在地产圈，提及朱荣斌，很多人都会交口称赞，这位历任中海、富力、碧桂园、阳光城等头部房企高管的地产人，职位最高做到了董事长的位置，堪称地产职业经理人的天花板。
去年，离开阳光城后的朱荣斌开启创业之路，不过今年5月份，受老东家碧桂园杨国强委托加入合富辉煌，并任职董事会主席。经历起伏转变的朱荣斌对于房地产行业也有了更深层次的认识。
最近，在观点举办的2023博鳌房地产论坛上，朱荣斌先生发表了题为《未来房地产业的八大变化》的主题演讲，以下为演讲全文，部分内容有删减。
我从大学毕业到今天正好是30年，经历了房地产行业发展波澜壮阔的全过程，从国企到民企，再到刚刚开始创业，各种体会都有，所以我今天把我的一些心得和思考分享给大家，希望大家指正。
过去这一年多时间，我经历了我人生前半段没经历的事情，一个是自己亲自下场，当一个小小的老板，今年又进入了产业的下游，我现在在合富辉煌任职，这是一家代理公司，可以说过去都在最上面，现在是在最下面，各种酸甜苦辣都有了。
所以我也在想，我还在这样苦逼的干着，很多人说你不嫌累吗，还在这样干？各种各样的原因我还不得不干。我是一个爱思考的人，干的时候我也在思考未来怎么干，所以在这里提出一点我的浅见。
变是大家都看到的，我介绍一下我认为行业的几个变化：
01
分化
城市要分化、企业要分化。
现在说行业一片凋零是不对的，其实现在央国企还在春天状态，尤其是一些过去没有抓住机会的国企，现在是他们最好的时机。
当然国企将来也会有分化，现在最难的是民企，我原来的老东家（阳光城）在去年这个时候已经躺下了，我觉得我是非常自责和愧疚的，但是今天我看到大家都躺下了，没躺下的是少数，就不是去年这个时候有专家说的还是局部问题。
行业的问题还没出清，政策是已经敞开了，各种工具箱能打的都打开了，以后还继续有新的政策，但是这个问题的出清是一个非常漫长的过程，企业里面也会出现非常大的分化。
02
进入高品质发展阶段
本来我的讲稿是说，过去我们要有得住，现在要住得好。其实我们不要忘了，还有很多年轻人还没得住，有得住这个问题还没有解决。
但是要谈住得好，这就是老百姓对美好生活的向往，我自己都还在向往之中，我一直说我都还没有住好，今年我在很辛苦的装修自己家的房子，希望很快能够住好。
所以要住得好这条路上，除了过去我们讲的面积、装修标准，还要住得环保。
过去我们的房子装修好就行了，我们只关心看得见的东西，看不见的东西并不关心。过去几年我跟清华做过一个课题研究，就是室内污染物的溯源，如果听了那个报告之后，我们都不敢回家了，百分之七八十的疾病是跟建筑有关的。
过去的高速发展，可能我们自己每天待的时间最长的室内，它的环境对我们的身体是有影响的，百分之七八十的疾病都跟建筑有关，这是国外权威机构的观点。
所以我们要从满足基本的遮风避雨，要进化优居优住，再上升一点，家里有自己的健身房，有自己的琴房，包括书房，我现在有二孩了，家里现在还没一个书房，所以我觉得在改善居住品质方面还大有可期。
有得住还没完，还要住得好，房地产一定有得干，而且未来还是非常值得期待的。
03
商业模式转变
今天有专家说了，原来房地产讲地段，现在讲服务和运营，我们说了这么多年，到底做得怎么样？现在到了存量时代，我认为房子建好之后，怎么运营好，怎么服务好是以后的主题，谁要有运营、服务能力，谁就有春天。
这里分享一个企业的案例，都说日本的房地产行业衰落了30几年，日本就不行吗？日本有一家公司我们都知道，三井不动产，它从上世纪八九十年代调整之后，连续37年在日本名列榜首，它的业务从住宅开发到经纪、资管，甚至连泊车都做了，这家公司太值得我们学习了。
我们说我们的房地产做到多大的规模，但是在我们国内的同行里面还找不到一家像三井不动产这样的企业。三井不动产也是保持了20多年的世界500强的地位，它从日本的高速开发结束之后，到现在它依然是行业的常青树，我认为这样的企业在国内还没有出现。我觉得我们行业中有的企业将来应该能成为中国的三井不动产，三井不动产这家公司非常值得学习研究。
