不久前，与一开发商营销总聊天。
他说，为什么你的稿子里都是豪宅。
对，从今年起，我只研究豪宅，欢迎爆料。
7个月，武汉卖出近1000套豪宅，与西安持平，低于成都、杭州、郑州，高于长沙。
今年1-7月，武汉豪宅累计网签919套。而去年同期是1781套，下滑约48%。武汉豪宅并未出现成交量暴增的行情。
919套豪宅，占武汉1-7月新房总成交量68335套的1%。
7月份，武汉豪宅网签155套，接近去年同期的163套，与今年6月份的161套持平。相比普通住宅市场，豪宅率先恢复。
谁是今年前7个月的豪宅“销冠”？7月份，哪些豪宅，卖得最火？哪些豪宅，大幅涨价？
01
7月份，武汉豪宅网签排行榜（已剔除暴雷或有暴雷可能的项目）上，华润瑞府、复星外滩中心、仁恒滨江园，位居前三强。
华润万象城幸福里、中海万松九里等项目，在平销期内，单月网签5套。地处江岸核心的美联五福路1号、中交越秀星汇园，单月网签5套、4套。
进入前10强的门槛，是单月网签4套。7月，5个豪宅项目的网签套数在0-2套。豪宅项目走向分化，冷热不均。
7月份，武汉5万级豪宅里，华润瑞府、仁恒滨江园、绿城武汉黄浦湾，组成的二七滨江“三兄弟”组合，位居榜单前三强。
1-7月，华润瑞府，以122套网签量，位居武汉豪宅网签第一名。万达御湖汉印、中信泰富滨江金融城，位居第二、第三名。
1-7月，武汉5万级豪宅，前三强是华润瑞府、宸嘉100与绿城武汉黄浦湾，依然是二七滨江的豪华阵容。
进入前十强的豪宅门槛，7个月，至少网签26套以上。也就是说，单月至少有4套以上网签，才有机会上榜。
当然不是所有的豪宅都热销，惨的惨不忍睹。
某“豪宅教父”级项目开盘，开盘两个月，网签了4套房。急得开发商把有钱人出没的商场车库，投了一遍广告，然后还是无济于事。武汉的财富阶层，现在不认这“豪宅教父”。这个盘我去看过，还在用上世纪的产品，卖给这个时代的富豪。
同时，这里提醒，谨慎购买那些已经暴雷或正在暴雷的豪宅项目，购买之前，咨询身边的专业人士。毕竟1000多万，也是一笔很重要的投资，不能打水漂了。建议考虑准现房豪宅，或淘优质二手豪宅，此时是豪宅业主“卖旧换新”的时间。
02
当刚需盘打折降价时，豪宅盘还在涨价。
6月份，二七滨江的绿城武汉黄浦湾，二线房源单价逼近6万元。
7月份，宸嘉100的楼王，备案价5.4万元，每平米上涨2253元。
这两个项目，成为武汉豪宅定价的风向标。
1-7月，武汉5万级豪宅项目7个，位于第一阵营。4万级豪宅项目近20个。进入豪宅的门槛价格4.2万元，较之前的4万元略有提高。武汉塔尖豪宅的总价起步线是1000万以上。
与一家知名豪宅设计公司的有关负责人聊起武汉豪宅。她问，40年产权的公寓大平层与50年产权的商业大平层，在武汉有市场吗？
我的回复是，这些在武汉没有市场，短期内也不会有市场。公寓/商业大平层的售价，几乎是同地段住宅价格的1/2。这与武汉核心区域的住宅用地供给与豪宅消费习惯有关。武汉不同于成都、长沙等城市。
当前，武汉的大平层豪宅的主流面积段200-280平米。
有读者在评论区留言说，“在武汉，面积不到300平米，都谈不上豪宅。”
他说，“如今的180平米户型，实际使用面积130平米，还赶不上10年前11层楼的150平米户型”。
他的说法有一定道理。但在武汉豪宅里，300平米，按照5万单价算，总价1500万，能买得起的有多少人？
从另一个角度，现在的180平米户型，与10年前的150平米户型，在房子内外，有着很大区别。
房子外部的私家会所、公区大堂、精装地下停车库等使用体验上，现在的180－200平米更有豪宅感。
如今在一线城市，顶级豪宅的面积在300-600平米。武汉也在追随这种趋势。在二七滨江的头排，即将有这类新品。
03
二七滨江，是武汉豪宅大本营。
8月份起，二七滨江将出现一些“新面孔”：
新希望D10示范区即将开放，浮岛花园、泛会所、超通厅等社交豪宅首次亮相。
央企能建的新项目案名即将公布，二七滨江很稀少的低密项目，小高层、洋房、顶层复式。产品类型很罕见，舒适度、得房率较高。
保利天珺营销中心即将开放，首开推出132-141的装修房源。这是保利在武汉的首个天字系产品。
同时，豪宅开始满城“开花”。
在内环，月湖板块，天创地产的月湖云庄，即将亮相；在CBD，绿城湖畔雲庐的叠墅新品；在汉阳滨江，越秀汉阳星汇云锦、招商江山风华，是一线滨江豪宅的新选择。
从需求方面看，疫情背景下，高端买家的购买力并未遭遇冲击。在资金大放水时，他们率先买入豪宅，重新配置资产；当前的豪宅产品有大胆创新，豪宅买家恰好有换房需求；城市优质地块上的豪宅，新房与二手房之间有价格倒挂。
从城市的层面，武汉预计每年新增上市公司15家。到2024年，武汉上市公司143家。每家上市公司背后都是一批财富新阶层。
接下来，武汉豪宅将出现3个20%现象：
20%的豪宅，卖出武汉80%豪宅的业绩。
20%的豪宅，涨价幅度、速度超过武汉80%的项目。
20%的豪宅，影响武汉房价定价。
［后记］
以前，在武汉600-800万是豪宅。如今，豪宅的总价门槛提升到1000万，塔尖豪宅1500-2000万，极少数突破3500万。
武汉的豪宅市场刚起步，从会所、泳池等硬件，再到户型设计、装修品位，都在慢慢提升，向一线城市学习，向一流项目学习。
买豪宅不仅是考验资金实力，更是考验眼光水平。当光谷中心城的豪宅3万＋、二七滨江6万＋时，此时买豪宅，不再是资产配置，而是上流圈层与身份的一次再选择。
目前，在二七滨江，对于一个豪宅买家而言，是20个楼盘里选择1-2个。按照20%定律，这20个项目，可能只有4个是增值快的豪宅。
所以，押注错的概率非常大。在整个武汉，典型豪宅项目30个左右，从30个里挑一个好豪宅，中奖几率3%。增加中奖率的方法，缩小项目范围，盯着榜单上的前3-5名。
现在的选择，决定10年后的命运。这很像10年前，武汉天地与世茂锦绣长江，差不多的价格，很多人买了后者。
文｜杨光华（地产写字人）
