2020年4月，中海地产上海区首，突然被经侦部门依法采取刑事强制措施。很快，调查就牵连到了华润置地、万科等房企上海区域相关负责人。
一场震动地产行业的“围标”大案，由此浮出水面。
一块北外滩黄金地块，几家巨头房企的一场“奇谋”，足以令三个纵横市场多年的巨头，狠狠地栽个跟头。
而事后续的余波，不仅改变了魔都土地市场的游戏规则，也间接影响了上海滩房企争霸的格局。
前段时间，2023年上海土拍再度拉开帷幕，暌违三年的中海、华润、万科再度露面，其本身就值得一个热搜新闻。
三年时间说长不长，对几家老牌房企来说，不过是发展中的一段插曲。
三年时间说短也不短，足以见证行业风流云散，地产群雄呼啸而来，又落寞而去。
草蛇灰线、伏脉千里，谁能想到一场风暴的来临，竟源自于微不足道的蝶翼？
01
2020年3月的最后一天，当众多上市房企在忙着发布年报的时候，上海土拍市场突然传来了一个重磅消息。
位于上海虹口区嘉兴路街道HK271-01地块（简称“北外滩地块”），最终被中海以34.3亿元摘得，折合楼板价6.3万元/平方米。溢价率是：
0%
这块地位于北外滩板块，揽黄埔江盛景，是虹口区3年以来首次出让的纯宅地，楼面价创下上海宅地最高起拍单价，是如假包换的“钻石地块”。
地块没有15%的租赁住房自持要求，打破了上海自2016年定下的规矩，这意味着增加可售面积、降低了可售面积成本。
在竞标前夕，市场对这块地普遍预测的溢价，保底也要在20%。
无论从哪个角度看，这块地都应该是房企“白刃战”争夺的热门，至少要成为上海土拍史上，写下一笔传奇。
但谁也没有预料到，事情就在众目睽睽之下，滑向了一个不可思议的结局。
按照竞价招标的出让规则，中海、华润置地、万科三家房企经综合评分脱颖而出，拿到了参与后续拍地的入场券。
孰料在举牌环节，预期的价格拼杀未能上演。坊间传言，三家地产商在报价期间无任何一次加价，全部示以底价，最终地块被“第一顺位”的中海不费吹灰之力拿到。
如此优质的地块，被中海以这样戏剧化的方式获得，这件事的概率，相当于在上海大街上捡到特朗普的钱包。
但事情的吊诡之处还远不止于此。
在揭标后不久，就有媒体曝出，中海、华润合作成立项目组，万科以财务投资入局，三家将合作开发这块宝地。
事前近乎心照不宣的“默契”、一分溢价没出揽地、转眼间又迅速达成合作交易……
种种线索，几乎都在说明，这场“诡异”的土拍，似乎是一场精密策划的“布局”。以教科书式操作，生动演绎了“围标”拿地的手法。
你可以认为这是几家房企利用了规则的漏洞，以市场认可的方式获得了这块土地。
但在土拍市场上，如果房企们不互为对手、杀得死去活来，反而默默达成统一战线。
那么他们的对手，就变成了出让土地的当地政府了。
其实从一开始，三巨头的这场“奇谋”就已经写好了结局。
02
在这场标志性的“围标”事件之前，上海土拍每每曝出溢价率特别低的土地，背后几乎都有房企之间心照不宣的配合。
相约好一起配合去土拍市场上“杀价格”，几乎已经是房企间公开的阳谋。
只是这次跟以前相比，三巨头把溢价率打的实在是太低了。
从来一团和气的土拍市场，原来也有“刀口舔血”、富贵险中求的狼性一面。
只是这一次，三巨头低估了牌桌对面人的决心。
很快，这场已经公布结果的土地交易被悄然“冻结”，三家房企的责任高管相继被带走调查，上海土拍的规则也迅速做出了修改。
新的规则“点穴”一般得对围标行为做出了精准狙击，Bug俨然已荡然无存。
但事件到此还远未结束，行业内都在静静地看着上海对这场标志性事件，给出结论性的回答。
