穆迪评级:绿地集团展望负面 , 上海国资减持会触发境外美元债券控制权变化条款

穆迪评级:绿地集团展望负面 , 上海国资减持会触发境外美元债券控制权变化条款
2021年09月26日 22:53 反做空研究中心

在中国的房地产公司中,绿地一直是神一样的存在,不算国企,也不算民企,通过混改,张老板团队控制了企业,但国企的股份加起来是超张老板的。

不过在血雨腥风的地产行业,不管你的资本性质,绿地日子过得也不好过。穆迪最新的评级虽然维持了,但展望成为负面,尤其提到绿地的新混改,假如国企减持,那么。。绿的评级就看改变!

关于上海市国有资产监督管理委员会 (国资委) 剥离间接持有的绿地控股部分股权的计划尚无实质性进展。尽管如此,穆迪预计上海国资委将会审慎对待减持,从而避免触发绿地控股境外美元债券的控制权变化条款,该条款要求上海国资委维持对该公司的控制。如果实际情况偏离了上述预期,穆迪会重新评估该公司 Ba1 的公司家族评级。

穆迪:绿地展望负面

穆迪维持绿地控股和绿地香港的评级,并将展望调整为负

穆迪投资者服务公司已将下列评级的展望从稳定调整为负面:

• 绿地控股集团有限公司

• 绿地全球投资有限公司

• 绿地香港控股有限公司

• 绿地控股 Ba1 的公司家族评级;

• 绿地全球中期票据计划(P)Ba2 的有支持高级无抵押债务评级,该票据由绿地控股提供无条件及不可撤销的担保;

• 绿地全球高级无抵押票据 Ba2 的有支持高级无抵押债务评级,该票据由绿地控股提供无条件及不可撤销的担保;

• 绿地香港 Ba2 的公司家族评级;

• 绿地香港中期票据计划(P)Ba3 的有支持高级无抵押债务评级;

• 绿地香港美元票据 Ba3 的有支持高级无抵押债务评级。

绿地香港的中期票据计划及相关票据获得绿地控股、绿地香港和债券受托人之间股权收购协议和维好协议的支持。

穆迪高级副总裁曾启贤表示:“负面展望反映了我们预计中国房地产和建筑市场趋于疲弱,同时境内资金面紧张且境外债务资本市场较为波动,这将削弱绿地控股的信用质量及其募集新债满足未来 12-18 个月的运营和再融资需求的能力。”

“但是,维持评级反映了我们预计未来 12-18 个月绿地控股将有充足的流动性来应对再融资需求,维持大体稳定的房地产销售,并继续去杠杆。”曾启贤补充称。

评级理据

绿地控股 Ba1 的公司家族评级继续反映了该公司较大的规模、在中国良好的地域及产品多样性,以及与上海市政府的密切关系带来的顺畅国内银行融资渠道。

Ba1 的公司家族评级受到下列因素的制约:绿地控股的建筑业务比重提高,拖累了公司整体的盈利能力;再融资需求较高,而境内外债务资本市场的融资渠道均已削弱。穆迪认为绿地控股以合理的融资成本发行境外新债券为其未来 6-12 个月的到期债务再融资将面临不确定性。

穆迪预计绿地控股有充足的内部资源来偿还 2021 年 9 月至 2022 年 12 月到期的总额为 28.7 亿美元的美元债券。但相关债券的偿付将减少可用于未来12-18 个月业务运营的资金。如果境外债务资本市场持续疲弱,该公司的财务灵活性也会受到影响。

尽管绿地控股侧重于去杠杆,并将其披露的债务水平从 2020 年 12 月的人民币 3,230 亿元减至 2021 年 6 月的人民币 2,890 亿元,但穆迪预计未来 12-18个月绿地控股的财务指标将维持在一般水平,原因是中国房地产开发和建筑市场低迷将限制该公司的现金流及 EBITDA。穆迪预计未来 12-18 个月该公司的调整后债务/资本比率、调整后债务/EBITDA 比率和 EBIT/利息覆盖率将分别维持在 58%-62%、4.7-4.9 倍和 3.0-3.3 倍,截至 2021 年 6 月的 12 个月上述指标分别为 64%、4.9 倍和 3.2 倍。绿地控股的信用指标相对于 Ba1 的公司家族评级而言属于较弱水平。

