日前，“中金重庆两江产业园REIT”发布询价结果公告，按照询价结果计算的募集资金规模来看，与评估结果相同，达成了拟募集资金的预期目标。但压力给到了新手项目，作为广发基金首单REITs项目“广发成都高投产业园REIT”最终定价将会受到关注。
一、询价信息
“中金重庆两江产业园REIT”于2024年11月22日进行询价，当日完成询价后发布了询价结果及发售公告。
发行询价区间为2.168元/份-2.933元/份；根据询价结果显示，20个报价账户报价区间为2.550元/份-2.627元/份，报价中，没有最高价报价的账户。
最终结果显示定价为2.55元/份，按照询价结果计算发行规模10.2亿元。与项目最新版本的评估值相同。
按照最终的募集资金规模计算，项目第二年首个完整年度的年化分派率达到了5.36%；较已上市同类产品平均5.19%的均值有较大的提升空间。对于市场和投资者而言，这是好事；项目发行没有大幅压榨二级市场成长空间为未来项目上市交易提供了一定的交投活跃度保障。
二、定价探讨
按照基金管理人此前管理的几个产品最终定价来看，“中金重庆两江产业园REIT”的最终定价取值是相对偏保守的一个项目。如此取值一方面与入池资产实际出租率有关，另一方面则是来源于外部竞争，考虑11月26日即将询价的“广发成都高投产业园REIT”在出租率以及分派率方面明显优于项目，所以最终定价较其管理的同类项目取值过低可能与竞争压力有关。
压力给到了即将在2024年11月26日启动询价，且同样处于西部地区的产业园项目“广发成都高投产业园REIT”。
按照此前市场询价结果及分派率的分析，REITs速达猜测“广发成都高投产业园REIT”可能成为C-REITs市场首单在定价取值为区间上限的一单项目；从目前的市场情绪来看，其很难达成这样的突破。这与“中金重庆两江产业园REIT”定价取值有关。虽然“广发成都高投产业园REIT”出租率及分派率在短期内达到了一定的饱和度和预期值，但也会面临对抗周期时业绩下滑的可能；所以“好资产、好价格”仅在一定时间范围内有效，而REITs恰恰考验长期发展潜力。另外，“中金重庆两江产业园REIT”按照最终定价测算其分派率已经达到了5.36%，同样也给“广发成都产业园REIT”划定了区间值，很难有所突破。
小结：可以说两单REITs项目在同一时段区间内启动询价，本来应该是西部地区首单产业园REITs间的高手对弈，有助于提升REITs关注度，奈何新手遭遇了背刺，先机已失。结果背后是利益的博弈以及自身诉求的考量，资金的取向以及供给的量能对于最终定价结果影响较大；另外，产品质量、市场情绪都会影响最终结果的呈现。从结果来看，目前资金对于产业园类REITs项目特别是纯办公属性产业园出租率保持了相对慎重的态度。
从目前已上市REITs项目来看，虽然部分产业园项目出租率还有提升空间，但目前二级市场的分派率已经有了较大幅度的提升，在新项目分派率倒挂刺激下有望激发二级市场活力。
