大经济周期中的华夏幸福:从单一到综合

大经济周期中的华夏幸福:从单一到综合
2019年05月08日 19:08 财智堂中堂

本文字数:2091 字

阅读时间:5 分钟

导  读

1948年5月29日,华东野战军山东兵团发动兖州战役,控制了济南周围300公里的广大地区,使国民党第二绥靖区司令官王耀武据守的济南成了一座孤城。

1948年8月,在中央军委和华野粟、谭之间,也就“攻济打援”作战方案进行了反复商讨:最终,粟裕决定用总兵力的44%组成攻城集团,56%组成打援集团,保证攻城、打援同时进行、同时获胜。

9月16日夜,济南战役打响了。伴随着“打下济南府,活捉王耀武”的战斗口号,8天之后,华野全胜,全歼守敌,使山东全境除青岛等少数据点外都获得解放。

周恩来总理后来说:“三大战役的序幕是济南战役。”

1948年10月,在农村包围城市、以及“放开大路、占领两厢”的战略思想指导下,东北根据地建设得如火如荼,国民党军被分割在长春、沈阳、锦州三个互不相连的地区,东北战场的主动权被东北野战军牢牢掌握。

在中央军委和”林罗刘”的反复沟通中,东北野战军南下锦州,以城市攻坚战的方式关闭了东北大门。

城市攻坚战能不能打?能否打得赢?是有先决条件的:

城市周边的根据地建设的怎么样?

攻城实力是否允许?

攻下来后能不能守得住、经营得好?

今天,在房地产开发领域,华夏幸福正在给我们上演一部“农村包围城市+城市攻坚战”的好剧。地产三哥觉得很有趣,尝试做个解读。

根据地稳固:坚守产业新城模式

纵观华夏幸福的产业新城的战略:切入点就是农村包围城市,放开大路、占领两厢。然后就是根据地建设的过程:选址与招商并驱,产业与开发齐飞。

这两句话是因果关系,做好选址与招商,后面的产业和开发也是水到渠成。

三哥从房产销售价格看了一下,销售均价8600元/平米,的确不高。

对比一下这几年疯狂进入县城的恒大和碧桂园,恒大2018年合约单价10515元/平米、碧桂园9248元/平米。

从这点上看,华夏幸福是在位置甚至略次于县城的地方开始布局的。

2016年,新城配套住宅:城市开发比例是75%:25%,2016年之后,公司年报不再分别统计园区配套销售和城市房地产销售数字,但从2018年销售均价低于2016年也能看出两点:

其一、新城的配套住宅销售比例一定是超过75%,所以均价更低。

其二、公司在多地复制,一些产业新城刚刚起步,所以均价更低。

公司坚守产业新城模式不动摇,根据地开拓和建设是战略根本,有地理上、战略上的的根据地,则退可守、进可攻了。

从公司的布局来看,华夏幸福的攻城之战不但是地理上的,也是战略上的:

地理上,在都市圈外层的有稳固的产业新城根据地,近水楼台,内外联动。

战略上,只要实力允许,可以攻城,杀进城去,做城市更新与商业地产业务,再造新的战略支点。

粟裕的华东野战军为什么敢打济南?因为已经控制了济南周围300公里的广大地区。

林罗刘为什么敢打锦州?除了上面的原因之外,还因为东北野战军总兵力已经超过东北国民党军,还在于东野有一支强大的炮兵部队。

而今天的华夏幸福的基础也有类似之处:

为什么华夏幸福在2018年底做出这样一个战略举措?背后是有原因的:

根据地稳固之外,武器充足、兵强马壮。

城市攻坚:商业地产和高端住宅

吴向东2006年开始就是华润置地老大,2018年底正式离职。

故事很多,不讲故事看数据、看结果:

注:投资物业租金收入含酒店管理

吴向东团队至少有三个牛逼的地方:

第一、商业地产执牛耳者。

吴本人和华润万象城是中国商业地产的路标,目前华润置地的商业地产在国内应该是前两名。

商业地产好在哪里:

首先资产保值增值抗风险,比如华润置地2018年的投资物业增值193亿元,按照年初数字来算,增值了19.5%。香港金融危机时,住宅跌去20-30%,商业地产跌5%。

其次是稳定的租金收入:2018年华润置地租金收入95亿元,毛利66%。王健林今年在万达年会上不是说过吗:这玩意稳定之后就是印钞机。

但商业地产不是谁想做就能做成的,在这不分析个中究竟,单说一句话:做商业地产的看做住宅的,就像大学生看初中生。

而2019年之前,这一块基本是华夏幸福的空白。战略补短板之一也。

第二、长于城市更新和住宅业务。

看看华润置业的土地储备:住宅5000万平米,商业940万平米,“83%位于一二线城市和有产业支撑的三线城市”。看看两家公司房地产销售单价和毛利:

一倍还拐弯的平均单价,明显一个在城外,一个在城里。华夏幸福开发物业的毛利也有相当的提升空间。战略补短板之二也。

第三:粤港澳大湾区是主场

深圳、广州、东莞是华润置业的重点布局核心城市。2018年华南大区营收369亿元,占华润置业的35%。

华夏幸福在粤港澳大湾区基本空白。战略补短板之三也。

华夏幸福开辟的这一新战场,意图明显:就是要从农村走向城市,从单一走向综合,打造“固安模式”之外新的战略支点。

而由联席董事长吴向东坐镇深圳,携团队、拥主场,想象空间堪比东北战场的“林罗刘”。

强强联合:未来可期

2002年,那是17年前,上海梅陇的房价5000元/平米,今天5万+。

2002年,华夏幸福的固安工业园开工建设,彼之产业地产的开山。

2002年,吴向东领导的万象城在罗湖动工,彼之商业地产的先河。

十七年后,产业地产和商业地产的领军人物终于汇合。

十七年,功名风波尘与土;五千里,幽燕岭南云和月。

内行人说过,商业地产和产业地产因为是慢工出细活,都要跨越经济周期,所以更难做。

今天,华夏幸福的产业地产+商业地产+住宅开发三驾马车,应该会带给我们更多想象空间。

点一下你也在看吧

财经自媒体联盟更多自媒体作者

新浪首页 语音播报 相关新闻 返回顶部