恒大因素背后的产业模式
有些事儿，真的是耐人寻味，又会发现很多事儿正在上演。早在7年前的2016年，穆迪、标普就已把恒大评级调整为B-，不建议购买其债券股票，或继续向其发放贷款。但国内媒体对此大肆抨击，说国外摸黑恒大，唱空中国企业是要负责的！转手就给予恒大AAA的最高评级，结果………
也有网友提问到，恒大2.4万亿负债，银行只有3000亿，主要的负债对象是供应商承建商还有巨额的无法兑现的商票，那么银行的风险可控，是错杀。——其实，如果其他供应商倒了，银行也会受损，这次市场是对金融体系一种悲观情绪，这个需要彻底解决恒大问题才行，而之前也聊到了。外资提醒恒大风险，国家收紧杠杆，恒大为何还能到处加杠杆？这里面的失控，才是金融体系需要反思的。
恒大、融创什么时候开始恶性借贷？时间段都是 2015 年前后开始，随后恒大负债从 5000 亿左右，飙升到 2 万亿；融创更是惊人，负债从 1 千多亿，飙升十倍到超过 1 万亿。股民应该记得2015年资金杠杆牛市，随后大力去杠杆，资金杠杆熊市，收紧杠杆，怎么恒大等在明确收紧杠杆，还能继续加杠杆？所以，所有的政策监管都是在针对普通人或企业，但总有在这之外的。
恒大的“第一桶金”。从银行借了500万元支付土地定金，由施工方垫资达到预售条件，以2800元/平米的亏损价格预售，被抢购一空，收到8000万元的预售资金。——这个揭示了当时房地产行业监管有多么宽松，这个几乎是“空手套白狼”，没有出成本，完全来自于银行，而且拿地之后，完全由施工方垫资实现预售。当然，为了拿到钱，只能低价亏损销售，但拿到了一大笔资金，然后挪用这8000万元本该被严格监管的预售资金，开始了疯狂的扩张，竟然一度成了中国首富，当赌性已经形成，不可能收手了，随后就有了……
这方面其实应该学学港资地产股，经历过大风大浪，也明白如何，玩房企的就是高风险的，要讲究成本，严格测算收益率和地价，而我们看到国内房地产企业，一个地王接着一个地王，只拿地，从来不测算成本。而还有很多模式都是非常值得借鉴的，我们来逐一解读。
为何有成熟经验不借鉴？背后特色细思极恐
大而不倒？其实，恰恰越大越容易倒，尤其是加杠杆之后，从乐视网到恒大，都如此。恒大模式：第一层杠杆，向银行贷款，用银行的钱来扩张。第二层杠杆，通过期房预售，提前拿到买房者的钱，作为周转资金。第三层杠杆，利用上市平台发行股票和债券，杠杆社会资金。第四层杠杆，发行商票杠杆供应商资金，绑定供应商。第五层杠杆，发行高额回报理财产品，杠杆内部员工资金，绑定员工。
实际上，很多规定不是不可以照搬，而是太过于规范了，就没有利益群体的油水了。比如说股市方面，就减持和上市这套规则，用自己反复打补丁吗？美股那边不完善吗？华尔街投机商都不敢造次的，多规矩；但问题是太规矩了，执法者就没特权了……再说消灭烂尾楼，难吗？香港开发商必须要拿到这个文件才能卖房，如果要拿到这个文件，必须满足以下两个条件可行：
一，开发商必须全额付清土地拍卖的费用。二，开发商必须向政府保证自己有能力支付整个项目的建筑费，也就是自己先掏钱放进律师银行的信托户口里，如果钱不够，那就去和银行贷款，同时银行向政府保证，如果开发商没钱了，银行会继续支付这笔款项。另外在香港买房的时候，我们交的定金或者首付，也是全部存进律师行，如果开发商想要动这笔钱，就必须和建筑商结清所有款项以后，才可以拿到。这样制度上就杜绝了烂尾楼，保障了老百姓买房，但问题是这也意味着地方没有了可操作空间，也就没有油水了……
地产利益链背后的投机，港股地产的投资
地产是高负债行业是事实，但为何如今很多地产会亏那么多？这里面的生意经是这样的：计划投资 100 元建个院子，卖 120 元。资金来自哪里？——自有 1 元，银行贷款 30元，供应商垫资 29 元，买房的预付 40 元。建房后钱款去向：买地以及配套 30 元，利益集团瓜分 30 元，已经施工烂尾投入 30 元，还剩 10 元周转。环境好，房卖的快，价格卖的好，还能多赚10余元，卖的不好，大家都玩完。但真正只花了1%的钱，搞了100%的工程，100倍杠杆，谁不玩谁……所以就……
不过尽管近期地产暴雷的情况很多，还有一个事儿，大家是否发现了，那就是很多老牌的香港地产公司，在国内也有相关项目，为何这一次都没有暴雷，如新鸿基、太古地产、九龙仓、瑞安地产、恒隆地产、嘉里建设等，这是为什么呢？
有一个残酷的事实，这些都是老兵了，经历过1997-2003年的地产地产低迷，以及随后多次考验，这样活下来的，自然拥有诸多生存技能。而国内的地产商，不少都是有一种思维，国家不会不管，而且加杠杆借的是银行的钱，一定会有救市，尤其是2008年和2015年都是如此，随后不仅是大而不倒，反而是迎来大牛市了，这成为了不少地产商的口头禅，甚至有些肆无忌惮。
想想股民，也是同样的道理，这个市场里总有疯狂的，总有投机者，他们或许在局部风风光光，但我们也要知道自己该做什么，能做什么，长期会得到什么，这些才是关键。毕竟很多时候，保持清醒的头脑，不被裹挟，也是一种智慧。
