《投资者网》郑小琳9月17日，上海德必文化创意产业发展股份有限公司（下称“德必文化”）IPO获交易所“放行”，拟登陆创业版。
作为一家产业园区“二房东”，德必文化业务范围有文化创意产业园区的定位、设计、改造、招商和运营管理。
目前，公司因承租园区没有产权证书、被抵押查封、和存在实际用途与规划用途不一致，以及IPO募资项目使用用途上等问题受到市场质疑。这些，都是德必文化亟需解决的难题。
IPO前多笔“热钱”涌入
德必文化近年来的资金流状况不断改善，账面货币资金逐年增加。截至今年6月底，德必文化的货币资金约为5.86亿元，占流动资产86%。
事实上，德必文化的资金向好，与其过去三年多次增资扩股有关。公司第一次增资扩股发生在2017年5月，德必文化表示，同意长兴乾润将其持有的65.8 万元出资额转让给阳光产险；同时同意阳光产险以约 1.5亿元代价认购公司新增注册资本198.2万元。本次变更完成后，德必有限注册资本增至3742.2万元，而阳光产险则以7.05%的持股比例成为公司第四大股东。
2017 年 12 月，德必文化宣布转股份制，以截至 2017年 7 月 31 日经审计的净资产 5.07亿元折股，整体变更为股份公司，股份公司股本为 3742.2 万元，每股面值 1 元。
成功转为股份制的次年，德必文化开始第二次大型增资扩股。资料显示，2018年9月1日，中安招商以约2亿元代价认购了公司新增注册资本222.22万元。本次增资完成后，德必文化注册资本增至 3964.42万元，中安招商以持股5.61%公司股份成为其第五大股东。
不仅如此，11月2日，中安招商再次出资以约7000万元代价认购了公司新增注册资本 77.78 万元。本次增资完成后，中安招商以7.42%的持股比例跻身为德必文化第三股东。
过去几年的多次增资扩股，使得公司账面资金不断增加。仅2018年来看，德必文化的银行存款就较 2017 年末增加 1.48亿元，增幅较大，对此，德必文化直言：“主要系 2018 年度股东以货币资金增资所致。”
当下，德必文化账面货币资金充盈。2017年至2019年，公司货币资金分别为1.15亿元、2.64亿元、5.75亿元，截至今年6月底，货币资金为5.86亿元。与此同时，公司债务结构亦伴随“热钱”涌入，不断优化。2017年德必文化的资产负债率在57.11%，短短两年时间，2019年公司负债率快速下降至38.08%，截至今年6月底，德必的负债率36.16%，处于历史低位。
1.7亿募资为何补充流动资金
即将登陆创业板的德必文化，当下，却因募资项目用途引发市场质疑。
据《投资者网》获悉，德必文化IPO拟募资合计约5.7亿元，除了用于园区的智慧精装一体化升级等项目，还有1.7亿元用于“补充流动资金项目”，占比达到约30%。
从经营情况分析，近三年公司发展良好，业绩不断提升。2017年至2019年，德必文化分别实现营业收入6.06亿元、7.71亿元、9.10亿元；净利润分别约为0.22亿元、0.55亿元、1.21亿元；毛利率分别为30.92%、29.28%、31.71%。德必文化的营业收入、净利润和毛利率等业绩指标近年来均呈现逐年上升趋势。
此外，公司购买的银行理财产品投资收益近年来也一路走高。2017年-2019年分别为161.55万元、495.47万元、1673.11万元，2020年上半年银行理财投资收益为853.13万元。
这一点令市场感到疑惑，公司账面资金充盈，并不“差钱”，且多数资金购买理财产品收益颇丰。在此情况下，公司为何仍要将近三成的募集资金用于补充日常流动而不发展业务？对于上述及相关疑问，《投资者网》致函德必文化证券与投资者部门负责人，对方未予置评。
“可能是为了防患于未然。”广州知名地产专家韩世同向《投资者网》表示，受疫情冲击，许多企业现金流陷入紧张或周转压力增加，在盈亏没有现金流管理重要的认知下，防患于未然可能是企业募资的一个动机，尤其在当前融资逐渐收紧的大环境下，能够融资亦是好事，因为如果在企业资金紧张时才进行融资，不仅融资难度高，而且其利率会上扬，成本必然攀升。
“二房东”模式隐患重重
实际上，德必文化的承租运营是其主要运营模式。
租赁服务构成了该公司的主要收入来源，占比超过80%。除此之外，其会员服务占比近18%，主要包括物业及增值服务、能源服务、停车服务及场租服务等；其他服务则主要包括设计服务、工程管理服务、招商服务、运营管理服务及其他。
具体来看，德必文化的生意模式，主要是以承租的方式取得建筑的经营权，然后重新改造为符合文科创企业办公和经营需求的园区，最后进行出租。不过，这种看似简单的“二房东”模式存在诸多不确定性。
“由于公司承租运营的园区物业多为老旧建筑群改造而成，个别园区租赁房产中有部分房屋尚未取得产权证书。例如，位于北京市朝阳区东风南路 8 号的东枫德必 WE"园区和位于上海市长宁区天山路 1900 号的天杉德必易园园都尚未取得产权证书。”德必文化在招股书中解释。
招股书显示，截至今年6月底，德必文化承租运营租入的未取得产权证书的房产面积约 2.6 万平方米，占公司可供租赁总面积的比例为 4.23%，占比不大，但若未取得产权证书的房产被政府主管部门认定为违章建筑，被相关主管部门拆除，则会对公司经营造成不利影响。
此外，德必文化还存在部分园区被抵押、查封的事件。如，位于上海市闵行区的德必虹桥绿谷WE园区物业产权方上海新湖房将房产抵押给银行，该园区201室、202室及3至6层的房屋被抵押给中国农业银行上海闸北支行，自2016年5月至 2026年5月止，债务金额为2亿元；7至9层则被抵押予中国工商银行上海普陀支行，自2016年3月至2023年3月止，债务金额为1.4亿元。同时，位于上海市长宁区的德必愚园 1890 园也被江苏省无锡市中级人民法院查封，限制起始日期为2016年7月6日。
不仅如此，德必文化经营发展面临的最大的挑战是，其目前“实际用途与规划用途不一致”的承租园区占比超过六成。截至今年6月底，公司承租运营的园区项目中 16 个园区承租的建筑物所在土地使用权系物业产权方以划拨方式取得，26 个园区承租的建筑物所在土地的实际使用情况与规划用途不一致。
“有必要去完善产权证明及相关一些补、审、批等流程。” 对此，韩世同向《投资者网》表示。“目前很多产业园区都是由一些工业写字楼、厂房改造而来，在规划上随着历史演变存在用途不一致情况，这是可以理解的，所谓计划赶不上变化，不过企业尤其是承租的二房东面临上述问题，仍需尽快向相关部门进行报备，完善流程及时整改，这样一来，对公司造成的经营风险能够得到降低，否则一旦审查构成违规运营，则对企业发展造成不利影响。”
在韩世同看来，受疫情影响，园区物业或承租方在经营园区时，多数产业园区运营商存在出租率出现下降，在此情况下，企业光靠融资上市解决不了根本问题，因此，在日常运营中更要求产业园区运营商能够不断招商、引入好的客户，为企业提供细致服务，提升园区人气和物业价值，最终保障企业在疫情冲击下能够行稳致远。（思维财经出品）■
