“中航北京昌保租赁REIT”反馈探讨

“REITs速达”对最新申报的“中航北京昌保租赁REIT”项目申报文件进行了认真学习和总结。对照监管审核思路，对项目中一些焦点信息以及可能被问询事项进行了整理，本项目的申报材料从数据的连续性、信息的完整性以及合规事项的处理措施等存在一些差异；对税收优惠、换签等事项进行一些探讨。

项目介绍：《中航北京昌保租赁住房封闭式基础设施证券投资基金》入池资产为位于昌平区能源西路、昌平区沟自头街、昌平区岭上东路等三处的租赁住房。包含公租房和人才住房。建筑面积合计105,640.25平方米，时点价值为84,000.00万元，两处入池资产运营时间刚满3年。

“中航北京昌保租赁REIT”是继已终止申报的“建信建融家园REIT”后第二支申报估值低于10亿元的保障房项目，估值金额略高于监管要求的8亿金额下限。

1、税收政策的延续性及安排

根据《关于继续实施公共租赁住房税收优惠政策的公告》（财政部、税务总局公告2023年第33号），“一、对公租房建设期间用地及公租房建成后占地，免征城镇土地使用税”、“二、对公租房经营管理单位免征建设、管理公租房涉及的印花税”、“三、对公租房租赁双方免征签订租赁协议涉及的印花税”、“七、对公租房免征房产税。对经营公租房所取得的租金收入，免征增值税。公租房经营管理单位应单独核算公租房租金收入，未单独核算的，不得享受免征增值税、房产税优惠政策”。项目公司作为公租房经营管理单位，享受免征城镇土地使用税、印花税、房产税、增值税的优惠政策。上述税收优惠执行至2025年12月31日。

需进一步说明最新政策变动情况以及对项目估值的影响。

2、配租周期及影响

截至2025年9月30日，未来融尚家园项目出租率为58.86%。未来融尚家园项目于2022年9月开始运营，历史期平均出租率在90%以上。评估基准日出租率低于历史期平均值的原因为：根据未来融尚家园项目的配租规则，租约为一年一签，同一批次审定资格合格的大学生租户累计租期最长不超过三年，首轮第一批次签约的大学生租户于2025年8月31日期满三年。截至2025年9月30日，已完成到期租户的退租腾房，并基本已完成新批次大学生租户的租约签订事项（起租日为2025年10月），故2025年9月30日统计时点出租率为58.86%，若按签约口径统计，该时点签约率为98.71%。因此，在每三年进行租户换租的过程中，项目出租率将受到阶段性影响，可能存在因此导致基础设施项目阶段性出租率下降、运营收入降低，导致基金可供分配金额下降的风险。

需进一步量化说明历史换签周期，对租赁收入的影响；未来换签周期到期租赁收入的变动对估值影响。

3、换签

根据原始权益人与项目公司签署的相关资产重组协议，自2025年6月30日起，项目公司享有并承担与基础设施项目有关的一切权利和义务，享有和承担与基础设施项目相关的全部收益、成本和风险，对于承租人根据银行账户自动扣款、APP支付、扫码支付、现金支付等方式支付的租金及其他款项，昌平保障房公司应配合调整相应支付路径使该等资金直接支付至项目公司指定银行账户。

根据基金管理人和法律顾问核查，截至尽调基准日，抽样在租房屋中，滟澜新宸项目及国瑞熙院项目租赁合同已上传至“安居北京住房保障综合信息管理服务平台工作系统”，但前述租赁合同对应的“产权单位”信息尚未变更为项目公司。截至尽调基准日，未来融尚家园项目租赁合同未完成租赁合同备案。

需补充说明换签进度及相关工作安排。

4、维修维护成本

根据原始权益人提供资料，滟澜新宸和国瑞熙院已完成缴纳住宅专项维修资金，未来融尚家园将由原始权益人近期完成缴纳住宅专项维修资金，缴纳标准均为200元/平方米。根据《北京市住宅专项维修资金管理办法》（京建物〔2009〕836号），住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。住宅共用部位、共用设施一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯等。

根据《北京市住宅专项维修资金管理办法》所示，住宅专项维修资金可用于后续基础设施项目资本性支出涉及的相关维修支出。假设基础设施项目留存住宅专项维修资金预计可使用10年，且自缴纳日至基准日间尚无资金支出。故本次评估报告及可供分配金额测算报告中，资本性支出预留金额自第11年起开始预留。

由于入池资产的特殊性，需进一步说明启动物业维修的流程，决策机制及可能的风险。

5、入池资产组合

基础设施项目中，国瑞熙院项目4号楼仅1单元入池，2单元和3单元未入池；未来融尚家园项目3号楼仅1单元入池，2单元未入池，入池资产均系原始权益人自市场化开发商收购而来的公租房资产，原始权益人对同一建筑物范围内未纳入底层资产范围的部分不具有专有专用的权利。

需要补充说明相关设施与关联非入池资产间在物业管理、界限划分以及相关费用支出的隔离措施和实施流程。

6、重要现金流提供方

截至2025年9月30日，重要现金流提供方租赁300套住房，租赁面积22,963.09平方米，占全部出租面积的比例为24.27%，占比较高。若该租户运营情况或财务状况发生变化，或将影响其按照合同约定按时支付租金，从而影响基础设施项目现金流。

参考此前已上市的“招商基金招商蛇口租赁REIT”入池资产临时租户上市前后的变化，对租赁收入和资产价值在发行上市前体现估值提升，与上市后受租户退租影响下租赁收入下降形成了一定对比。需要进一步说明单一租户占比较大的风险、未来特殊情况下的应对措施。

7、期限

其中未来融尚家园项目2套公租房商业用房，土地使用权到期日为2055年04月07日；基金拟投资的基础设施项目的土地用途为住宅，相应国有建设用地使用权的期限为70年。

需要到期处置措施、估值考量等因素进一步说明。

8、转让价款计算方式

专项计划应根据《项目公司股权转让协议》的约定，以相关合同约定的付款先决条件满足为前提，按照相关合同约定的付款安排将转让价款划付至原始权益人指定的账户，用于支付项目公司股权转让价款。

需进一步说明股权转让价款的计算依据，支付流程等相关事项。