文｜邓浩志
国家统计局最新公布的数据显示，今年1-2月，全国商品房销售面积15703万平方米，同比下降9.6%，其中住宅销售面积下降13.8%；商品房销售额15459亿元，下降19.3%，其中住宅销售额下降22.1%。
根据国家统计局公布的销售金额和销售面积计算，今年前两月全国商品房累计均价为9845元/平方米，同比跌幅为10.7%。而2021年全国商品房累计均价为10139元/平方米。
截至2月末，商品房待售面积57026万平方米，比2021年末增加6003万平方米。其中，住宅待售面积净增加5552万平方米。
此外，从开工情况来看，1-2月份房地产开发企业房屋新开工面积14967万平方米，下降12.2%，其中住宅新开工面积10836万平方米，下降14.9%；房屋竣工面积12200万平方米，下降9.8%，其中住宅竣工面积8915万平方米，下降9.6%。房屋施工面积同比微增1.8%，为784459万平方米，其中住宅施工面积553514万平方米，增长2.0%。
以上数据显示了我国房地产业的极度低迷，并伴随着快速收缩：
1、 实际情况可能比统计局数据显示的严重得多。首先多地去年都有限签、限价政策，这导致了部分高价成交没有被显示，所以实际上，上一波商品房价格的高位一定是高于10139元/平方米的，这也意味着最新统计房价的下跌幅度肯定也大于10.7%。
其次是近期多地采取了限跌政策，而市场上也出现了“零首付”，“买房送车”，“佣金15%”等大量变相降价行为，这也让实际成交价明显低于统计数据。
据我在市场上观察，广佛莞等大湾区核心城市这轮房价下跌，实际跌幅在15%左右。而大湾区边缘城市，外围城市的跌幅明显更大，平均或在25%左右，个别项目半价销售的也有。
2、各地断供增加，法拍房数量明显增加。
相关报道和传闻各地都有，这种情况既可能是经济不景引发的无力还贷，也可能是房价跌幅超过30%引发的“负资产效应”。由于房价下跌过快，按揭购房者宁愿选择躺平。这也反过来印证了过去一年中国房价下跌的幅度或超统计数据。
3、更让人担心的是住宅新开工面积，大幅下降了近15%。
这意味着各地关于房地产的税收，土地出让金等，未来总体会减少近1/6的规模。住宅开发及上下游行业总体规模将萎缩接近1/6，从业人员也将压减少近1/6左右。如此快速地收缩，如何应对这么大的收入缺口？如何解决这么多人的就业问题？
综述
看完以上数据就会明白，为什么最近各地方政府如此着急，为什么农历新年后几十个城市出台各种稳楼市的政策了。
当前，坏事是：房地产的危机还没有彻底解决，房企还有一波债务集中到期时间，全球动荡将进一步影响经济与楼市。好事是：各地方、各银行一波接一波的利好推出，楼市离走出困境应该不远了。
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