流年似水，江湖纷纷扰扰，一行欢喜一行愁。
在房地产行业战战兢兢，如履薄冰交出业绩时，代建行业成了“香饽饽”，逐渐风生水起，有欣欣向荣之态。
01
代建江湖风生水起
代建江湖为不景气的房地产行业谋出一条“救命稻草”般的出路。
2021年和2022年可以说是房地产行业的至暗时刻，暴雷、债务逾期等，能经历的都经历了，能活着的也都经历了九九八十一难但仍未成佛，伤痕累累，负重不堪。
根据中指院统计数据，2022年TOP100房企销售总额为75968.5亿元，同比下降41.3%。TOP100房企权益销售额为53602.7亿元，权益销售面积为33723.1万平方米，同比分别下降42.9%和48.1%，市场份额约39.3%，较上年下降12.3个百分点。
但是与房地产有千丝万缕关系的代建，却有一番不一样的风景。
综合来看，不仅能向好发展而且有利可图。首先来看看唯二上市的代建公司——绿城管理和中原建业。
“代建第一股”绿城管理就是企业在代建江湖能挣到钱的最好例证。2022年，绿城管理实现营业收入26.56亿元，同比增长18.4%，实现归母净利润7.45亿元，同比增长31.7%。能取得如此良好的成绩，绿城管理表示主要得益于良好的业绩以及充足的现金流，绿城管理在业绩会上宣布拟进行全额派息，这也是年内截至目前，首家100%派息的上市公司。
在业绩会上，绿城管理CEO李军预判中国的房地产开发体量，中期规模大约维持在10亿平米左右。其中，代建的渗透率会达到30%以上。
李军认为代建的未来是一片星辰大海。他表示，代建在当下的市场环境里确实有一些逆周期的表现，具体表现为三多：代建业务增多、同行参访交流增多、媒体曝光量增多，所以代建进入到一个相对确幸的时代。绿城管理要保持龙头的地位，希望在代建这个行业里头还能保持20%的市场占比。
2021年在港交所敲钟上市的中原建业，也在极速拓展代建业务。
2022年，中原建业新签代建项目30个，新增合约建筑面积336.7万平方米，保持较强的拓展能力。其中，在管项目合约销售金额213.17亿元，合约销售建筑面积349.8万平方米。
中原建业在持续锚定商业代建主线的背景下，2022年积极抢占赛道，不断打磨政府代建业务增长极，全面对接政府平台，加大政府代建比重。截至2022年底，中原建业共与14家政府 平台公司、8家国企签订战略合作协议，累计签约14个政府代建项目，签约面积201万平方米，占总在管面积的6.3%。
除了绿城管理和中原建业，在代建领域风生水起的还有龙湖品牌的“龙智造”。去年8月的龙湖中期业绩发布会，龙湖官宣成立代建品牌“龙智造”。此后，仅发力半年多，“龙智造”就拿下显眼的成绩。截至3月24日，龙智造已经拿下了近40个建管项目，总建筑面积超700万平方米。
另外，2021年旭辉成立了建管公司，其后在一年内拿下16个代建项目，在2022上半年新拓了29个，引起了行业对标关注。
目前，根据中指院不完全统计，截至2022年底发展代建业务的品牌房企已经超过60家。这其中既有全国化大型房企如绿城、华润、金地等，也有地方性大中型房企如建业、众安等。
除了房企外，还有一些专业的代建开发与管理企业，在长期的发展中也逐步形成了自身的影响力与竞争力，并占据了一定的市场份额，如蓝城集团等。越来越多的企业加入代建赛道，未来的竞争格局也将发生大洗牌。
02
代建也需要信用
代建其实是一个公司完整知识体系的输出。
其中包含了建设组织能力、品牌使用、工程管理体系输出、设计及管理理念输出，综合的品牌代建还包括营销策划能力输出以及物业服务。
代建模式的兴起是供需两端对市场化与效率需求的集中体现，也是房企轻资产转型的代表模式。
对于商业代建而言则是投资与开发相分离趋势下轻资产模式的代表，也是目前房企转型重要的模式，与自投模式相比其收益率较高且负债率较低，融资渠道多元化，受到的政策与市场限制更少。
并且，在去年下半年开始，包括北京、江苏、广东这些省会城市，陆续推出保障房建设的指标，同时要求采取代建制。也就是说，要采购社会的专业开发服务，意味着代建领域已成为品牌房企“必争之地”。
在这之后，可能会有更多的企业加入代建，不过相比新布局来看，绿城很早就开始布局代建，相对来说其模式也比较成熟，绿城管理CEO李军也是对代建市场最有发言权的人。
李军介绍，最开始绿城是介入到城中村的一些改造和建设，采用项目管理人逻辑，主要靠产品力，所以在代建过程中只负责开发环节，最后的产品呈现的就是核心能力。