关于上海市国有资产监督管理委员会 (国资委) 剥离间接持有的绿地控股部分股权的计划尚无实质性进展。尽管如此,穆迪预计上海国资委将会审慎对待减持,从而避免触发绿地控股境外美元债券的控制权变化条款,该条款要求上海国资委维持对该公司的控制。如果实际情况偏离了上述预期,穆迪会重新评估该公司 Ba1 的公司家族评级。

由于存在结构性从属风险,绿地控股提供担保的 Ba2 有支持高级无抵押债券评级较其公司家族评级低一个子级。该风险反映了大部分债权在运营子公司,在破产情况下其受偿顺序优先于控股公司债权。此外,控股公司缺乏能够缓解结构性从属风险的重大因素,上述因素降低了控股公司层面债权的预期回收率。

绿地香港 Ba2 的公司家族评级反映了其个体信用质量和一个子级的提升,依据是穆迪认为必要时该公司有望得到母公司绿地控股的强大财务支持。

绿地香港的个体信用状况反映其稳健的信用指标、位置优越的土地储备,以及作为绿地控股的主要子公司的良好流动性和顺畅的银行融资渠道。

绿地香港的个体信用状况亦考虑了其经营规模中等,以及与快速增长计划相关的执行风险。

绿地香港的负面展望反映了必要时绿地控股提供支持的能力削弱。

由于存在结构性从属风险,绿地香港 Ba3 的有支持高级无抵押债券评级较其公司家族评级低一个子级。这反映了其大部分债权在运营子公司,在破产情况下其受偿顺序优先于控股公司 (即绿地香港) 债权,并且穆迪认为若没有母公司担保,该评级会低于绿地控股直接担保的高级无抵押票据的 Ba2 评级。

在环境、社会和治理 (ESG) 方面,绿地控股 Ba1 的公司家族评级考虑了以下因素:该公司的国有企业 (国企) 背景;公司披露重大关联方交易,原因是其母公司绿地控股集团股份有限公司需遵守上海证券交易所上市公司的相关规定;包括 4 名独立非执行董事的多元化的董事会,并设有 4 个特别委员会

监督公司运营。

绿地香港 Ba2 的公司家族评级考虑了其最大股东绿地控股有较高的国有持股比例,以及该公司与绿地控股的关联方交易历史,例如提供股东贷款和应付帐款以及资产出售。绿地香港也是香港联交所上市公司,遵守香港联交所《上市规则》和香港特别行政区《证券及期货条例》对关联方交易的规定。

可引起评级上调或下调的因素

由于评级展望是负面,绿地控股的评级不大可能上调。但若发生以下情况,该公司的展望可能会调整为稳定:维持稳定的房地产销售和建筑业务收入;购地及财务管理保持审慎;去杠杆及改善信用指标,调整后债务/资本水平持续低55%-60%,调整后债务/EBITDA 比率持续低于 4.5 倍,EBIT/利息覆盖率持续高于 3.5 倍。

另一方面,若发生以下情况,绿地控股的评级可能会有下调压力:该公司的房地产销售或建筑业务收入大幅下降,或房地产销售回款或建筑应收账款严重延迟;利润率显著降低;大举扩张或购地导致债务大幅上升,或非房地产业务的风险提高。

若发生以下情况,穆迪也会考虑下调绿地控股的评级:该公司信用指标削弱,调整后债务/资本比例持续高于 60%,调整后债务/EBITDA 比率持续高于 5 倍,EBIT/利息比率持续低于 2.5-3.0 倍。

如果上海国资委大幅减持绿地控股,或公司控制权从上海国资委转至其他股东,导致绿地控股的融资渠道恶化,这对该公司的评级也会产生负面影响。

由于评级展望是负面,绿地香港的评级也不大可能上调。但若绿地控股的评级展望调整为稳定,则绿地香港的展望可能会调整为稳定。如果发生以下情况,绿地香港的评级也可能会有正面影响:该公司的个体信用质量显著加强,规模与多元化程度大幅改善,信用指标稳固,以收入/调整后债务比率衡量的债务杠杆率维持在 85%-90%以上,EBIT/利息比率持续高于 3.5-4.0 倍。

另一方面,若发生以下情况,绿地香港的评级可能会面临下调压力:绿地控股的评级下调;绿地香港未能产生运营现金流来维持流动性缓冲;未能维持合约销售额和收入增长;或显著加快开发步伐,并执行激进的购地或收购计划,以收入/调整后债务比率衡量的债务杠杆率持续低于 65%-70%,EBIT/利息比率持续低于 2.5-3.0 倍。

若有迹象表明绿地控股减持其股份或支持力度下降,则绿地香港的评级也会面临压力。

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