楼市调控卷土重来!这些城市被要求增加供地

楼市调控卷土重来!这些城市被要求增加供地
2019年04月20日 08:00 投资者网

来源 | 国民经略(guominjinglve)

每当市场变化之时,楼市调控就会接踵而至。

4月17日,自然资源部发布通知,住宅供地将实施差别化调控:

商品房库存消化周期在36个月以上的,应停止供地;36~18个月的,要适当减少供地。

18~12个月的,维持供地持平水平;12~6个月的,要增加供地。6个月以下的,要显著增加并加快供地。

这一政策出台背后,正是楼市高库存不复存在的现实。

根据国家统计局刚刚发布的数据,2018年3月末,全国商品房待售面积51646万平方米,库存创最近5年以来的新低。

可见,去库存早已完成历史使命。当然,在城市之间,库存和去化周期都呈现分化趋势。

那么,哪些城市要增加供地?哪些城市要减少供地?这一政策,将对全国楼市格局会产生多大影响?

01

哪些城市要停止供地,哪些要增加供地?

土地供求,向来是决定房价的核心因素之一。

所谓去化周期,一般为库存与近6月销售面积平均值之比,衡量的是一个城市既有商品房库存的清仓去化时间。

显然,去化周期越短,市场供求关系就越紧俏,增加土地供应的必要性随之而产生,反之同理。

按照规定,去化周期大于36个月的,要停止供地。事实上,除了个别类似鹤岗、玉门这样偏远的收缩型城市,大多数城市的去化周期都不会达到这一水平。

根据泽平宏观发布的报告,2019年3月,一线、二线、三四线样本城市库存去化周期分别为11.7、10.5、11.4个月,基本都在可控范围。

无论是一二线还是三四线,绝大多数城市都不存在高库存问题,自然也就不存在“停止供地”之说,反而这些城市都要增加供地。

这其中,杭州、西安去化周期低于6个月,属于需要显著增加并加快土地供应的城市。

南京、重庆、武汉、上海、南昌、广州、长沙、长春、苏州、成都、福州等城市低于12个月,属于需要增加土地供应的城市。

而青岛、宁波、济南、深圳、北京等城市去化周期低于18个月,要维持现有的供地水平。

而天津、厦门等城市去化周期高于18个月,属于适当减少供地的城市。

不过,去化周期是个动态数据,楼市一旦回暖,去化周期就会显著下降。

厦门最近几个月楼市复苏、成交狂飙,如果未来几个月市场热度得以维持,去化周期将会显著下降,将来供地不仅不能减少,反而还要有所增加。

02

三四线之困:谁敢增加供地?

三四线城市的库存,并没有想象的那么高。

从可售库存的去化周期来看,三四线城市甚至低于一线城市。这是因为,过去这一轮棚改货币化,基本将三四线的库存消耗殆尽,高库存已经不再是问题。

按照要求,去化周期低于12个月,都要增加供地。如此看来,三四线城市也多在保持供地甚至增加供地之列,但问题是,这些城市真的敢跟吗?

要知道,最近两年,三四线城市通过棚改释放出天量的土地,这些土地即将转化为新的商品房库存,加上三四线销售已经开始疲软,未来三四线的去化周期必然随之而上升。

这方面,可用广义库存以及土地消化周期来衡量。

从土地消化周期来看,三四线城市明显高于一二线城市。

一二线城市的土地消化周期全都低于1年,而三线城市的消化周期为1.2年,四线城市的消化周期高达2.1年。

这种背景下,有多少三四线城市还敢增加供地,制造新的房地产库存?

就3月初,山东省菏泽市成武县出台了房地产新政,规定各镇农民购买首套房可以享受300元/平米优惠,首付不超过30%。

县城重启买房补贴背后,正是楼市销售低迷、商品房库存席卷而来的标志。

03

对楼市影响有多大?

对于房价走势,长期以来流传的一句话是:短期看金融,中期看土地,长期看人口。

土地供求之所以重要,是因为它往往能成为地方政府推高房价的手段。只要人为限制土地供应,或者让土地供给跟不上人口涌入的步伐,自然就可以制造供求失衡的局面,让高房价得以维持。

因此,官方强调库存低于12个月的都要增加或显著增加供地,正是基于部分城市楼市回暖的现实而来。

从深层次的楼市逻辑来看,大热必有调控,遇冷必有松绑,这既符合政策市的现实逻辑,也是稳定楼市的题中之义。

无论是增加供地还是限制供地,核心都是维持楼市稳定,这一规律还会继续得到验证。

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