日前，《华夏南京交通高速公路封闭式基础设施证券投资基金》发布询价公告，询价日为2024年9月26日，询价区间为5.399元/份至5.669元/份。
注：本文不具备任何建议和意见的基础，仅为记录和探讨所用。本文引用分派率取值为已实现的完整年度分派率和预测的完整年度分派率。
一、定价分析
1、项目介绍
“华夏南京交通高速REIT”底层资产为南京绕越高速公路东南段，是国家高速G2503的组成部分，位于南京市江宁区和雨花台区。全长41.215公里。
2、估值情况
“华夏南京交通高速REIT”底层资产最新版本评估值为29.959亿（首次申报时的估值规模约为33.657亿）。按照行业均值与近期市场定价动态来看，即便是按照最低价5.399元/份计算，其定价区间稍显偏高。
项目预估的发行规模是26.995亿。进入2024年以后，高速公路业绩面临巨大挑战，虽然最新发布的8月份数据表现环比上涨，但部分项目同比降幅在进一步扩大。这也是引发二级市场连续大幅回调的一个因素。
二、分派率
假设“华夏南京交通高速REIT”最终定价5.399元/份；以此定价，按照预测第二年首个完整年度的可供分配金额测算预期收益率约为11.03%，如果仅看分派率的话，其预测的第二年首个完整年度11.03%的分派率较“招商高速公路REIT”9.08%相比还是高出一些。有个特殊情况是，如果以上市首年的分派率进行年化测算后，“招商高速公路REIT”为13.46%，而“华夏南京交通高速REIT”仅为9.43%。这个差异还是蛮大的。
三、行业比较
截止2024年9月25日收盘，按照已实现的完整年度和预测的完整年度可供分配金额与市值相比，高速公路领域REITs项目的平均分派率约为9.72%。其中有两个特殊项目拉低了行业平均值，分别是华夏中国交建REIT的6.59%和中金山东高速的5.91%。另外，“平安广州广河REIT”与“华夏越秀高速REIT”两单项目按照市价计算分派率也不高，分别为8.13%和8.31%。
小结：以上是基于项目与行业在分派率数据指标上对比后得出的一些假设；受指标样本以及市场因素等影响，结果与实际数据间可能存在较大偏差。所以，本文仅为个人研究，不具备任何参考价值。