虽然没有官方公开文件对这场围标事件作出处理，但坊间传言相关企业和涉事责任人，事后都领到了“最严厉惩罚”。
除了企业此前缴纳的数亿元竞标订金被全数没收，还有一条传言：
三家房企在三年内，被禁止在上海土拍市场公开拿地。
规则的漏洞可以被打上补丁，涉事责任人也可以被罚出局，当围观者散场后，这条惩罚措施才开始真正显现出威力。
涉事的三家巨头，就像狂奔中突然被人猛地绊倒，爬起来后已然被五花大绑了起来。
03
首当其冲的是中海，它也是这场“局”中冲在最前，名义上获益最大的人。
如果不出意外，公示结束后，这块“钻石地块”本该是中海当年财报里重要的一笔。
中海在上海滩一战成名还要追溯到2009年，那一年它击败保利、绿城，斥资70亿在长风夺地，拿下了当时全国的总价地王。但此后长久时间里，中海在上海的土地市场上表现得并不活跃。
转折点出现在2017年，那一年中海在上海土地市场上风格骤然转守为攻，频频出击。
这种打法在2018年达到高潮，中海当年耗资近百亿拿下了上海真如红旗村旧改地块，当年整个集团上下拿地金额也不过600多亿元。
中海这种相对保守的房企，突然表现出这种气魄，除了央国企地产实力撑腰，也有布局上海的决心助力。
中海的上海区首曾在2019年初公开表示，中海地产上海公司将2020年的销售目标定在300亿元，这个规模是能杀入百强房企榜的级别。
2020年初，中海又在真如板块落子超40万平米综合体项目，如果加上北外滩钻石地块，中海问鼎上海滩的气象几乎一览无余。
但因一场“围标”的曝光，为这一切被按下了暂停键，丢掉的面子和声誉可以一点点找回来，但
如果三年之内没有土地可以补仓，整个区域公司就将面临“无米下锅”的尴尬场面。
原本气象万千的排兵布阵，瞬间就阵脚大乱。
但中海到底还是老大哥一般的存在，短暂沉寂之后，转身就计划着找回场子。
“围标”事件后三个月，中海官宣与上海黄浦区签约了一个历史风貌保护及城市更新项目，高达590亿元的投资总额，一举成为中海发展史上之最。
可以将其视为投名状，也可以视作曲线入沪的另一种策略，但要承认，行业里能接下这样项目的人，掰着指头也能数的出来。
遗憾的是项目签约不到两年，中海坚持了一多半地块，部分退出了。至于原因，中海的公告里也有答案：
旧改周期太长，收益预期下降。
习惯了土拍市场上的规模拼杀，一场漫长而繁琐的旧改，竟然令一家央企巨头也感到棘手不已。
04
“围标案”的另一位主角华润置地，看上去多少有点“怨种”色彩。
在事件发生前，华润在上海几乎已经很少出手，华东区域在集团内业绩占比已连年下滑。
偌大的华润置地，在上海一直醉心于长周期的豪宅项目和商业综合体，看上去游离三界之外。
在“围标案”的2020年，华润置地华东大区酝酿发布了“大江大河”产品战略，计划深度布局上海、杭州、南京、温州等城市，颇有“大干一场”的架势。
然而事发被牵涉调查后，华润置地上海区域遭遇人事剧震，刚刚拉开的大幕陷入了尴尬的境地。原本在上海滩声量就不高的华润置地，显得更加沉寂了……
与中海一样，华润置地很快也以一种“曲线”的方式试图再度入局，在当年6月份时以34.32亿元入股了仁恒的静安区市北住宅项目，拿到了20%权益。
但伴随防止“围标”的新规则出炉，补丁几乎是紧咬着不放一样被牢牢打上，类似华润置地这种入股共同开发的模式，也被堵上了。
在上海，华润置地不缺雄心壮志，只是缺少施展的空间。
2022年10月底的时候，华润置地再度出手，以债权转让的方式获取了前滩南地块，成交价为35.26亿元。
前滩南作为接棒下一个“前滩级”的热点区域，站位之高，相当罕见，华润置地的回归之路，终于下了一步妙手出来。
