与郭吴说:房地产泡沫不是问题 创新力才是问题

与郭吴说:房地产泡沫不是问题 创新力才是问题
2020年12月03日 14:36 宁书生vip

近期,郭树清和吴晓灵等我所尊重的领导都提到了房地产可能是下一个灰犀牛,房地产泡沫有可能承压等问题。想必也是抛砖引玉,希望引发社会更多关注,也让有关当事人可以及时找到应对之策。

我个人认为泡沫从来都不是问题,但是对于城市发展、房地产价值判断的想象力和创新力才是问题。城市管理者有想法有举措,梦想也不一定必然破败不堪。有的梦想必须坚持,但是融资方式、投资方法、风控机制、市场基本面、都市建设发展是不是可以创新?答案显然是肯定的。

多年来,房地产价格高企,但这个游戏肯定不能无限的膨胀下去,一旦涨速反转,那么问题就会出现,并直接传导到金融等多个体系。银行手中的资产,包括房产和房地产投资、相关股票债券等等一切,又将会如何演变,已经让领导看到并提示一些苗头信号。

笔者要提示的是,房地产项目的价值是否能获得价格支撑,一个是市场投资者和购买者的信心,一个项目科学规划所带来的发展和内生价值的累积。

前者,消费者强势购买,使得房产价格获得支撑,让交易保持信心,尤其是在有历史基础的优良地段,其项目的价格是可以非常坚挺的。在任何时候,北京等一线城市以及省会城市的价格,都是具有内在价值的。

后者,必须考虑人口红利。真正房价支撑的动力源自城市区域人口增速,一旦城市人口增速出现问题,就可能影响城市发展,房价也就失去了强大的支撑力。一座城市中,人口分层是非常必须的,一定要有大量买不起但是努力奋斗的租房者,相对已经拥有房产的旧市民,这些人才是城市向上的动力。他们推动了房产交易的价格,但是也使得有房者资产保值增值有了保障。

一、以需求匹配空置——长租公寓不仅是生意也可以是福利

只是房产价格太高,而劳动者收入增速不够,也会造成矛盾,所以包括公租房等福利制度,就可以成为补充。尤其是薪酬较低且增速较慢,又是社会刚需的青年公务员、公立医院医护、教师等体系,他们有稳定工作,是最适合长期居住公租房的群体。此外,根据各个城市产业规划不同,一些企业同样有员工住宿的刚需。这些刚需,可以消化一部分滞销房产的存量,又不能冲击市场,还能有比较好的贷款作为金融服务配套。所以未来为了避免房产泡沫急速破裂,恐怕要结合这方面的一部分需求,可以租,也可以共有产权等尝试。

二、打通财富流转壁垒——社会管理要尊重生存第一的原则

房地产只是社会经济领域中一个侧面,真正的问题是如何促进财富的合法流转,那就是让有钱人有机会把钱消费出去。如果消费不出去,社会财富就会凝固。沉淀在一个阶层,其他阶层就会出问题。昔日改革开放,一些经济发达地区的发展,以“开放”为特色,财富得以良性流转,穷人通过自己的付出,摆摊设点或者捶背捏脚,创造更多就业机会,满足更多消费需求,让富人的财富欢快的流转,经济学上是合理的,效率上也是合理的,解放思想,实事求是,科学管理,文明执法,城市的灰暗面也会被阳光普照,也能让社会经济活动恢复活力,重新找到财富流动的桥梁。

三、全球资产配置大格局——建设人文之城生机之城

限购,也许应该考虑取消。真实阻碍人们买房的是限贷,很多人缺乏的是持久的偿债能力,而不是户口。买房,应该是居住第一,改善第二,发展第三,投资并不是第一属性,但也不是可以完全没有。储备个二套房乃至三套房,本就在人情之中,还有就是其他城市有房,尤其是风景秀丽的地方,有个别墅,或者有套房,可能也是具有合理性的。要对其进行房产税的惩罚吗?还是应该鼓励他们在一年中更久的搬来居住?

也包括外国友人、海外华人和侨胞、台湾同胞、香港同胞、澳门同胞,他们能不能在中国买套房?其实也不是不可以。从任何角度,买房不是卖房,适时给予开放,也应该考虑。至于卖,则可以研究。有些品类的房屋别墅,与其限买,不如限卖,买前明示即可。

四、现代化城镇需要系统性规划

虽然日本经验不完全适用中国,但是一些大型商圈的开发,不得不说日本领先中国很多。比如,复合交通枢纽与商业建筑合为一体,日常使用与民防体系共建,人流规划与商业零售匹配、项目规划与投融资方案。连下水道都能修的像地下迷宫,这就是日本城市发展的内生力量,战时,数百万市民可以在地下系统中规避轰炸。

城市与城市之间密切相连,铁路、飞机、航运和公交共同构建路网融合。这样的规划,中国至今的大项目也很做的不够。以北京为例,宋家庄交通枢纽周围,建设了多个小区,而枢纽本身规模很小,缺少对未来发展的扩张需要的充分考虑。反正也要建商场,为什么不建的大一些?像不远处规划的世界之花大型商场项目,根本没有地铁的规划,这样的新建商业项目怎么可能活命?比较好的项目,如合生汇、朝阳大悦城等已经和地铁连为一线。

其实在开发和建设地铁时,就可以引入社会资本,让开发商加入到项目中来,一对地铁投资,二也可以及早规划物业,而不是地铁搞地铁的,物业盖物业的,然后修个门,能通过即可。虽然这样做起的商业复合体面积超大,但是也因为兼具社会功能,而多方分担,而且对于发展超大型城市而言,超大型商业区本身效率更高。就算是那些地下通道,你修宽一些,租给各类商铺,不知道能多赚几百年?地铁投资收回根本不是问题。

所以,至少在五环以内,如果你的城市规划是科学的,那么你的所有物业都有价格和现金价值的支撑。所谓泡沫怎么可能长期的破下去呢?而你的楼盘就是一个荒郊野岭的玩意,它其实本质上也不太值钱才是事实。

作者:宁国强

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