今年的地产圈，主打就是一个反转。
从2、3月的小阳春，各地楼市复苏，土拍开始热起来，到5月份销售数据回落，甚至出现了活久见的“全国100城房价集体下跌”这样惨烈的景象。
落差之大，让业内看衰情绪越发浓烈，认为地产的至暗时刻已然再次来临。
事实上，真实行情没有想象中那样糟糕，从最新出炉的前5个月销售数据来看，场子完全被央国企撑起来了，甚至还出现了一些反弹态势...
01
据数据显示，2023年1-5月，百强房企销售总额为29661.0亿元，同比增长8.4%，但增幅相比上月下降4.4个百分点，也就是说今年上半年行情比去年是有好转的，但这个好转趋势正在减弱。
其中，央国企销售额最为亮眼。
TOP50企业中，央国企销售额平均增长71%，排第二的是混合所有公司增长23.3%，第三则是民企，销售额增长20.1%，而那些暴雷的违约民企，销售额直降33.1%。
这组数据充分说明了两点：
其一，整体上看，头部房企上半年日子过的很舒服，销售额普遍大增，房子去化很可观，所谓的危机时刻并不明显。
其二，央国企的增速已经领先其他企业2倍甚至以上，过去高周转的民营企业由于暴雷违约，正在逐渐失去市场，丢掉的份额全部都被央国企瓜分了。
那到底是哪些央国企像开了挂一样，分走了蛋糕？
据2023年1-5月的销售榜，前6名就有4个央企，分别是：
第1名保利发展，狂揽1956亿的销售额，同比增长22.9%
第3名中海地产，完成1463亿的销售额，同比增长53.9%
第4名华润置地，完成1435亿的销售额，同比增长76.4%
第6名招商蛇口，完成1369亿的销售额，同比增长76.6%
第7名的绿城销售额是827亿，已经被前6名甩开一个身位了。
保利、中海、华润、招商，这四个都是赫赫有名的央企，今年尚未过半他们就已经完成了千亿销售额，其中华润和招商涨势更猛，业绩涨幅达到了76%之多。
尤其值得一说的是保利发展还有一个小号——保利置业，今年1-5月销售额同比暴涨了210.3%，增速冠绝全行业。
不得不感叹巨无霸央企实力之强劲啊。
02
当下楼市下行，行业不断分化，而这些央企则突飞猛进，已然站稳了头部位置，呈现出一片“全面取代民企”的态势，背后究竟是什么原因呢？
首先，央企根本不差钱，融资一直很通畅，使得现金流安全稳健，手上的“子弹”很宽裕。
比如华润置地，进入2023年以来融资动作密集。3月29日，其发布了40亿规模的中期票据。
今年初，华润置地已经与一家银行订立35亿港元贷款融资协议，同时100亿元小公募获深交所受理。
再是央企一哥保利发展，6月9日，上交所已经通过了其125亿的再融资，给目前在建项目提供了充足的现金流。
还有招商蛇口，日前已经向深交所提交申请，发布相关定增及发行股份购买资产计划，融资规模预计都在80-90亿元的规模。
另外，在融资成本上，央企也领先不少。
2022 年，中海地产、华润置地、招商蛇口、中国金茂和保利发展5家中央房企融资成本低于4%，而民企不止是融资成本高的问题，而是压根无法有效融资。
对比民营企业和国营企业，央企融资金额更大、成本更低，这种先发优势无法比拟。
其次，得益于强大的现金流，央企这两年在土拍市场基本是所向披靡，特别是一二线城市。
据克而瑞数据统计，今年1-4月份，拿地价值排top10依次是华润、万科、建发、长隆集团、保利、绿城、招商、中铁建、滨江、金地，其中央企占了4个。
保利发展前4个月拿地合计241亿元，分别在广州竟得96亿元地块，在上海竟得两地地金额是56亿元，在南京、杭州和苏州拿地分别是12亿元、6亿元和4亿元，珠三角和长三角拿地占比70%之多。
招商蛇口思路相同，也是重仓一二线城市，在杭州、北京、深圳、上海、苏州和南京的拿地金额分别是24亿元、23亿元、22亿元、19亿元、18亿元。
央企不约而同都在抢占高等级城市的核心地块，他们已经把市场玩明白了，拿最热门的地块，在市场卖就不愁去化，这样销售额有保证，现金流更充裕，才有钱拿更多的地。
再加上，在销售端央企有背书，背后是国家的信誉，被上面寄予了“保交付”的厚望，购房者完全不用担心出现烂尾现象。
以至于央企和民企的新房去化速度完全是两种状态，前者不愁卖，后者卖不出去，差距越拉越大。
如此一来，央企强者恒强，现金流、土储、销售额大幅领先，民企节节败退，竞争烈度降低，只能将市场拱手相让。
03
当然，“凶猛”的不止央企，各个地方的国企势头丝毫不逊色，在土拍市场、销售市场已经可以和央企掰手腕了。
其中，最为激进的国企有三个：厦门的国企建发，珠海的国企华发，以及广州的国企越秀。
在前5月，建发销售额为776亿，排第10名，同比增速67%，华发销售额649亿，同比增速85%之多。
最夸张的是越秀，销售额695亿，同比增速100%，实现了业绩翻倍！
在土拍市场，前4月建发的新增货值排第二，仅次于华润，土储扩张得相当激进，越秀也是首入北京市场拿下两块好地。
国企有这么高的存在感，原因其实很简单，同样是“不差钱”。
比如越秀，今年已完成了6期超短期融资券，单单第六期就发行了15亿，比如建发，其150亿的可续期债已经被受理。
这些国企相比于央企来说土储较少，趁着今年市场竞争降低，又加上政策宽松，拿地成本降低，利润空间增大，就更加激进拿地扩土储，进而增长也会更迅猛。
04
仔细想想，现在楼市的玩法比起五年前、十年前，其实变化并不大。
从融资到拿地，再到项目开发到销售去化，这些流程都没变，变的只有牌桌上的玩家。
而央国企虽然反应慢，但是底子厚呀，已经把民企引以为傲的操盘水平学的差不多了，甚至于出现民企操盘团队成建制的加入央国企。
在可见的未来，楼市的风向会转变为央企与国企激烈争夺，而民企的生存空间则越来越小，慢慢走向末路。
这对房地产行业到底是好事还是坏事，你觉得呢？
