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史上最冷
“今年的北京，或许会遭遇史上最冷的金九银十”。
这句话如果放在2019年上半年，说出来不知道会被多少人取笑。但放到今天来讲，却是八九不离十的定局。
为何如此笃定今年北京年尾的行情会继续惨淡？我们来看两组数据。
一是8月北京新房交易。
据北京中原数据统计，8月北京新建住宅市场（不含回迁房，剔除共有产权房，含普通住宅、豪宅、别墅）各区总成交额219.93亿元，环比7月下跌24%，总成交套数3060套，环比今年7月整整减少1779套。
要知道8月新房放量在全年都是居高的，本应该冲高交易，却遭遇如此剧烈的下滑幅度，让人始料未及。
二是9月北京二手房交易。
截至9月22日，9月北京二手房住宅签约量为7685套，这个交易量是今年2月以来同期的“最低点”，比2018年同期下跌近四成，几近腰斩。
无论是新房还是二手房，北京楼市当下的成交量都让人害怕。
昨天，北京一楼盘的营销总对我说：“本以为今年的业绩能靠9、10月份冲起来，但按照目前的形势来说，实在太难了。现在都在为10月策划降价打折，一旦打起价格战后果不堪设想，利润没了，也没法交差。”
言语间，充满了焦虑与不安，这或许就是目前整个北京楼市的现状。那么是什么让北京楼市落得如此境遇呢？
总结一句话：新房供应的「势能」冲垮了心理防线。
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蝴蝶效应
纵观北京近十年的房地产发展，从没有像2019年这样，新房放量如此巨大。尤其是限竞房的天量供给，打破了北京常年稳固的市场结构。
数据显示，2019年上半年，北京新建住宅市场成交16373套，较去年同期涨幅103%，其中“限竞房”成交9283套，约占新建住宅成交的57%，而截至7月底，限竞房成交量飙升至1.13万套，成为绝对的主流。
按照当下局势，接下来北京限竞房还处于井喷期，预计今年入市的限竞房有望超过6万套。
6万套的限竞房供应，犹如一颗深水炸弹，开始在北京楼市引发连锁反应。其中最主要的就是对二手房市场的冲击。
限竞房提前被“摁死”了销售价格，而且集中供应在五环外，因此对北京的刚需群体有极大的诱惑力。所以今年本是以二手房为主的北京楼市，购房者却对新房的关注空前剧烈。
由于需求是固定的，如果买新房的人多了，自然二手房的成交就少了，能量守恒定理大家都懂得。
而且这里面还有一个很严重的问题，因为北京很大一部分购房者都是以房换房的改善族，如果他们手中的房子没有刚需接盘，他们就不可能换新房，“改善型二手房”的交易链条也被“掐断”。
所以限竞房对二手房的打击是双重的。尤其是400万以下的刚需二手房和700万元以上的换房需求被同时阻断，市场出现负循环，成交量的下滑成「几何效应」。
二手房开始「有价无市」。
这个趋势大概从7月份开始出现。那时候新房市场还很热闹，但同区域的二手房开始冷淡。以西北旺的百旺茉莉园小区为例，贝壳数据显示，小区目前在售的房屋有51套，但近90天达成成交的只有两套，有的房源挂牌已超过6个月。两套的成交量，相比一个月内449次的带看次数，着实有些“可怜”。
于是很多有置换需求的业主耐不住了，开始纷纷挂牌房源试探行情。
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冰冷的链条
贝壳研究院数据显示，2019年9月24日，链家在售挂牌房源量达到97104套，创下历史纪录。
而2018年同期，在售挂牌房源量是，48932套。2017年同期，在售挂牌房源量是，28733套。
从不到3万套到现在的9.7万套，两年时间北京二手房挂牌房源涨幅可能翻了1倍多（考虑到商住）。再加上非链家代理的房源，今天北京二手房库存起码是12万套起步。
大家都知道房价的基础是「供需原理」，如果长期供给超过需求，房价必然会下滑。以大兴区新宫地铁附近某中介为例，中秋期间，门店总共才成交了4套房源。而且都是业主都是因为孩子上学，着急卖房，折价10%促成的。
按照8月份的成交数据，目前北京市部分二手房房价已较2017年调控政策出台前高点下跌15%，部分地区跌幅超过20%。其中在2017年3月买房的购房者最惨，如果考虑到信贷成本，房价已经跌超20%。
而且千万以上的豪宅也开始出现价格松动，普遍降价10％左右。2000多万的房子，砍价砍个100-200万是很正常的。
楼市还有一个原理：只要房价出现下跌，无论是局部还是整体，都会引发购房者的观望情绪。而这又会让成交量继续下滑。
综上所述，这个链条的传导规律是：
「新房井喷」—「二手房成交下滑」—「二手房库存增大」—「房价下跌」—「购房者观望」—「新二手房成交下滑」...
这个链条会循环往复，加速放大。而且金九银十期间不出意外，又会有一大波新盘搞促销打折活动，势必再次拉低新房价格，让这个链条加速运转下去，让市场更加“寒冷”。
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两个问题
昨天在饭桌上，当我把北京行情讲到这里时，有一个朋友提出了2个很有意思的问题，我把答案分享给大家。
1.“北京二手房价下跌有没有规律，哪些房子的价格是保值的？”
北京房价每轮下行周期，房价下跌都是有规律的。第一批房价下跌的一定是那些炒高了郊区房，尤其是没有地铁规划，全靠概念撑盘的地段。这里拿前段时间因为冬奥会，炒得沸沸扬扬的“环京张家口”为例，去年房价最高炒到1万5，今年均价跌回4位数，不计其数的投资客被套其中。
其次是楼龄老的，尤其是非4环内的老房子，超过20年不带学区的小区房价下跌速度最快。
学区房和地铁房是相对最保值的，在这轮行情中基本上不会下跌。换句话说，在北京，地段好的房子随时可以买，不用考虑大行情，而如果财力不够，那就得看大行情，找准时机再上车，能省一分是一分。
2.“链条往复循环下去，最终会导致怎样的后果，北京楼市会不会因此塌陷？”
首先链条往复循环，成交下滑，购房者观望，会逼着那些着急换房的业主还有部分炒房客主动下调报价，二手房价下跌又会作用于新房市场，让北京整个楼市加速入冬。购房刚需族的选择性更多了。按照正常行情推演，房价预计还会回落5%-10%左右。
但远不至于塌陷。为什么呢？
北京二手房虽然有10多万的库存，但要注意一点，这部分库存绝大多数是「屋有其主」：房子里要么住着业主，要么住着租客，并不是空置房源。尤其是以房换房的业主，一家老小都住在房子里。
总结一句话就是，卖房的需求是有的，但不会那么急迫。所以你会发现，有的业主房子在网上能挂1年以上，挂半年房价分文没降的房子也很多。而且北京通过2017年之后2年的调控，大量炒房客已经被刚需族置换出来了。
要记得，塌陷的唯一基础是，大量炒房客集中抛盘把市场砸崩了。
这段时间，我采访过多个北京土著，大家的一致想法是，虽然短期内对楼市的信心不足，但是坚信北京的房价未来一定涨上去。原因很简单，这里是帝都，最好的教育和医疗都在这里，想买房的年轻人源源不断，只不过买不起的在筹钱，买得起的在观望而已。
