▲杭州凤起潮鸣，国内高端住宅的代表
5天前（4月23日），一开发商在武汉狂砸150亿拿地。同一天，在光谷东，另一家本土开发商在189次竞拍后，以每平米1.06万元的楼面地价拿地。
这两则拿地新闻透露出，武汉将是一线品牌开发商的大本营，光谷则是他们的主战场。楼面地价破1万元，也表明光谷东的房价潜力。
刚刚过去的一周，三家开发商邀请武汉媒体去外地看项目。媒体同行发朋友圈说，这些项目很用心。大阳台等细节，在武汉看不到。
过去10年，我到一线城市看过很多大开发商的高端产品线。粤沪京渝闽杭，六大地产门派，各领风骚。一直有一个困惑：为什么品牌开发商在一线城市的房子很精致，一到武汉就粗糙？
容积率偏高等土地限制与技术规范的约束，导致武汉高端住宅的创新少。建筑专家郑国庆说，“武汉的住宅设计法规在全国范围属于偏严的。前几个房地产大跃进周期里，武汉的开发商钻政策法规空子，搞的太过火了。比如赠送入户花园、房间封一半敞一半、几个平米的空调板等，促使主管部门不得不下重手收紧法规。”
我的理解是，一线城市每平米超过10万元，而武汉备案价不到3万元。这样的价格差距，品牌开发商怎么会用同款产品？
同一产品线的房子，在北京1000多万与在武汉300多万，产品配置怎么会一样？
01
最近两年，武汉高端住宅需求升级，而产品却在降级。
“一升一降”之间，高端住宅市场乱象丛生：一方面，一批改善需求对房子的品位、审美要求升级，苦于买不到满意的房子。另一方面，限价等调控政策，限制高端楼盘的售价，导致开发商被动“减配”。或在规划设计阶段，主动降低面积，降低总价门槛，从某种程度上降低了居住舒适性。
一些大开发商进入武汉之前，雄心勃勃地要把最高端产品带到武汉。等拿地后产品规划时，考虑市场与竞品等因素，最高端产品被“雪藏”，面市的产品通常降级一个档次。
郑国庆认为，高端住宅入汉降档减配，最主要是由市场需求侧的综合因素造成的。首先，本地富人阶层的眼界暂时还未跟上来，比如买260平以上的房子，还在算计为什么只三房，公摊为什么会有25%那么高……换言之，对高端品质的内涵理解还比较局限。
其次，“武汉人特有的重面子不重里子的观念，驱使开发商着力在房子的外在品质，而内在品质如地下车库、建造全过程质量、隐蔽工程等则不愿多花钱上档次。”
还有一个因素，武汉大江大湖多，资源稀缺性并不明显，所谓豪宅到处都是。伪豪的低价格会制约纯正高端住宅自由发挥的空间。
郑国庆认为，武汉的高端住宅，还是要依靠武汉的城市进一步开放、发展、国际化等大的环境上台阶，才会水到渠成，自然生长。
02
如今，武汉是品质开发商的核心战场。如何坚守品质底线？不妨看看绿城。
今年3月30日，武汉媒体在杭州见证绿城的“万物共生，连接美好”大会。绿城中国执行董事、行政总裁张亚东表示，绿城要让产品连接服务，房子连接生活，万物连接美好。不仅造房子，还要造生活，探索连接的奥秘，去发现、创造更多美好的可能。
绿城是房地产企业中的“有特长，且全面发展的优等生”，最大的特长就是产品品质，始终在产品上引领着整个行业。
有两个故事：
第一个故事的主角，是杭州绿城建发沁园。春节过后，沁园新领出预售证，均价高达54000元，比起首开时49500元的均价上涨了4500元。这批房源迅速售罄。绿城内部人士说：“沁园虽然卖到54000元，但实际上我们还是每平方米亏了5000元。”
▲杭州绿城建发沁园，外立面很美。
另一个故事，发生在武汉。在光谷东，绿城凤起乐鸣，容积率1.35，是区域内最低的项目。低容积率，意味着房子少，居住相对舒适。以刚刚成交的几宗地为例，武汉城市中心的住宅项目，容积率3.5-4.9。
▲武汉绿城凤起乐鸣项目周边的自然生态
当“凤起乐鸣”区域内的新地块，楼面地价过1万元时，这个项目的单方造价接近2万元。其中楼面地价，加上引入名校的成本，两项成本超过1.3万元。建安成本、资金成本与装修成本，三项累计约6000元。这与沁园一样，绿城用实打实的投入，坚守品质，即便亏钱也不降低配置。
