今天，国际评级机构穆迪突然将中国房地产行业展望下调至“负面”，是五年来首次。
穆迪表示，受新冠肺炎疫情和经济疲弱拖累，中国房地产的需求承受重大压力，今年销售额将不及去年，预计全国今年房地产销售额按年跌5%至10%。
不过，尽管中国房地产行业的评级展望是负面，穆迪却将78%获评级的开发商展望维持在稳定。仅提醒个别流动性较差的开发商，需同时面对离岸市场再融资风险。
穆迪是全球公认的三大评级机构之一，另外两家分别标普和惠誉。
这三大国际评级机构对房企的信用评级可以直接影响房企的股价走势，当然更深远的影响是房企发行海外债，关系房企境外发债的难易和发债利率高低。
简单而言，评级越低，境外发债难度越大，发债利率越高。
出人意料的是，金茂、中骏、雅居乐、富力、泰禾等多家标杆房企也被三大评级机构下调了评级。
这些房企中，不少2019年都实现了规模增长，且交出了不错的成绩单，可为何依然逃不过评级机构的法眼？
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接下来，炸天团带你一起看看三大国际评级机构针对房企评级下调给出的理由。
标普将中国金茂的展望从“稳定”调整为“负面”，同时确认其“BBB-”发行人信用评级，以及公司担保的高级无抵押票据“BBB-”发行评级。标普将展望调整为“负面”，主要因为中国金茂公布的2019年业绩弱于标普预期，未来一至两年，其杠杆率可能不会大幅提高。
标普将中骏集团控股的展望从“稳定”下调至“负面”，原因是中骏2019年的业绩明显低于预期，公司收入确认放缓、盈利能力疲弱以及持续的高额土地投资，高企的杠杆率在未来一至两年内也不太可能有大幅改善。
穆迪将富力地产“Ba3”企业家族评级(CFR)和富力地产(香港)“B1”企业家族评级列入降级观察名单。穆迪方面表示，对富力企业家族评级下调，反映对其高债务杠杆率和流动性风险上升的担忧。
穆迪和标普则一致将雅居乐集团评级展望由「稳定」降至「负面」，以反映该公司信贷指标转趋疲弱。
评级，像一面镜子，真实反映出房企的企业素质。
评级机构在给房企做评级时综合考虑了各方面，包括业绩增长能力、盈利能力、债务杠杆率以及流动性管理等。
但综合上述案例不难发现，这些因素中，债务杠杆率和流动性风险依然是评级机构考量房企的核心指标。
02
炸天团仔细看了看，几家被下调评级的房企的确存在不少问题。
以金茂、雅居乐、富力三家千亿规模房企为例，这三家房企都存在短期流动性风险。
具体来看，金茂2019年报数据显示，期内公司持有现金和现金等价物为171.95亿元，同比减少41.3亿元；其一年内到期需偿还的短债为266.63亿元，同比增加46.87亿元，计算下来，金茂的现金短债比仅为0.64，在手现金不足以覆盖其短期债务，短期偿债压力较大。
富力的短期偿债问题更加突出。
未来一年内富力将有622.7亿元短债到期要偿还，而富力在手货币资金仅为229.04亿元，现金短债比0.37，偿债压力在TOP50房企中排得上前三。
而雅居乐的债务状况也没好到哪儿去。
年报显示，雅居乐有息负债共966.7亿元，其中1年内需偿还的短期借款达422.97亿，占比44%。
钱借的多是本事，问题是能不能还的上。
雅居乐手上有多少现金呢？
答案是426亿元，且包含了超过90亿元的受限资金。
换句话说，雅居乐手上的现金，已经无法覆盖一年内到期的负债。
媒体关注房企的净负债率比较多，在年报中雅居乐的净负债率是82.2%。
事实上，即便是82.2%，也是财务障眼法做出来的。
美元永续债，高票面利率、高汇率风险、侵占公司利润，却因为计入权益而可以帮助房企掩盖真实负债率而受到一些高负债房企的追捧。
去年5月、6月、10月、11月，雅居乐接连发行了四笔总计14亿美元的永续债。
14亿美元永续债是什么概念呢？
去年国内所有房企发行美元债永续规模接近40亿美元，雅居乐独占1/3。
美元永续债掩盖下的雅居乐真实净负债率应该在130%左右。
超高的永续债规模去年侵蚀了雅居乐9个亿，并导致雅居乐归母净利润同比增长仅5.4%，典型的增收不增利。
评级机构下调雅居乐评级至负面，很大程度上就源于其糟糕的财务状况。
03
房地产是资金密集型行业，房企缺钱也不是一天两天，但总有一些房企缺钱缺得厉害，原因为何？
炸天团认为还与企业自身的发展战略有关。比如金茂和雅居乐，都存在资金过度沉淀的问题。
金茂的资金沉淀主要在城市运营上。
城市运营项目规模大、投资多、周期长，虽然利润有保障，但是资金沉淀过多。这也是金茂流动性风险高的一个原因。
不过，金茂有央企背景，加上平安是其第二大股东，虽然短期偿债有压力，但总体资金实力还是有保障。
但对于雅居乐而言，就没这么好命了。
曾经凶猛的“华南五虎”，如今成了悲情的猫，雅居乐的得与失总也绕不开文旅地产的“劫”。
在炸天团看来，文旅地产是雅居乐的优势，尤其是早期开发海南清水湾项目，让雅居乐赚的盆满钵满。
在2017年，受益于海南楼市的爆发，雅居乐清水湾单盘卖出170亿元，占整个集团销售额的20%以上，而利润贡献比例更高。
海南雅居乐清水湾的成功让雅居乐形成了路径依赖，进而大力拓展文旅业务，重仓海南。
然而，投资属性极强的文旅地产，其风险远高于住宅开发。
2018年，海南全域限购，雅居乐在海南400多万㎡土储、千亿货值被“冻结”。
及至今天，海南没有解封，许多房企都在裁撤海南业务的时候，雅居乐仍陷入海南这片泥潭之中。
泥潭里沉淀的全都是现金呀。
海南的遭遇让雅居乐开始意识到过度重仓文旅地产的风险，转而增加土储中城市住宅项目开发的占比，保证盈利，保证流动性。
然而，命途不好的是雅居乐转型在了市场的高点，较高的土地成本导致近三年开发的楼盘大多只是微盈利，甚至亏本，直接拉低了雅居乐的盈利水平。
2020年，疫情导致楼市迟迟无法回暖，预计雅居乐将会有更多的项目进入亏损状态。
当然，疫情持续也有可能导致海南楼市的放松，那么雅居乐将会成为海南楼市的最大获利者。
事实上，标普就认为其海南清水湾项目的贡献将在今年恢复，并带动雅居乐利润率在2020年反弹。
看来，就连国际评级机构读懂中国房地产市场了，明白一个道理：
在中国，政策才是真正左右房地产的主导力量。
