级豪宅,稍微提神。

五一前,看过汉口二环另一个豪宅项目。

最小面积260,起价预估1200万。小桥流水从家门口过,小区里有大泳池,室内的装修用材用料很扎实,适合年龄大一点的old money。不过,还是没有“哇塞”感。

差的,看不上;贵的,买起来有压力。这是很多豪宅买家的困境。即时在武汉豪宅区——二七滨江,贵的1300万以上,东西是好,就是贵;便宜的,看不到江,房子“哇塞”不起来。

01

很多大牛级开发商,每到武汉,都说自己要做顶级项目。

他们吹过的牛,几乎没有兑现过。

他们被武汉的市场所打败,怪武汉限价,怪武汉人没钱,怪武汉人不懂货。

五一后,汉口航空路的汉口饭店项目首次亮相。

这个项目从未说自己是豪宅。

但它所处的地段与历史沉淀,决定了它还是豪宅。住宅很少,面积也不吓人。项目操盘手是一位靠谱的人,他出品的东西,也靠谱。

它的上市时间在明年下半年,可能恰好赶上市场的风口。

目前,在汉口内环、二环,几个新项目定价4万以内,已被排除在豪宅之外,“又糟蹋了一块好地”。

这些新项目操盘手从市场角度回笼资金,无可厚非。不过,超低价的项目,怎么给城市留下记忆?这些项目均不在我踩盘清单里。

我统计武汉豪宅,有两个硬性指标:

一是价格必须过4万元,而且是项目均价。这类项目在武汉20个。其中14个在汉口。7个5万+的项目,全部在汉口。有钱人还是喜欢汉口。

二是单套总价超过1000万元。在关注新房的同时,也会关注二手豪宅在市场上的真实表现。以武汉天地、绿城黄浦湾为例,二手价格6.7—7万元。

1-4月份,武汉豪宅累计网签232套。网签前三分别是,中信泰富滨江城、华润瑞府与万达御湖汉印。

预计今年武汉豪宅网签量232套*3(不排除下半年网签暴增),与2020年的1342套、2021年2901套相比,有钱大户人家也无余粮。

02

什么是豪宅的“哇塞”感?

这是一种很情不自禁的体验。

看到一些超前的产品细节,看到一些用心的雕琢,不自觉地发出“哇塞”。

这种感觉,曾经出现在上海的翠湖天地。

项目主理人Allen对项目如数家珍,很多定制、唯一的小细节。

第一次在主卧套房里,看到专门为零食、美酒存放的空间。

主理人当时的解释,依旧记忆犹新,“再有钱的人,也是人。他们也有吃、喝的需求。”

截至目前,我在武汉豪宅样板间里,没有一个主卧里看到这样的配置。

Allen说,生活方式之间的差别不是物质,而是一颗如何对待生活的心。

他是我见过衣着最时髦的操盘手,至今无人超越。至今,我还时常看项目公众号,其中的生活,令人向往。

曾经出现在武汉天地某一期的样板间里。一把从国外进口的椅子,一整面墙的手办。几年前,天地的厨房里整套进口电器、进口橱柜。几年后,武汉的豪宅,还拿这些标配的进口物件吹牛。

这种“哇塞”,出现在绿城黄浦湾的室内保险库。既是超大保险柜,又是安全屋。

或者在宸嘉100某一个样板间的L客厅里,一眼看多桥。或在联投中心一个很侘寂风的样板间,很有想直接住下来。灯光、椅子,都让人放松。

除此之外,“哇塞”的感觉好像都在外地。

在杭州滨江一豪宅里,一户大平层人家的室内泳池;在深圳的摩天高楼上,大平层级公寓里,每平米20多万,俯瞰一座城。

03

豪宅是用来住的。此时的武汉,豪宅不是价格逻辑,而是产品逻辑。

价格贵、产品一般般,结果是市场口碑一般般。产品有“哇塞”感,价格再贵,也有懂它的人。好的豪宅,不再是漂亮的外立面,而是一整套豪宅生活体系。

这就像绿城湖畔雲庐,豪宅买家看着叠墅模型下单。这是对绿城产品体系的高度信任。

前不久,有外来开发商问我,在武汉,如何做品牌?

我的答案是,先做一个好的产品。

建议他们去看看宸嘉100、看看香港置地在武汉的项目。

设计师与操盘手的每一个用心,业主是能感知到的。就像我们自媒体写稿子,用没用心,从文字里能读出来。

不研究武汉富豪的消费习惯,不设计一流的豪宅产品,还想赚钱的时代一去不返。武汉或者说湖北的富豪们,是很挑剔的一群人。再靠忽悠卖豪宅,终将被市场淘汰。

最近几个月,武汉也出现豪宅打折促销、精装改毛坯。产品本身不行,再怎么折腾也无济于事。短时间获得一些业绩,长远看失去更多富人市场。

在武汉做豪宅,是很难。以楼面地价3万为例,房价定价5万。

从成本核算的角度,隐形地价、资金成本、管理与营销费用、税赋等保守核算,每卖1平米,开发商亏500元。一些豪宅能卖4万+,多是当时拿地成本较低、央企资金成本较低。

但不能因为难,而不出好产品。

[后记]

在武汉,核心地段、优质资源的项目,越来越少。平庸的项目越来越多,出彩的越来越少。

可以预判的是,武汉豪宅很快进入二手存量市场,定价权从开发商转移到卖家,也是武汉豪宅真正起步的时候。二手豪宅时代的到来,武汉的高级公寓市场也跟着起步。

同时,今年年底前,最贵一批豪宅项目均价将破6万,武汉头部豪宅进入“6万时代”。

身边一个朋友手握两千万,就等今年最新一期的武汉天地。

我问他,为什么非要买天地?

“我的朋友,都住天地。”这与买豪车、奢侈品的逻辑一样,攀比是人类的本性。

任性的富人们,买房有时候理由很简单。但天地的圈层感,不是一天形成的。如果没有老业主的豪宅,只能靠产品。

武汉有钱人的圈子很小,今后将更小。看一两次,就能爽快掏1000-2000万买房的人,将是武汉塔尖豪宅争抢的“金主”。

文|杨光华(地产写字人)

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