来源|国际投行研究报告
又一个房地产大佬陷入危机，负债3500亿，三条红线天天都踩，评级机构穆迪宣布将广州富力下调至 B2，将富力香港下调至 B3；评级展望为负面。
其实这一点也不稀奇，华夏幸福、泰禾集团、蓝光发展早就在ICU了，富力进ICU去组一桌麻将很正常，这次有关方面推翻房地产大山的决心非同寻常，所以不要去碰ICU的这些主。
富力接盘王健林酒店是失败的开始
今天说的富力地产，曾经是房地产华南五虎之首，依稀非常牛逼，大家记得当年王思聪他爹挥泪甩卖文旅和酒店项目的场景吗？当时，所有人都知道是融创孙宏斌接盘，但后来发现签约仪式背景板还有一个“富力地产”，相当于本来是融创万达的结婚仪式，最后王健林发现是他们哥俩要娶一个老婆。
后来的场景就比较夸张了，当时我们群里面的地产记者说王健林、孙宏斌和李思廉三人在隔壁小会议室吵了起来，还摔碎了玻璃杯。而这时候签约背景板上“富力地产”的名字也被拿掉了。
当时著名的媒体的标题是王健林愤怒：“这当口了还在压价，全世界面前出我们的丑！”
后来当然的当时困境中的待宰羔羊王健林还是接受了他们哥俩合娶，融创以438.44亿元收购万达13个文旅项目的91%股权，富力地产以199.06亿元收购了万达77家城市酒店全部股权。
所以从长跑和果敢来说，大家不得不佩服王思聪他爹，现在，他爹似乎应该是活下来了，而富力地产显然了危机。截至2020年末，富力地产总负债约3501亿元，李思廉想的也是和王健林当年一样的词“活下来”。
三条红线条条踩
富力能活下来吗？
富力现在就是香港人李思廉和大陆人张力控股。其他看来没什么机构投资者。
个人履历
李思廉，1957年香港出生，李思廉大学出来的第一份工是证券金融从业员，后来慢慢做起中国贸易，最后转向房地产。
1993年，李思廉与张力以2000万元资金携手进军广州房地产业，拆迁广州嘉邦化工厂建设广州名震一时的富力。
张力，男，1953年出生于广东广州，祖籍广州市珠江村。广州富力地产股份有限公司联席董事长兼总裁，富力足球俱乐部董事长，广东省总商会名誉会长。2019福布斯全球亿万富豪榜排名645位。
2019年10月10日，《2019年胡润百富榜》发布，张力、张量父子以240亿元人民币财富位列第133位。
2020年2月26日，张力、张量父子以250亿元人民币财富名列《2020世茂深港国际中心·胡润全球富豪榜》第729位。
2020年3月20日,张力、张量父子以250亿元人民币财富名列《2020胡润全球房地产富豪榜》第68位。
负债3500亿，只想活下来
从富力地产2020年的年报中可以看到，富力地产剔除预收款后的资产负债率为76.7%，同比下降2.8个百分点；净负债率为130.2%，同比下降69个百分点；非受限现金短债比为0.40，较2019年同期提升0.03，全部踩线。
穆迪：将广州富力下调至B2，将富力香港下调至B3
评级行动：穆迪将广州富力下调至B2，将富力香港下调至B3；评级展望为负面
香港，2021 年 9 月 3 日——穆迪投资者服务公司已将广州富力地产股份有限公司（广州富力）的企业家族评级（CFR）从 B1 下调至 B2，并将富力地产的 CFR 评级从 B2 下调至 B3（香港）有限公司（富力香港）。
与此同时，穆迪已将评级置于审查之中，以进一步下调评级。
在进一步下调评级之前，评级展望为负面。
“广州富力的 CFR 下调至 B2 反映了该公司的再融资风险增加，因为其获得离岸资金的渠道减弱，且到期债务数量庞大，”穆迪高级副总裁曾文健表示。
“我们预计公司将继续专注于产生内部现金，以在未来 12-18 个月内偿还到期债务并为其运营提供资金。然而，降级审查反映了公司产生足够运营现金流的能力的不确定性鉴于具有挑战性的运营和融资环境，将其债务减少到更可持续的水平，”曾补充道。
穆迪的评级理由如下：