比如，项目外立面采用蓝色双层low-e玻璃，浅灰色铝板为主，结合少量深色铝合金线条与架空层石材立面，这些材料体现“凤起乐鸣”外立面的质感。在室内装修成本与细节方面，绿城的施工材料与细节，远超同价位段的住宅。
03
绿城到哪里，哪里就有众多“绿粉”。
在武汉，绿城独立开发的首个高端住宅，用的是绿城集团的高端产品系“凤起系”。
两年前，在杭州，绿城在打造一个全新的豪宅项目“凤起潮鸣”。它是当时绿城集团的顶尖城市豪宅。“凤起潮鸣是绿城致敬杭州的作品”。
▲杭州凤起潮鸣
武汉与“凤”有缘。南方楚地的图腾是凤凰。
春秋时期，楚庄王“不鸣则已，一鸣惊人,不飞而已，一飞冲天”。唐朝诗人崔颢的“晴川历历汉阳树”中“汉阳树”，就位于汉阳凤凰巷。在武昌积玉桥，有一座凤凰城。在新洲西北部，有一座凤凰镇。
▲武汉凤起乐鸣生活美学馆
2018年9月28日，光谷之东，绿城的“凤起乐鸣”生活美学馆开放，一鸣惊人。
▲这里被媒体誉为“东湖畔最美图书馆”。
在东湖绿心城市桃源，省级示范中小学，1.35全武汉罕见超低容积率，绿城首个以阅读为主题的生活美学馆，礼乐生活服务体系，被业界所认识。
半年后，“凤起乐鸣”以产品，再度惊艳武汉。绿城将携Trees Villa原创叠墅和Super Flat高端公寓，引领并代言光谷下一个十年的美好生活封面。
这两个产品在武汉都是首次出现。很多开发商同行慕名而来，为的就是看这两个产品的外立面、户型设计等产品细节。
Trees Villa，曾经在杭州的绿城凤起潮鸣、西溪云庐里见过。Trees Villa的当代审美与绿城经典中式合院合二为一，属于收藏级产品。在“凤起乐鸣”的叠墅里，高级灰的建筑美感，通体轻盈剔透。
▲武汉绿城凤起乐鸣原创叠墅效果图
Super Flat高端公寓则在杭州的绿城建发·沁园里看过。建筑超扁平、太空灰设计。大面积玻璃切割装饰，带来超大窗墙比，让墙体几乎“消失”。在“凤起乐鸣”的高层外立面，也是采用这种设计，淡化主次，弱化墙体和柱子，给武汉带来极简美学的新符号。
▲杭州绿城建发·沁园效果图
▲武汉绿城凤起乐鸣项目高层效果图
可以说，在产品上，武汉的凤起乐鸣，是杭州凤起潮鸣＋沁园。
04
绿城凤起乐鸣，位于光谷“居产购”金三角的“居”板块。
在光谷，以光谷中心城的龙湖天街、大悦城等商业为核心的“购”板块，以光谷生物城、光谷未来科技城等为核心的“产”板块。
▲未来10年，光谷的“金三角”示意图
以绿城凤起乐鸣为核心的“居”板块，享有一湖一山三公园的自然资源，有三环线、花山大道、严西湖隧道与植物园隧道为主的交通网络，更有华师附小、国际双语幼儿园、省级示范中心等教育资源，还有花生生态艺术馆、湿地公园等旅游景点。
如今，光谷东，地价过万元，房价含装修1.8万元。花山的产业基础扎实、名校多、自然环境好，房价还有很大的空间。夏天，这里比市区低3摄氏度。
这里是绿色生态与高新技术融合的新城。这里将是未来10年光谷的“桃花源”。
从中国光谷到世界光谷，越来越多的小米、华为等企业高管将留在光谷。他们中有很多“绿城粉”。下班后，十多分钟他们就能回到“凤起乐鸣”的家。
绿城“凤起乐鸣”美学样板间，近期即将盛大开放。
最近他们出了一组创意海报，非常走心。一位同区域的开发商同行评价，“看过了太多开发商对这片土地的索取，绿城走心了，花山自当享此礼遇”。
［后记］
谈到绿城，脑海中浮现的两个字“品质”。
到目前为止，绿城凤起乐鸣的两款产品，在武汉处于领先地位。
4月初，带着女同事提前探访尚在改造的样板间。
女同事被大阳台、一整面墙的窗户所折服。朝南的三个房间，三个整墙窗户。她和我看过武汉很多的样板间，她说，原来窗户还可以这么大。一定要买一套。
现在，这是她的下一个梦想。
在光谷，要有一个重量级产品，能匹配重量级区域与人群。在光谷，“黄金三角”分工明确：在生物城、科技城工作，在中心城购物办公，在花山生活。
在适合度假的花山，住在绿城的房子里，这就是未来光谷的新生活。
文｜杨光华（地产写字人）
