2024年8月21日，上海证券交易所信息披露显示，中信证券-北京保障房中心租赁住房2024年第1期资产支持专项计划项目状态更新为“已受理”。
1、私募尝试
近日，北京保障房中心“中信证券-北京保障房中心租赁住房2024年第1期资产支持专项计划”完成发行。项目由北京保障房中心担当原始权益人和保证人，发行规模总计5.60亿元，其中优先级为5.31亿元，设定了18年的期限结构，当然主体评级为AAA。
底层资产包括：燕房投资公司持有的紫欣苑项目、燕顺投资公司持有的鑫牛南路2号院公共租赁住房项目以及顺义区马坡镇顺兴街17号院保障房住房项目。发行利率2.30%，成为今年同类资产证券化最低，北京保障房中心境内债券发行历史上利率最低。按照公开信息报道，“中信证券-北京保障房中心租赁住房2024年第1期资产支持专项计划”作为北京保障房中心首次尝试通过资产证券化方式盘活区域平台公司实物资产的重要举措，该项目开创了区域平台公司直接融资的新途径。
2、公募REITs发行
2022年8月31日，作为首批保障房REITs项目之一的“华夏北京保障房REIT”在二级市场上市交易。
项目发行规模12.55亿，评估值为11.51亿，最终发行规模较评估值溢价率达到了9.04%。网下询价获得了113.37倍的认购倍数；在公开发售环节，获得157.38倍的公众认购倍数。
从经营来看，底层资产具有较为稳健的业绩表现；这种表现直接传导至二级市场，截止2024年11月5日，项目按照2023年度实现可供分配金额以收盘价计算，其市值约为15.47亿，较发行价溢价率达到了23.27%；预期年化分派率为3.56%，分派率是已上市的6单保障房REITs项目中分派率最低的。
二级市场的优异表现也有利于项目的不断扩张；2024年9月25日，交易所更新“华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金”的状态，其扩募申请更新为已受理。
一边是公募REITs，一边是类REITs的探索；北京保障房在资产证券化的业务领域已经走在了前列，在打通存量到增量的循环上已经迈出了关键一步。
3、REITs与ABS的探索
开展公募REITs与ABS共同使用的不止北京保障房中心一个机构。“浙商沪杭甬REIT”关联方此前也进行了尝试，“中金-浙江沪杭甬-申嘉湖杭高速公路资产支持专项计划”获批发行；关于相关信息，REITs速达在“沪杭甬高速资产公募REITs与私募证券化的选择？”文章中进行了分析：
通过对已经公开披露信息整理和分析，猜测沪杭甬没有以扩募的形式将申嘉湖高速的资产购入公募REITs而是以私募类REITs的形式进行资金募集，可能因素有以下几点：
1、项目资产的盈利能力以及近年来业绩不符合公募REITs相关规定；同时发行私募REITs没有对股东要求最低20%持股比例的限制，这就极大减少股东资金占用和发行募集资金阻碍。
2、发行私募REITs没有对募集到的资金使用进行限制，从而原始权益人能够更好的发挥自身优势，取长补短，提高资金的使用效率。
3、据公告披露估算，发行私募类REITs的利率水平低介于2.6%-3%之间，这比发行公募REITs的最低分配比例4%降低很多，减少支出成本。
小结：一方面，从发行利率来看，北京保障房中心资产支持计划以2.30%的利率发行，与此前的沪杭甬申嘉湖杭高速相似，都是超低利率。另一方面，打通直接融资渠道，通过有效的盘活方式撬动存量固定资产应该是未来的趋势，直接融资的效率和成本属性更有利于企业在经营端更深入的探索。最后，通过私募REITs的优化，有望将成熟资产注入到公募REITs中，实现真正的退出和轻资产运行。
