易方达广开REIT：“暂不行使” 背后的契约文字陷阱与解聘机制之辩

2026年Q3财报中，易方达广开REIT披露：除法定解聘情形外，如果不动产项目任一季度末的平均出租率低于 70%，基金管理人有权按照法律法规、公募基金法律文件规定召开基金份额持有人大会并提出解聘运营管理机构的相关议案。不动产项目整体出租率已触发上述条款。经过审慎考虑，为了不动产项目的稳定经营，基金管理人决定暂不行使该权力。运营管理机构表示将持续勤勉尽责，努力改善项目整体出租率，维护基金份额持有人的权益。基金管理人亦将持续监督和协调，推动运营管理机构改善不动产项目经营情况。

一、项目运营数据

2026年Q3财报披露，入池资产整体出租率65.60%，已连续3个季度低于70%。子项目创新大厦园区出租率56.54%属于最弱资产。

创新基地2026年Q3出租率为65.85%；虽然仍低于Q1的67.31%，但相比Q2的65.33%出租率有所提升。创意大厦园区2026年内平均出租率在70%以上，但已经连续3个季度下滑，最新一期出租率为74.6%。

二、解聘的相关条款

招募书把"外部管理机构"的解聘拆成两组，这个分法是一切讨论的起点。

1、第一组法定四类（第1–4条）：发生即"立即向外部管理机构发送书面解聘通知，无需召开基金份额持有人大会"。

第1条：外部管理机构专业资质、人员配备等发生重大不利变化已无法继续履职。第2条：因故意或重大过失给本基金造成重大损失。第3条：依法解散、被撤销、被宣告破产或重大违法违规行为。第4条：证监会规定的其他情形。

2、第二组非法定（第5–9条）：招募书归入"需经基金份额持有人大会决议的解聘情形"。

第5条①：连续两年年度运营净收入低于对应运营预算净收入90%。②：运营协议有效期内，园区服务累计5个季度三个项目平均考核分数或累计8次单个项目考核分数低于90分。第6条：擅自改变基础设施项目使用用途，可能造成重大不利影响。第7条：任一季度末平均出租率低于70%。第8条：任一季度平均月租金水平环比下跌≥20%。第9条：法律法规及证监会规定和基金合同约定其他情形。

需注意关联回避事项："为免疑议，与外部管理机构存在关联关系的基金份额持有人就解聘、更换外部管理机构事项无需回避表决"。（原始权益人往往是运营关联持有人，不回避表决会造成持有人大会很难通过解聘议案）

三、触发解聘约定情形及份额持有人大会具体情况

从数据表现及相关条款事项的对比分析，已触发召开解聘大会条款的第7条。

它属"需经基金份额持有人大会决议"的第二组。根据招募说明书第十八部分：基础设施项目运营管理安排一、运营管理安排（四）外部管理机构的解聘和更换3、外部管理机构的解聘和更换程序：发生需经基金份额持有人大会决议的解聘情形的，基金管理人应当召集基

金份额持有人大会决议是否解聘外部管理机构。

四、基金管理人的选择

实践来看，出租率不是一天跌破70%的；把轨迹拉出来：2024年出租率78.18%→之后连续多季下行，2026年Q1已经触发了需要召开份额持有人大会条款。且Q3整体仅为65.60%。

这是一条缓慢但明确的下滑曲线。第7条不是"突然触发"，是"持续触发"。

实践中，管理人的选择，季报用四个字交代："暂不行使"。启动解聘是基金管理人"有权"（裁量），一旦启动则"应当"走大会决议。翻译过来：我知道第7条触发了，但我现在不启动解聘程序。

第7条只授予"有权提议"的裁量权，没有"触发即必须启动解聘"的强制义务。所以从"是否违反条款"的角度，管理人"不启动"文本合规。但"合规"不等于"尽职"。基金管理人的"履责"主要体现在"让原运管机构继续干、并督促招商"，而不是启动解聘大会程序（是否履行程序与是否完成程序并不冲突）。

五、抠字眼式的解约程序

REITs市场呼吁高质量发展。监管口径里，REITs的高质量，核心是"切实保护投资者合法权益""提升资产运营质效"。落到解聘条款，本该是：运管不具备约定的运营管理能力了，份额持有人有权力换掉它。

易方达广开REIT这份招募书，把这件事做成了字眼工程。"有权"对"应当"对"无需"三处字眼，把"解聘"拆成三截：法定四类"无需"开会（立即只到通知层面）；非法定"应当"开会但管理人"有权"不启动。同一份文件，用三个情态动词，把份额持有人的权利精确稀释到几乎看不见。每一处字眼都在做同一件事：让"解聘"在法律上成立、在实践上落空。

这不是某家管理人的问题，是一类条款的共性。当"触发易、落地难"成为标准结构，招募书对持有人的保护就只剩纸面。

应该召开的解聘大会并未执行，比起“要不要直接解聘这家外部运管机构”，更值得市场追问的是：这类使得解聘机制纸面成立、实操难以落地的契约条款，在C-REITs招募文件中是否应当被允许。#REITs运营管理#