6问富力,去年究竟在忙些什么

6问富力,去年究竟在忙些什么
2020年04月01日 20:34 地产大爆炸

对于富力,近几年给予外界的印象就是低调。

自从2017年以199亿元鲸吞万达74家酒店以来,富力就很少有主动的对外发生。

富力越低调,外界就越好奇,富力究竟怎么样了。

日前,富力发布2019年年报,炸天团带着诸多的疑问,试图挖掘出富力最近到底怎么样了,富力也究竟在忙些什么。

一问

年报核心数据如何

一家企业好不好,年报最能反应其真实的状态。

那么,我们先来关心下富力地产的核心年度指标:

增长指标:

全年权益销售1381.9亿元,同比增长5%;

全年销售面积1255万平米,同比增加23%;

全年营收908.1亿元,同比增长18%;

利润指标:

毛利率32.8%,其中物业销售毛利率34.9%;

净利润100.9亿元,同比增长16%;

经营利润率25.4%,净利率11.1%;

安全指标:

现金持有384.4亿元,未使用银行授信约1200亿元;

资产负债率81.3%;

流动比率1.58。

发展指标:

新增38幅土地,权益可售面积938.9万平米;

新增土地权益地价约240亿元,成本2600元/平米

增加权益销售货值约1220亿元。

我们对比其他房企的年报数据,富力2019年的成绩单还算OK,在增长指标上并不是特别的显眼,但是在利润指标上还是相当抢眼,处于行业领先水平。

在外界最为关心的负债方面,富力现金储备与未动用的银行授信超过了1500亿元,说明富力已经着力去改善现金流问题,并对负债结构进行了优化,1.58的流动比率大大降低了富力的经营风险。

众所周知,富力的业务板块比较多,除了拥有传统的地产开发业务外,酒店发展、商业运营、城市更新等的体量也同样非常庞大,因此我们不能简单的将富力与其他房企进行归类对比。

但是,降杠杆降负债依然是富力需要在2020年重点努力的方向。

2问

酒店业务进展如何

2017年,富力对万达74家酒店进行了世纪大收购。

由此,富力的酒店业务发展情况成为了业内人都在关注的焦点。

事实上,富力早在2004年就已经开始涉足酒店板块,在收购万达酒店前富力的酒店板块已经具备相当的规模。

酒店资产,具备良好的保值、增值功能,既可以长期持有,在需要现金时又可以将其用于融资,对于投资者而言是一种硬通货。

此外,酒店资产还是良好的“现金流奶牛”,每年带来的稳定收入及现金流在某种程度上也可以平衡宏观环境波动给公司带来的不确定性。

截至2019年年底,富力共有90家运营中酒店,是全球最大的豪华酒店业主,市场估值高大520亿元。

去年,酒店业务为富力贡献了70.9亿元营收以及14.1亿元的经营净利润,高达19.9%的经营净利润率也远高于地产开发业务。

当然,酒店业务于富力而言,还是在于为集团提供源源不断的稳定现金流。

3问

独立运营的富力商业现状如何

2018年,富力将商业运营管理独立出来,成立富力商业负责统筹管理旗下自持商业物业,版图涉及城市综合体、购物中心、社区商业、办公物业、专业市场、物流地产等。

在富力董事长李思源看来,富力是业内公认的“城市更新专家”,而商业更是城市更新的重中之重。

背靠大树浓荫,意味着富力商业可以借助富力集团在酒店、写字楼、住宅等板块的优势,并结合购物中心所在片区的个性化需求,与酒店、写字楼板块铸成坚不可摧的商业金三角,合理分布业态,形成一个个多功能、高效率的商业矩阵。

应该说富力商业是含着金钥匙出生的。成立至今,富力商业推动商业品牌战略升级,并结合城市需求发展出具有适应新零售时代特色的多元化商业运营模式。

4问

富力业务发展的新方向

去年,富力成立了多个区域的城市更新集团。

很显然,城市更新业务成为了富力去年发力的重点,并将城市更新作为业务增长新引擎。

事实上,不止是富力,城市更新业务已经成为房企竞争最为激烈的领域。

尤其是房地产行业进入存量时代之后,商改写、酒改办等各种城市更新花样轮番上演,不少品牌房企也纷纷斥资入局这场游戏,抢滩市场。

在中国,城市更新最早的地方就在广州,而广州起家的富力也因参与较多的旧城改造项目而被公认为“城市更新专家”。

2019全年,其已签约的合作城市更新项目超过了70个,规划总建筑面积超过了7000万平米,可售面积超过4000万平米。其中,一二线城市的面积占比92%,在大湾区面积占比达到60%。

据悉,富力集团对这些城市更新项目的短期目标是转化超过1000万平米对应2000亿元的货值。

5问

去年为何土储增速放缓

据年报显示,富力去年全年在32个城市共取得38幅地块,新增权益货值1220亿元,面积939万平米。

不过,相较于往年,去年富力新增土储和拿地金额出现了不同程度的下降。

去年富力的购地金额240亿元,仅占全年销售金额的18%,相较于2017年的71%和2018年的28%,已是大幅度的降低。

据悉,富力拿地放缓与其现有的土地储备和拿地方式的转变有关。

截至2019年底,富力土地储备权益建筑面积约7060.5万平方米,权益可售面积约5800万平方米,储备货值超过7450亿元。

显然,基于前几年大规模的土地储备积累,富力现有的土地储备货值足以支撑其未来四到五年的发展。

此外,富力也正在转换拿地方式,透过重点拓展城市更新项目转换土地储备。相较于招牌挂和收并购,城市更新转换的土地储备拥有更高的净利润率。

去年,富力就已经透过三个城市的城市更新项目转化了179万平米土地储备,预计未来数年内还将透过城市更新项目转换的潜在土地储备面积超过4000万平米。

数量还是相当可观的,也侧面证明了富力为何在2019年开始重点发力城市更新业务。

6问

2020年的目标如何设定

今年突然爆发的新冠肺炎疫情已经发展为全球的黑天鹅事件,波及全球所有行业及经济体。

在低迷的市场氛围下,房地产一度停摆,首2月全行业销售额暴跌了38%。

很显然,黑天鹅事件给所有房企带来严重的挑战。那么,富力是如何设定2020年全年销售目标的。

据其年报显示,富力设定了较为温和的增长目标:全年完成1520亿元销售额。

相较于2019年,增长10%。

不过,从炸天团对其年报数据的推断看,富力应该还有一份内部增长目标。

年报显示,富力在2020年推出的可售货值为2700亿元,换句话说,只要完成56%的去化率就能够轻松完成对外公开的目标。

除了目标设定的较为保守,富力还做了更多的风险应对:

比如在新增土地储备上将更具选择性,施工主要针对短期收益,尽快的回笼资金。

比如融资更为积极,今年一季度富力就发行为期4年的美元优先票据替换2021年到期的美元优先票据,借此降低了短期风险。

比如营销更为主动,疫情爆发后,富力是最早启动线上卖房的房企之一,透过旗下富力好房app拓展全民营销,7天锁定近10000套新房销售。

至于富力这些努力会收到怎样的效果,那我们就要在2020年报验收啦。

财经自媒体联盟

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