广州富力的 B2 CFR 反映了该公司在中国房地产市场的悠久经营历史、城市重建项目的优质组合以及中国地理上多元化的土地储备。CFR 也反映了该公司适度的财务指标，尽管该公司正在努力去杠杆化，并且流动性疲软且再融资需求高。
广州富力的流动性薄弱。公司截至 2021 年 6 月的现金持有量为人民币 288 亿元（包括人民币 160 亿元的受限现金），预计到 2022 年底的经营现金流将不足以支付未来 12-18 个月的债务偿还。因此，该公司将不得不依靠新的融资或资产出售为其即将到期的债务提供资金。
虽然穆迪预计该公司将继续获得在岸银行资金的渠道，但其在境内外债券资本市场的渠道减弱将阻碍该公司以合理成本筹集新债务以偿还到期债券的能力。使用内部资源偿还到期债券将减少公司可用于其运营的资金，从而限制其业务运营。
富力香港的 CFR 下调至 B3 反映了其母公司在需要时提供财务和运营支持的能力减弱，以及子公司的个体信用质量较弱，规模小，且酒店业务的经营环境波动较大。
富力香港的 CFR B3 评级包括其个体信用状况和基于穆迪对广州富力在需要时提供支持的评估而上调一级，原因是 (1) 广州富力完全拥有富力香港并有意维持其股权；(2) 富力香港作为集团从离岸银行和资本市场筹集资金投资中国房地产项目以及海外投资的主要平台；(3) 广州富力向富力香港提供财务支持的往绩记录，包括近年提供维好契约及富力香港担保债券的股权购买承诺；(4) 如果富力香港违约，广州富力的声誉风险。
富力香港的流动性状况也较弱。该公司依靠广州富力的支持获得资金。
在环境、社会和治理（ESG）因素方面，穆迪考虑了广州富力主要股东的股权集中。
尽管如此，广州富力的九人董事会包括三名独立非执行董事和两名非执行董事。此外，本公司须遵守《企业管治守则》所规定的其他在香港联交所上市的公司的内部管治架构及标准。
公司在披露其业务和财务活动方面是透明的。其财务管理倾向于使用债务杠杆来最大化股东回报，其派息率高于许多被评级的同行。
穆迪的审查将侧重于 (1) 广州富力的融资渠道、流动性和再融资风险，特别是其及时解决到期债务（包括可回售债券）的能力；(2) 公司有能力维持稳定的销售和经营现金流的产生，从而持续降低杠杆率。
股票不断下跌
穆迪：因融资渠道趋紧将中国房地产业的展望调整为负面
因调控政策收紧导致融资渠道受限，中国房地产业的展望调整至负面
房地产开发商的销售、流动性和现金流将下降，从而提高再融资风险
穆迪投资者服务公司在一份新报告中表示，未来6-12个月中国 (A1/稳定) 房地产开发商的国内银行和信托贷款融资以及境内外债券市场融资渠道将依然紧张，因此将行业展望从稳定调整为负面。融资渠道是穆迪用于确定行业展望的3个指标之一，另外两个展望指标包括销售和库存。
穆迪副总裁/高级分析师黎锦雄称："中国旨在控制房价和行业杠杆并遏制银行体系对房地产市场的风险敞口的调控政策导致开发商融资渠道受到限制。房地产销售、流动性和现金流将会下降，这将提高再融资风险，尤其是对于财务实力较弱的开发商而言。同时，贷款机构和投资者仍将青睐财力良好的大中型开发商。"
2021年1月生效的新规对银行的房地产相关贷款占比设置了上限，因而增加了开发商和购房者分别获得开发贷款和个人住房抵押贷款的难度。2021年上半年对房地产开发商的贷款增速回落至近年来最低水平。此外，住房抵押贷款的利率和审批时间自2021年第二季度以来都有所上升。这些因素导致房地产销售额以及开发商的相关现金流下滑。
债券发行也有所放缓。在华夏幸福基业股份有限公司和四川蓝光发展股份有限公司等开发商违约之后，中国房地产开发商近几个月在境内外债券市场大幅波动。再考虑到开发商境内外债券再融资的额度限制，这些因素仍将共同抑制开发商的发债规模。
此外，受销量下滑以及销售均价涨幅放缓影响，穆迪预计未来6-12个月全国合约销售额 (过去12个月均值) 将下降0%-5%。销售额的下降也反映了2020年下半年的高基数。