只是如中海一样，华润同样也要眼睁睁看着两个同等量级的竞争对手，在上海土拍市场上大肆“扫货”，一步步扩大版图。
05
“围标案”三个月后，那块绊倒了三巨头的“北外滩黄金地块”，被重新放上了货架。
经过2个半小时187轮竞价后，招商蛇口以44.04亿元总价笑纳了这块地，溢价率为28.4%。
这块宝地终于拍出了令各方都满意的一个价格。
这个故事的结局就仿佛一个预言：在上海滩，中海没能得到的，招商会拿走。
在招商崛起之前，万科和中海在上海保持着巨大的优势，是当仁不让的常青树。
2017年时，招商蛇口提出“重返上海”战略，时任招商蛇口总经理助理、华东区域总经理的蒋铁峰面向全国媒体，推介了华东区域“一核五圈四带”的战略布局，重点强调的就是“上海核”。
自此，招商蛇口华东区域的拿地金额，一直占据了集团相当高的比例。在上海，别人三年进一步，招商一年窜三窜。
2021年时招商蛇口上海公司全口径签约销售额突破366亿元，在招商蛇口所有区域中排名第一。“重返上海”的战略，已经被升级为了“重返上海心”。
在土拍市场上，招商蛇口接连拿下上海中心区域地块，华东区域拿地金额在2022年甚至占到了集团拿地金额的39%，重仓程度可见一斑。
与招商一样，另一家央企巨头保利也趁此时机下场大举扫货。
2021年6月上海首次集中供地时，被挡在门外的中海万科无缘土拍，保利成了这次竞拍活动中参与报名最多的企业，并最终以超百亿价格补货，成为当轮土拍最大金主。
事实上，仅仅在一年前，保利在上海的权益规模也才刚突破百亿，一直是不温不火的状态，但转瞬之间，机会就送到了保利的眼前。
2022年，保利在上海迎来高光时刻，紧跟上海市提出的“一江一河”战略发展规划，布局落子全都紧扣顶层设计，下的都是大棋局。
大手笔之下，2022年保利发展上海公司全口径销售金额337.39亿元，同比增长113.5%，在上海市场的排名已经跃升至第四。
招商和保利，一个从城市远郊逐渐向市中心进军，一个在重要板块接连落子，以攻城略地之姿迅速席卷了上海滩。
市场上最残酷的竞争，莫过于此，不知眼睁睁看着这一切的三巨头，心中究竟何感。
06
前段时间，上海市2023年首轮土拍开幕时，当再次看到中海、万科、华润三家出现在名单上时，竟引发了围观者一篇感叹。
倏忽三年转瞬即逝，但很多事情距离三巨头离开之前，已经是沧海桑田。
万科在上海的规模已经跌落到十名开外，销售额仅剩191亿，不及招商三分之一，中海则干脆跌出20强以外。
曾经在土拍现场敢于和自己“白刃战”拼抢的闽系诸君，如今身影不在。取而代之的则是建发、华发、越秀，摩拳擦掌，跃跃欲试。
而招商与保利，则保持着绝对的统御气势，俨然能看到当年几位巨头的身影。
三年时间里，积压了太多的补仓意愿，华润和中海都是独自报名拿地，颇有“王者归来”的气象。
华润独自报名了12宗，中海独自报名了8宗，按照上海土拍保证金比例匡算，华润拿出了约387亿参拍，中海也有234亿。
但结果却并不如人意，连续陪跑6次后，华润终以总价30.15亿元摘走一块地，而中海则“颗粒无收”。
对于等待了三年的几个巨头来说，这个开局虽有遗憾，但并不沮丧。毕竟一轮洗牌过后，又是新的开始，身处棋局之中，胜负还需另当别论。
可以预见的是，伴随着三巨头的归来，围绕上海土拍的博弈大戏，将会越来越精彩。
只是对于经历这一切的人，未尝不是大梦一场，醒来后心有戚戚焉。
很多时候，不要被土拍市场上房企之间的火药味迷惑，土地出让在某种程度上，更是房企与政府之间的博弈。
谁是执棋者，谁又是布局人，在这个问题上，可不能再犯糊涂了。
