现在是冬日暖阳，未来几天是降雨降温。
今年武汉的冬天，比往年来得晚一周，而武汉豪宅的“冬天”提前了。
11月，武汉豪宅成交602套。
环比下滑18%。
这一数据比武汉新房成交数据更真实。
同期，武汉新房成交10753套。
连续5个月上涨，连续2个月破1万套。
孰真孰假，冷暖自知。
01
6万多的天地，我们高攀不起。
3万多的天地，是不是很有性价比？
最近，武汉天地最后一期住宅热销。
它一侧临近轻轨，周边也不是一线江景。
100套房子，想要一口气卖完，是很难的事情。
和它备案价同档的项目，纷纷降价到2.6-2.7万，依然卖不好。
天地的作用是，在艰难的行情里，给武汉楼市树立信心。
它的定价，一步到位，不留折扣。没有像一些项目“高拿低卖”，高价拿备案价，再超低价卖房，制造优惠的感觉。
曾有豪宅同行嘲笑天地，现在还用“老板”牌厨房电器。天地说，经济实用是王道。更何况是“老板”的顶级产品。
天地一出，也有两个副作用：
二七滨江北部项目、二八滨江项目，定价要改；
武昌滨江的“七小龙”项目，也要调价，不敢贸然开盘。
02
11月，武汉在售豪宅项目44个。
其中，7个项目单月销售1套，4个2套，5个3套，3个4套。
也就是说，大约一半在售项目，单月成交低于5套。
一个月卖不掉5套房，这就是武汉豪宅的真相。
有同行说，现在的二七滨江，非常低迷。
每个月所有项目加起来卖不到10套。
真的是这样吗？
盘点11月武汉豪宅数据时，
二七滨江标杆项目的数据，依然抢眼：
绿城武汉黄浦湾，11月成交5套。
今年11个月，月均5套。它是武汉顶豪的销量标尺。
新希望D10，11月成交31套。
它是二七滨江在售老盘的销冠。
冷热不均，分化看板块与项目。
武汉豪宅市场的冷，在于在售项目销量“腰斩”。
武昌滨江某项目销量从10月39套，11月降到10套。
武昌核心某老牌项目，从25套降到11套。
它们已经很努力，只是市场真的不好。
03
现在开盘，在武汉发开盘海报，也是一门学问。
如果发开盘日光、热销多少亿，同行会质疑。
下一个月的真实网签备案量，就会啪啪打脸。
统计武汉豪宅11月销量时，发现10月发海报的有几家，网签量就是一个笑话。
这里不点名了。
还发现，一些曾经备案3万+的项目，多在2.6万以内卖房；备案2.6万左右的项目，实际2万左右售价。
这些项目，已被踢出豪宅榜单。
［后记］
为什么上海的豪宅很热，武汉却热不起来？
武汉还是二线城市，很穷的二线，库存量很大的二线。
举一个例子：这一轮楼市里，武汉内环房价虽有下滑，但相对较坚挺。三环外房价，直接从2万跌到1万。
为什么会这样？因为房产的价值，在市场里被重新估价。房价体系被重新改写，曾经的光谷、车谷的独立房价系统，变成了三环外的房价系统。
此时的武汉三环外，更像是武汉这座城，而武汉的内环，则是武汉的“四大一线城市”。
此时在武汉买房，能买二环改善的，想办法买内环豪宅；能买内环普豪的，想办法一次到位内环资源顶豪。用更少的成本，抢更好的资源，等更好的未来。在5年前，3万多能买到天地的房子，是不可想象的事情。
这种开发商的困境，恰好是买房人的机遇。
只看你有没有胆量，再赌一把！
文｜杨光华（地产写字人）
