《投资者网》乔锐
“公司怎样看股价表现？”
“有没有提升公司内在价值的计划，还是认为股价无所谓？”
“有没有觉得愧对投资者？以后还要继续这样下去吗？”......
5月14日，在光明房地产集团股份有限公司（简称“光明地产”，600708.SH）召开的2020年业绩说明会上，投资者针对公司股价持续低迷的表现，发出一连串言辞犀利的提问。
面对如此场面，公司董事长沈宏泽坦承，“公司股价走势受宏观、行业、市场情绪等多种因素影响，能在资本市场有良好表现是全体股东和公司的共同目标。”他还强调，“公司注重市值管理工作，也非常关注股价走势。”
“三道红线”全踩？副总裁线上答疑
投资者对公司的表现并未买账，其中原因与公司的业绩不无关系。
公司2020年年报显示，期内实现营收149.8亿元，同比增长6.49%；归母净利润却仅有1.07亿元，同比大幅下降近八成。对此，公司强调称，归母净利润下降主要是因受新冠疫情、市场销售区域及销售产品结构等因素影响。
值得留意的是，公司持续扩张的空间则受到来自债务结构的阻力。期内，公司总负债及总资产分别为736亿元及882.2亿元。值得注意的是，公司流动负债同比出现20.83%的增幅，达到553.1亿元，而同期货币资金仅93.57亿元。
另外期内公司剔除预收款后的资产负债率为79.31%，净负债率为188.52%，现金短债比则为0.49，对照监管提出的“三道红线”要求，光明地产无一达标，即公司将不得增加有息负债规模。因此，虽然光明地产目前整体平均融资成本仅5.28%，在行业内表现较优，但恐怕公司的融资优势将难以施展。
到了2021年，光明地产的流动性压力并没有得到进一步缓解。公司2021年一季报显示，流动负债相较2020年略微降至522.8亿元，对应75.14亿元的货币资金。虽然公司于2021年第一季度录得营收及归母净利润同比超7倍及1.11倍的增幅，但流动性压力的缓解已迫在眉睫。
对此，光明地产日前在线上举办了业绩说明会，《投资者网》向公司副总裁、董事会秘书、董（监）事会办公室主任苏朋程提问，苏朋程回复称：“2020年度公司经营活动产生的现金流量净额为41.72亿元，较去年同期的-47.20亿元，大幅增加了88.92亿元，经营活动产生的现金流明显回暖。2020年末公司融资总额为374.79亿元，较上年末融资总额420.16亿减少约45亿元，带息负债规模明显降低。”
他补充强调，“在行业整体调控背景下，公司将进一步优化债务融资结构，积极拓宽融资渠道、开拓金融创新产品，进一步合理降低负债率和融资成本。”
“价值推动”动作频频效果几何仍未知
也许，光明地产对于自家股价表现并不是“无所谓”，而是“没办法”。
自2015年11月12日光明地产正式完成重组上市的简称变更，至2021年5月14日，期间公司股价由8.89元已累计下跌超七成至2.57元，同期上证指数的降幅仅约4个百分点。
仅就2020年公司股价的走势看，其由1月2日的3.46元下跌26.3%，至12月31日的2.55元，同期上证指数则录得12.57%的涨幅。另据东财Choice数据，作为深耕上海楼市的光明地产，其股价在2020年分别跑输“房地产”板块及“上海”板块约22及42个百分点。
在业绩说明会上，公司董事长沈宏泽表示，公司将“坚持围绕战略做实经营业务，推动公司价值成长”。
实际上，仅从2020年至今，光明地产已做出了多次“推动”尝试。
2020年初，光明地产斥资7000万元，通过上海联合产权交易所协议收购母公司光明食品集团旗下上海东平小镇农场有限公司（简称“东平小镇公司”）70%股权；同年内，东平小镇公司通过挂牌方式取得了上海市崇明区花博园配套东平小镇的五幅地块，土地成交总价为人民币6.6亿元。
光明地产随后于2020年10月14日发布公告称，将以2614.53万元收购东平小镇公司剩余30%股权并承担相应债务，涉及总金额为5526.23万元。沈宏泽称，该次收购及拿地“有利于充分发挥上市公司与光明食品集团有限公司的资源协同功能”及“培育新的经济增长点”等。
观察公司股价可见，东平小镇项目似乎并未给光明地产带来明显推动。业绩方面，根据公司2020年年报，东平小镇公司期内净亏损约5462.7万元；另外，公司于崇明区取得的五幅地块未来结转效益几何，仍有待观察。
值得一提的是，近年来“上海自贸区”概念大受资本市场热捧，光明地产也蹭上了 “上海自贸区” 的热点。2020年，光明地产通过下属全资子公司农工商房地产（集团）有限公司、上海农工商华都实业（集团）有限公司通过挂牌方式（政府平台招拍挂出让）取得了上海自贸区临港新片区PDC1-0401单元K07-05地块，土地成交总价为人民币1.21亿元。
就此，上海中原地产首席分析师卢文曦向《投资者网》表示：“上海自贸区是上海市重点关注、投入、开发的区域，政策支持力度大，所以市场对其期待值较高。对于临港奉贤这样的片区来说，位置相较市中心较为偏远，所以价格（土地成本）相对不高，不失为中小房企的选择。”
卢文曦进一步表示：“与市中心不同的是，临港本身土地成本较低，定价参考时可能会起到对全市总均价起到拉低的作用，所以利润空间或许并不大。尽管如此，临港地区此前出现多副溢价率很高的标杆地块，经过一段时间还是能实现利润，这也是对临港区域投资期待值的强化。”
光明地产于2020年为东平小镇及上海自贸区项目花费了近8.77亿元，这相当于公司2020年归母净利润的8倍之多。尽管如此，公司股价仍旧低迷不振。
200亿营收计划“不代表对投资者承诺”
与公司归母净利润大幅下降形成鲜明对比的，是公司全年实现签约面积及签约金额双双创下历史新高：公司两项目分别达到241.55万平方米及362.68亿元，同比增长16.6%及36.15%。
在全年签约面积及签约金额已创新高的背景下，公司营收仅小幅增长，且归母净利润大幅下降，如此尴尬的表现令投资者对光明地产的未来不无担忧。对此，公司表示“2021年计划营业收入200亿元，在保障投融资整体平衡的基础上，以现金流管理为核心，合理拓展项目储备，改善资产负债结构，计划新开工面积95万平方米，计划竣工面积273万平方米”。
200亿元的营收代表超过33.51%的同比增长，而光明地产自2017年年报以来，历年营收同比增幅分别为0.14%、-1.53%、-31.34%及6.49%。因此，对于200亿营收计划，公司表示“2021年经营计划是公司根据当前现状制定，不代表公司对投资者的承诺”。
谈及公司未来发展战略规划，苏朋程表示：“公司秉持深耕上海、辐射长三角的战略布局，2021年公司以‘优布局、调结构、去库存’为重点，为未来的发展提质换挡，合理拓展上海本土、长三角区域的重点项目，进一步优化投资结构和区域布局，通过城市准入实现合理的长期布局。”（思维财经出品）■
