国瑞置业再启高息发债模式 "借新还旧"难抵业绩连续滑坡趋势

国瑞置业再启高息发债模式 "借新还旧"难抵业绩连续滑坡趋势
2021年01月25日 07:31 投资者网
《投资者网》郑小琳

在2021年内地房企大举发债的潮流中,国瑞置业有限公司(下称"国瑞置业",02329.HK)以14.5%的高利率"脱颖而出"。

回顾过去几年,国瑞置业的发债利率可谓一路高歌:2018年至2019年期间,公司发债利率从10%一路飙升至13.5%。到2020年,国瑞置业决定降低负债,自此之后,公司暂停发行美元债

不过,刚进入2021年,国瑞置业又旧态复萌,开启了"高息发债"模式,发行了一笔利率高达14.5%的美元债,并刷新自开年以来业内的最高水平。

实际上,除了高息发债外,国瑞置业还面临着信用评级被下调、利润规模连续4年滑坡等棘手难题。

14.5%高息率发债刷新业内纪录

2021年1月12日,国瑞置业公布发行一笔利率高达14.5%的三年期美元票据。

从近期房企发债情况来比较,国瑞置业以逼近15%的债券高利率,创下了自开年以来房企"高息发债"之最。

回顾过去四年可见,国瑞置业的发债利率呈逐年增长的态势:2017年—2019年,国瑞置业的美元债利率分别为7.0%、10.1%、13.5%。

在2020年,国瑞置业董事长张章笋曾公开表示,"(公司)今年优先考虑降债,不考虑在二级市场拿地"。此后,直至2021年1月国瑞置业再未发行过一笔美元债。

但是,刚刚迈入2021年,国瑞置业又打起"高息发债"的牌。

据《投资者网》不完全统计,截至2021年1月17日,在融资环境相对宽松的背景下,房企平均发债利率不超过7%。以规模房企为例:1月6日,碧桂园公布拟发行的两笔长期债券利率分别为2.7%和3.3%;同一天,新城控股、宝龙、禹洲等房企发债利率整体稳定在4.45%~5.73%。

对于房企高息发债的原由,国瑞置业公关Alice回应《投资者网》的问询称:"公司整体发债利率主要根据市场定价,详情请参照公司披露的公告。"不过,在被问到公司融资方面的具体情况时,她未予以正面回应。

"当前,市场信用分化比较明显,从投资人角度来看,他们自然倾向于给资质和评级高的规模房企或头部房企融资,中大型房企融资利率依然处于更健康、更低息的水平,但对于中小房企而言,就没那么幸运了。"一位知名房企总裁助理向《投资者网》分析称,"目前中小房企发债依然很难,能发行债券的房企,一部分为拥有早期发债经历的房企,目前处于还债状态;而另一部分中小房企由于规模小、业绩不稳定等因素,根本发不出债或者发出来。如果这个时候公司正处于急用钱的情况,可能导致发债整体利率偏高。

他补充说,"以去年房企纷纷赴港上市为例,正是由于境内发债困难,这些房企只能通过IPO的途径去境外拓展融资渠道,而并非为了IPO本身。"

评级遭下调暴露流动性管理短板

在国瑞置业高息发债前一周的1月6日,国际评级机构惠誉对国瑞置业给出了"B-"的评级,并将其评级展望从"稳定"下调至"负面"。

惠誉表示,评级展望下调反映了国瑞置业持续疲软的流动性状况,以及在今年晚些时候难以履行义务的可能性。

惠誉评级亚太区企业评级联席董事龙慧向《投资者网》表示:"惠誉在2020年3月将国瑞的评级展望从'稳定'调整为'负面',同时确定了其B-的主体评级;2021年1月惠誉将国瑞的评级展望进一步调整为'负面观察',同时确定了其B-的主体评级。"

龙慧进一步指出,"2021年1月惠誉作出评级展望的调整,原因在于虽然国瑞有相关的再融资计划,但随着行权日的临近,其再融资计划的落地仍具有一定的不确定性,惠誉因此将其评级列入负面观察名单。"  

就公司评级被下调的话题,Alice向《投资者网》表示,"惠誉的评级对公司具有参考意义,国瑞置业的流动性及现金流情况整体稳定、健康,公司对于未来发展也非常有信心。"

公司中报显示,国瑞置业的净资本负债比率为132%,较2019年上涨2个百分点,尚未偿还的借款为276.34亿元,包括银行及其他借款230.74亿元、公司债券5.88亿元及优先票据39.7亿元。

而公司的现金及等价物(包含受限制现金)为29.53亿元,整体偿债压力显著。

惠誉估计,尽管国瑞2020年的内部流动性增强,但公司2020年末持有的不受限制现金仍不足以覆盖其短期债务。非受限现金与短期债务的比率自2017年以来一直处于20%及以下的低位 (2020年上半年末为18%),反映出公司的流动性管理不善

利润规模连续滑坡趋势显著

受新冠疫情影响,国瑞置业2020年的业绩表现难言乐观。

财报显示,去年上半年国瑞置业营业收入为33.22亿元,同比减少12.79%,归母净利润为7130万元,同比下降8成。

对于利润下降原因,国瑞置业表示:"主要由于集团报告期内,交付结转物业收入较上年同期减少所致。"

需要指出的是,近几年来,国瑞置业的利润规模正在逐步收窄。2017年—2019年,公司毛利分别为31.69亿元、25.99亿元、21.39亿元,整体利润呈现下降的趋势;到了2020年中期,国瑞置业的毛利再次下降约19%至8.71亿元。

同时,公司利润指标也出现连续滑坡的情况。Wind数据显示,2018年—2019年,国瑞置业的毛利率由39.31%下降至26.43%;到了2020年中期,则进一步降低至26.23%,包括净利率指标,均为逐年下降的趋势。

分析认为,毛利率和净利率的持续下滑,从侧面反映出公司盈利能力已然走弱。

"公司毛利下降,反映了其早期销售的项目受到环京区域相对严厉的限价措施影响。"谈及国瑞置业利润下滑原因,龙慧向《投资者网》分析称。

龙慧进一步表示,"通常而言,房地产企业的收入确认滞后于销售行为2-3年。同时,对于规模较小的房地产企业而言,利润受到某几个交付项目的影响比较大。国瑞的销售贡献中,环京区域的占比比较大。"

据公司2020年中报显示,国瑞置业销售额为74.78亿元,其中,北京地区销售额约为40.57亿元,占据了收入的半壁江山。(思维财经出品)■

财经自媒体联盟

新浪首页 语音播报 相关新闻 返回顶部