还有两个月，我们就要迎来2023年。
这一年，武汉与武汉楼市太难了。疫情－复苏－疫情－疫情…
昨晚起，江岸静默5天，仿佛又回到2020年。
疫情反复折腾，人们想着囤菜、网课、核酸，想着明天小区封不封，谁还有心情谈买房？
小区与街道被铁皮焊死后，人都出不去，还能看房？
在静默区内，各大项目售楼部关闭，销售节点延期，等待时机再入市。
刚结束的10月份，武汉新房网签7564套。连续3个月，武汉新房成交量低于1万套。
1-10月，武汉新房累计成交约9.33万套，同比下滑47%。
武汉这座新房流量大城，陷入低迷的困境。
01
今年，武汉楼市没有“金九银十”。
10月份，延续9月份的低迷行情，加上疫情反复等因素，使得武汉新房市场雪上加霜。
成交前三的区域，依次是光谷、东西湖与洪山。
这三大区域的共同特点是，在售楼盘多，供应量大，打折促销猛。
以光谷为例，10月份，新房网签907套。
从1-10月份光谷的新房成交量看，907套位居单月成交量第四。10月份的光谷，在供应量暴增后，成交量正在回升。
再看1-10月份，武汉新房成交三甲，依次是东西湖、汉阳与硚口。
其中，汉阳与硚口，均在武汉二环线上。城市的配套成熟度，相对较高。
今年前10个月，武汉新房成交前10的项目，有8个项目位于三环外。武昌滨江的福星惠誉月亮湾壹号、白沙洲的万科光澜道，代表主城的销冠。降价打折潮，从三环外，蔓延到二环周边，正向内环渗透。
6月—10月，武汉新房备案价格持平49个，价格上涨49个，下跌42个。
其中，每平米下跌超过1000元的，19个。
预计今年武汉新房总成交量，与2009年、2010年、2011年相当。
10月28日，武汉发布了四季度新房清单，预计有109个项目将上市。
其中，主城最多的是江岸11个，最少的是青山1个。其他主城区域2-6个。
光谷14个，是全城最多的区域。郊区最多的还是东西湖13个与黄陂14个。
四季度新房的供应与之前的成交格局，大致相似。
02
10月份，武汉豪宅也陷入低迷，单月网签94套。
与今年5月份、8月份相比，武汉豪宅10月网签量“腰斩”。
4万＋豪宅（不包括有风险的项目）中，10月网签量，最高的是万达御湖汉印，25套。
10月份进入4万＋豪宅排行榜的门槛，降低到每月成交2套。
1—10月份，武汉4万＋豪宅网签量突破100套的项目，有4个。
而去年同期，武汉豪宅突破200套的项目，有4个，最高突破400套。
从总体量上看，今年1-10月，武汉豪宅1332套。而去年同期是，2359套，同比下滑43%。
10月27日，绿城湖畔雲庐的叠墅，备案价格单价5.5万元/平米，与之前价格持平。
武汉天地云廷三期、东湖九号、保利天珺、能建长江华府、武汉江城府、武汉城建中央云城、中央云璟等一批豪宅，正在路上。
03
10月28日，武汉第四批集中供地9宗。
其中，中心城区有7宗。江岸古德寺、汉正街核心区、青山滨江三宗地块，是市场关注的热点。
新房市场、土地市场等体感来看，当前武汉楼市的形势很严峻。
最后两个月，还有多少房企与项目倒下？
最后两个月，如果没有市场信心的修复，没有更多政策与市场利好，全年将“躺平”。
按照目前的政策，不太可能有更好的立竿见影的政策出台。即使有出台，两个月的反应时间太短，大概率“躺平”成定局。
最近，几家民营房企“示范生”，也风雨飘摇。当市场上只剩下央企、国企后，对于买房人来说，不知道是好事还是坏事？
武汉买房时，选择那些长期以房地产为主业的央国企，可能收房时更靠谱。
今后买房时，不要在同一个区域买房。遇到静默等突发事件时，全家可迅速转移。
买房时，要多考虑一间书房，作为孩子长期上网课的教室，或作为居家办公的办公室。
［后记］
疫情，是当前武汉楼市最大的不确定性。
当前人们考虑，最多的是节衣缩食，而非消费与投资。
从刚需到豪宅，面对这样的市场，都不能幸免。疫情一天不结束，楼市的预期与信心很难向好。
最后两个月，如果疫情不平稳，武汉楼市难有起色。
现在的问题是，武汉楼市在谷底，还要停留多久？而对买房人而言，不在谷底买，难道等谷底反弹后买？
文｜杨光华（地产写字人）
