作者:丰禾刀
国家统计局数据显示，10月份，10个热点城市新建商品住宅价格跌回1年前。从同比涨跌来看，9月份仅有深圳、成都和上海3个城市房价出现同比下跌；而在10月份，北京、无锡、郑州、合肥、杭州、南京、福州等7个热点城市也加入房价同比下降的行列。其中，深圳新房价格同比下调3.3%领跌全国，南京、福州和成都的同比跌幅也超过1%。
据不完全统计，过去一年来国内有52个城市或地区累计出台282项买卖限制性政策。租售并举、共有产权、限售等房地产长效机制已经逐渐落地，伴随着未来房产税的逐步落实，房价还想如之前一样疯涨，估计不大可能了。
那么，将目光回归到房屋出租上又如何呢？
涉及到一个问题：年租金回报率。年租金回报率在这里指年获得租金同房屋价钱的比值。不计算物业管理等其他费用。
国内一线城市租金回报率大概是 1.5%上下。
不计算通胀等因素，单纯依靠出租房屋，需要67年才能收回成本。显然，很不划算。
那么，其他城市如何？
如果按照租金回报率最高的衡阳来看，需要24年回本。
二三四线城市3%到4%的回报率，与银行个人利率来比，还是比较好的。另外，以后理财产品要打破刚性兑付，相比之下，房子收租也算是一个可行的选择。
那么，未来租金回报率有可能提升吗？
首先，从一线城市来看：目前的一线城市租金回报率为什么这么低？
1、房价这几年涨太快了。
以北京为例，过去 10 年二手住宅房价的复合增速为 14% ，二手住宅租金的复合增速为 5% ，租金回报率从 2008 年的 3.25% 跌到现在的 1.40% 左右。上海在过去 10 年，二手住宅房价复合增速为 13% ，二手租住租金的复合增速为 7% ，租金回报率从 2008 年的 2.85%下降到现在的 1.5% 左右。
假设未来房价增速逐步降低，而租金增速平稳增长，则租金回报率会逐渐抬升。
2、人口剧增减缓。
北京、上海最近三年常住人口的累计增幅仅为2.7%和0.2%，一方面是大城市严格控制人口，另外一方面是因为产业调整。
国外纽约的经验：1970到1980年，纽约人口经历了减少的阶段，当时纽约正处于产业调整的时期；1980年代后，城市人口平稳增长。由此也可以大致推断，大城市产业调整到位后，人口还是会继续稳步增长。
总体上看，一线城市未来的租金回报率应该会回升。
那么，其他一线外的城市租金回报率又如何呢？
因为每个城市具体情况不一样，比较难以具体分析。可以看看国外的情况做个对比：
可以看到，其实目前很多二三四线城市已经达到国外的平均租金回报率水平。
无论一线城市，二三四线城市，把租金回报率的目标值设置在3%到4%之间可能是比较现实的。
接下来我们分析一下未来租金的走势：
1、与房价的关系。房价可以看做是租金的贴现，其变量是租金和贴现率，目前一线城市较低的租金回报率对应的其实是贴现率出现了下降，这是在利率市场化过程当中，实际利率和名义利率均不断下降的结果。
未来几年，在美国收缩货币的进程中，全球可能会进入利率上升的阶段；随着实际利率的实际升高，一线城市租金回报率应该是回升的。假设房价缓慢增长的条件下，租金应该是逐步上升的。二三四线城市太多这里就不分析了。
2、供需情况。
中国租房人口比例远不及发达国家的城市。目前仅有25.8%，其中北京约为32.2%，广州46.9%。而纽约的租房率高达56.9%，伦敦在2025年也将达到65%，东京则有机构声称目前是90%租房率。
租房需求在未来应该会进一步提升，当然，供给方面还要看新房入市的规模，全国范围内房地产投资增速已经在逐渐的回落
3、我国房屋租金目前的水平。目前看一线城市和发达国家相比还有一定差距。
最后，丰禾刀认为：未来几年房价走势难以预测，继续狂飙不大可能；一线城市的租金应该会逐步上扬。如果你觉得房价未来下跌无忧，租金回报率还行，能覆盖你的资金成本，且没有更好的投资机会，就继续买房子吧。
