在这里，一次治愈中产家庭的改善焦虑
5月22日之前，王倩没有再买房的打算。
她与先生在老汉口有两套房，一套是王倩夫妻二人与两个孩子，一家四口住的140平米四房，另一套是父母给的 “老破小”，用来出租，月租金三四千。
按照武汉之前的限购规定，王倩一家手里没有“房票”，他们也不打算“卖一买一”来回折腾。最近两年，小两口的收入，都转成了银行的大额存单。
5月22日那天，她从朋友圈看到一张消息截图，像她家这样的二孩家庭，还能在汉口再买一套房。
01
像王倩一样，今年有很多武汉中产家庭突然多了一张房票。
5月22日，一个普通的周日，是今年武汉楼市的一道分界线。
《长江日报》的2版右下角发布一条消息，“父母来汉投靠子女或子女来汉投靠父母的本市户籍居民家庭，在限购区域可新购买1套住房；二孩或三孩的本市户籍居民家庭，在限购区域可新购买 1 套住房。”
这两条措施，虽谈不上“重磅”，但也预示着武汉改善买房的春天来了。
新政出台后的一周，城市中心的改善项目，看房人明显增多。特别是周末，售楼部里到访客户不停歇。一改善项目的看房车司机说，“每到周末，看样板间的客户一趟接一趟”。
根据2021年武汉新房成交数据显示，120-140平米（25.3%）与140平米以上（15.5%）户型，累计占比40.8%（2020年占比38.8%），改善户型的占比正逐渐扩大，但与市场需求差距较大。
直到5月底，支持改善购房的政策细则还未出台，购房者还在观望最新的政策动向。
6月1日，武汉有银行发布第三套房贷款细则：
客户房查名下仅2套房产，住房贷款不超过1笔；房产取得备案，符合武汉购买第三套房的政策；名下无贷，贷款利率4.8%。名下有一笔房贷，贷款利率5.05%；第三套144平米以下住宅，至少首付5成。第三套超过144平米，至少首付7成。
同时，中心区域的改善项目（特别是江汉区与武昌区），新盘选择少，这批改善客户更纠结。6月初，汉口中心区域暂无新盘入市。
我的一位朋友，也是二胎家庭，父母过来照顾， 140平米左右的四房，对一家6口人来说实在有些紧凑，但如果要往160平米考虑，月供不是问题，但七成首付450万。目前还没有哪个项目有足够的吸引力，让他狠下心砸出这笔首付。
最近5年，武汉二孩家庭增加，预计新增20多万个家庭。这些家庭对140平米以上户型的需求也随之增加。一边是改善买房需求批量释放，另一边是二环内有品质的改善项目短缺。
这是当前武汉改善市场上最大的结构性失衡。
02
“二七滨江，太贵买不起；汉口老城的楼盘，两三栋楼的，看不上”。王倩和我的朋友，基本可以代表大多数的改善一族，无不抱怨着汉口买房的难处。
他们总结了一套“四不买”底线原则，“不买老破小，不买二环外，不买小开发商，不买小项目。”再筛选下去，能看能买的楼盘，屈指可数。
王倩打了一个比方，“开三四十万车的人，换车时，不会再换一辆同等价位的车。”
“买三四百万的房子，和自己现在住的品质差不多，没有换的必要；1000多万的豪宅，超过总预算太多，贷款有压力；户型面积至少160平米起步”。
他们俩夫妻的打算是，硚口、后湖，不在考虑范围。最好能留在老汉口的中心，离花园道、国广要近一点，还要是品牌开发商的楼盘，不考虑杂牌、小牌开发商。
作为女主人的王倩，对未来的生活抱有更多想象：“我们现在住的小区，物业只会收钱，不干事。电梯经常坏，维修很慢。我们想买的小区物业，要好。小区的邻居圈层，要高端，小区里不能有还建房。”
“孩子今后上学，周边要有好学校。今后，我在小区周边有地方逛街买东西。”
她的买房需求很多很具体，属于那种“既要，又要，还要”的客户。总预算不上不下，但要求特别多，什么都想要。
当然，这是大多数改善家庭买房的新标准，至少包括改善地段、改善品牌、改善圈层、改善户型、改善物业、改善家庭财富配置等全方位改善。
对照着一系列标准，汉口能有几个项目能让王倩们彻底满意？
03
汉口的地域很大，新盘少，全面改善的新盘更少。
二三环间，有一批三百万左右的新项目。总价较低，却不在王倩这批改善客户的考虑范围内。二七滨江的千万级豪宅，属于跳起来也够不到，直接被他们pass。
今年1-5月份，江岸区备案的新盘9个，其中4个单价超过4.4万元，另外5个项目，最大户型143平米；江汉区备案的新盘3个，其中两个最大户型面积127平米。
如果按照4万单价、143平米户型折算，总价600万左右，对于王倩一家来说，可以承受。
但是在汉口老城，再买一套143平米的户型，没有一点吸引力。在二七滨江，花600万左右，最多买一套120平米的小房子。
即使多了一张“房票”，这两种“平行改善”的选择，都是她不愿意的。
绕着汉口二环内，逛遍在售的各大楼盘，王倩一家越逛越纠结。
直到，她看到一个项目：
汉口1.5环、170平米的大平层，总价600万左右。
大品牌、物业好，高层区全部是大户型，还有低密墅区。
高层的外立面，至少是5万多豪宅才有的。
风雨连廊、泳池等豪宅的公区配置。
这个项目就是绿城·武汉湖畔雲庐。
［后记］
很多武汉中产家庭，为改善生活环境发愁。
或为了孩子读书，或为了换一个好物业，或住一个有档次的小区。
改善客户，是武汉楼市中最尴尬的一群人。他们手里有钱，也有房票，更有换房需求。
但他们不能像刚需那样只看总价，也不能看豪宅买家那样一掷千金。他们既要有品质的小区，又要有好的户型与好的装修。
这样的“夹心客户”，绿城最懂。
在汉口，建议看看“雲庐”，再谋改善。
文｜杨光华（地产写字人）
