房地产业低迷情况有望缓和，而且政府有很大空间来放松相关政策以在必要时向房地产提供支持。
房地产在中国倒下可能是巨大灾难
财经锐观察 郭芳 方舟
虽然并不意味着房企融资闸门完全打开，也不意味着已经开始全面救市，但是中国政府已经开始行动，房企融资渠道已明显宽松，房贷利率也已下调。有分析称，中国房地产业的低迷情况有望缓和，而且中国政府有很大的空间来放松相关政策以在必要时向房地产市场提供支持。
房企融资渠道从收紧到放松，转换之快超乎外界想象。最近，房企发债密集获得通过。难怪有媒体称，11月房企最多的新闻当数发债。根据中原地产研究中心统计数据，11月1日-20日，全国多家房地产公司密集获准发行大额融资，合计数额已经超过500亿元。另据媒体报道，仅11月份以来，就有27家房地产公司发布了境内外融资公告，其中，既有行业龙头也包括民营企业，融资类型包括增发、优先票据、中期票据、可换股债、公司债、短期融资券、ABS等形式，总规模超过800亿元。
实际上，今年下半年以来，鉴于国内经济下行压力加大，包括银行在内银根有所放松，房贷利率也出现下调，房企从中受益。
但这并不意味着，房企融资闸门完全打开，也不意味着已经开始全面救市，更不意味着房企好日子又要到来。实际上，与眼下融资渠道有所放松形成鲜明对比的是，中小房企的感受甚至是完全相反的，中小房企感觉融资越来越难，经营压力和资金压力都非常大。从某龙头房企最近发行的债券利率高达11%不难看出，融资贵仍然是房企必须面对的挑战。龙头房企尚且如此，何况中小房企！后者即便融资成本翻倍，也未必能融来资金。加上为打赢防范风险攻坚战，预计去杆杠仍将持续，中小房企面临的严峻挑战才刚刚开始。
目前国际三大评级机构对2019年中国房地产市场都不太乐观。尽管此前穆迪认为，明年中国房地产前景仍然稳定，但整个行业面对的挑战将会增加。中国经济增长放缓、收紧融资渠道，以及融资成本增加，均会影响国内房企的边际利润及流动性。此外，由于中央收紧限购条件，令发展商及买家难以取得信贷，加上市场气氛疲弱，穆迪预期，国内房企明年底的合约销售额按年计将下跌百分之五。
惠誉认为，2019年中国房企面临的市场严峻形势或将加剧，因经济增速持续放缓及市场情绪不断回落可能令房地产销售量下降并抑制房价上涨。惠誉已将中国房地产业的展望从稳定调整为负面。惠誉也预计，继2018年个位数增长之后，中国房地产销售量2019年将下滑5%到10%。但是，惠誉同时表示，中国房地产业的低迷情况有望缓和，而且中国政府有很大的空间来放松相关政策以在必要时向房地产市场提供支持。在此之前，标普也表示，中国住宅销售价格已见顶，2019年下降幅度或达5%。中国开发商面临的主要风险依然是流动性和再融资，因为开发商的各大融资渠道都已收紧。
不过，从最近监管层面来看，房企融资渠道持续收紧的状况已有所缓解。房贷利率也开始松动，多城同时出现房贷利率下调。全国更是掀起了为企业减负，给予民营企业在融资等方面同等对待，大力改善营商环境的热潮。因为规模大，倒下了会带来更多的麻烦，所以政府也不希望大房企倒下。相信随着这些政策措施的落地，大房企的经营状况将会持续改善，在竞争中有望进一步保持优势。
总体来看，2019年房价有望保持稳定，但一些小城市如人口净流出的城市，可能出现房价下滑，全国平均房价增速也可能继续放缓。尽管如此，政府将严控房价，房价波动不会太大。而近年来房地产库存大幅下降也抑制了房价大幅下滑的风险，这方面不用太担心。在市场疲软的情况下，房企或将着力保持现金流和去杠杆，而最可能的反应是减少拿地，事实上大房企已经开始这样做了。接下来的问题是，中小房企无论经营状况还是融资能力都不如大房企，未来生存状况恐不容乐观。
成为大房企的好处除了规模效应和融资成本更低外，还有一个好处就是容易受到更多的关爱，即便濒临破产时，有关方面也会尽力帮助挽救。未来，对于中小房企来说，销售放缓和企业成本增加可能进一步挤压其流动性。在楼市冬天真正来临之前，中小房企除了转型或退出房地产行业外几乎没有别的选择，只有奋力做大做强，有朝一日若资金也遇到困难时，政府也能拉一把。