后来，再到商业代建，主要体现的是品牌溢价，随之代建的收费费率也在提升，核心点转移到经营兑现能力，为委托方赚钱或实现特殊的经营要求。
比如有些国央企，可能更注重合规性，有一些特殊的金融机构，它可能需要过程当中的去化能力，根据出现的多样化需求，平衡多方委托方的关系，实现多方共赢。
而从当下来讲，市场的逻辑体系发生了变更。即很多房地产企业遇困，是因为背后面临很多的信用危机。在金融端、政策端都在放宽，但是市场信心缺失，需求端还没起来的情况下，代建想要脱颖而出不受信用危机的束缚，接下来可能需要更关注信用创造，包括C端的品牌以及B端的主体信用，还有一些对金融机构、商业模式的撮合。
03
壮大发展后也拆分上市？
虽然许多房企都欣然前往代建江湖，但代建到底是红海还是蓝海，还有待时间的考验，除了盈利，其实更考验的是房企现金流的调动。
并且，我国代建行业还是一个非常年轻的行业，大多企业都属于初创阶段，在摸着石头过河，机遇和挑战并存。
3月5日，十四届全国人大一次会议上明确了“加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题”。
在未来的3-5年，建设保障性住房和大力推进城市化进程及对城市有机更新仍旧是主要建设目标。目前承担很多城市建设和有机更新的责任，基本上落实在各级地市的城投公司上，但因其配备专业队伍有限，所以需要更多的地产专业企业去共同承担。
另一个方面，粗放式发展起来的小型地产公司完全退出这个行业尚需时间，地产建设行业要完全规范、真正精细化管理需要时间沉淀，所以现阶段，企业想要在代建这个大江湖分一杯羹，既需要创造并完善自身的信用制度，还要有规范成熟的代建管理模式。
从长远看，随着开发企业结构不断优化，投资建设企业的逐步成熟，法律法规的完善，精细化管理的不断提升，今后纯代建的企业会越来越少。由正规化的专业公司进行投资、开发和城市运营一体化的建设，将会成为下一个历史时期的新模式。
并且，据克而瑞统计，未来十年住房改善和旧改将为中国带来61亿平方米的新增住房需求，若七普后一个十年仍可保持年均1000万左右的城镇家庭户人口增加，十年间需求增长仍可超过90亿平方米。
因此，面对这片蓝海，需要加入代建江湖的公司投入更多的财力、物力以及人力，那么一个完善的公司管理机制就会出现。
众所周知，物业发展好了，随即拆分上市，那么未来代建行业是否也会出现同样的命运——拆分独立上市？
目前，代建行业里，只有绿城管理和中原建业两家上市公司，也都是刚登陆资本市场，并且具有比较完善的规模体系。
中原建业拆分自建业地产，也是最早涉足房地产代建行业的公司，且所有项目均由公司直接管理，其采用轻资产模式运营，无需承担土地取得及项目开发的费用，有较高的盈利能力。
过去三年，中原建业的营业收入和净利润均保持高速增长。招股书显示，2018年-2020年，中原建业分别实现营收6.76亿元、10.29亿元、11.52亿元，净利润分别约为4.04亿元、6.41亿元、6.81亿元，净利率分别为59.7%、62.3%及59.2%。据市场数据披露，商业代建毛利率水平约为50%左右，政府代建毛利率约为35%左右。可见，中原建业毛利率明显高于代建行业平均水平。
与此同时，与缺钱的建业地产不同。中原建业有着充沛的现金流及现金余额，收入来源是房地产代建服务产生收入和收取管理服务费。
招股书显示，其在2018年至2020年经营活动所产生的现金流净值分别为5.19亿元、6.71亿元、6.15亿元，基本高于同年生产的净利润。截至2020年末，中原建业的现金及现金等价物高达3.83亿元人民币，堪比“现金牛奶”的物业赛道。
值得一提的是，根据中国指数研究院发布的《中国房地产代建行业发展蓝皮书》，2010年至2020年，中国房地产代建市场新签合约项目数量及建筑面积的复合年增长率均超过24%。而自2015年至2019年，房地产代建行业的总收入也从27亿元快速增长至91亿元，复合年增速达34.9%。
不过，虽然代建行业签约项目总面积增速能呈现双位数增长，但整体市场渗透率不足10%。与欧美等发达国家20-30%的市场渗透率相比，国内代建行业市场渗透率仍有不小的提升空间。
打铁还需自身硬，因此，想要在代建江湖分羹并实现拆分上市不是不可能，但是也得跟上市场的发展，并且自身实力也是很重要的一部分支撑。