04
存量市场将变成未来的主战场
我加入合富两个月之后，我对住宅存量这一块关注的比较多，中国的存量住宅是3亿多套，北京有800万套，上海800万套，深圳200万套。年交易，北京、上海就是15万、18万套左右，全国就600万套。这个流通率，换手率只有2%。在美国年成交换手率有4%，它有500多万套。虽然中国有3亿套，但是我们600万套，比美国也多不了多少。
再看流通最高的城市，上海、北京、深圳，因为外地人多，流通比例是比较高的，深圳到了6.0%，上海、北京是2.2%和3.1%，伦敦和纽约常年保持在6%到10%。
存量交易的市场，在我们新房供应到了天花板之后，我们这个存量市场还在地板上，存量交易的服务也还是在地板上。
我们躺在地板上，可以向往天花板。
05
房地产交易模式会变
未来房地产的交易模式一定会变，建设部已经发了文，今天已经有城市开始执行了，房地产变成现房销售。
前段时间建设部也发了文，呼吁降低交易成本，我自己的体会，原来在甲方的时候，就是觉得我们的销售费用太高，我现在到了合富才发现，其实代理公司都在赔钱。
我们的佣金就是千分之五到千分之八，公司的收入90%左右都是去支付人工了，公司的管理费、房租等等是很大的成本，所以代理公司也是在赔钱。谁赚钱了呢？
去年我在海南投资了一个项目，海南的销售百分之七八十都要靠渠道。我跟渠道的几个老板交流他们，他们说，朱总，我们也没赚钱，我们要获一个客，从这个客人一下飞机就像看犯人一样的盯着，他上厕所都怕他走丢了，渠道已经卷成这样了。钱去哪儿了？互联网平台？贝壳也好几年没赚钱。
但是有一个不争的事实，20年前我们的房地产销售费用，当时我在中海，我们的销售费用就是1.5%，现在在海南的项目销售费用高的有七八个点，是房价的7%、8%，谁动了我们的奶酪？所以这个行业是大家都不满意，大家都在诟病这个交易市场。
什么样的模式最好呢？
因为房地产的特殊性，一个是高值、低频交易，加上政策对房产权属的特殊性，交易环节很多，政府的管制环节很多，所以它有它的特殊性。找一个好的交易模式是没有的。
贝壳、链家是现在我们公认的标杆的模式，但是这个模式交易环节也非常长，这么长的交易环节就不可能有高效、低廉的交易成本。我相信最优解不是现在的模式，最优解可能找不到，但是我们的发展一定是不断地寻求更优解。
我安排我的团队研究了一下日本、美国的模式，还真有一些信息。美国有一个非常好的MLS系统，这是行业协会打造的把房源信息公布给社会经纪人的共同的数据平台，就像贝壳的楼盘字典。我也知道我们国家都说了要征收房产税，全国的房产都联网了，但是联网的信息我们怎么查不到呢？
我认为这些资源其实是公有资源、是共享资源。现在交易的不对称性就是因为房源信息的问题，贝壳的出现解决了真房源问题，但房源问题怎么会成为我们的障碍呢？
美国有一个非常好的MLS系统，已经做了很多年了，在这个系统里面又有各种公司，经纪人是单边代理，所以不存在不透明的问题，服务也很高效，而且他们的交易很频繁、很轻松。
互联网平台交易的模式也很多，一个是Zillow，它的模式是你不用花任何钱，可以随时随地对你要买的钱提供准确的估值。
另外一个案例是Redfn，还有一个是opendoor，它们的模式都非常好。opendoor的模式好到什么程度呢？你要卖房，它给你提供一个准确的估值，这个估值让你足以信服，卖家可以毫不犹豫的把房子卖给这家平台公司，它拿到房之后还有信心用这个价钱卖得出去。
美国已经是存量时代了，没有太多新房买，它的二手房的交易模式也是多种多样。我相信随着国内的新房时代过去，以后进入存量时代，我们的交易模式肯定会有一个更优秀、更高效、更符合政府和买卖双方需要的模式出现。
我们的模式把大家全卷进来了，所以我认为现在的交易模式不是一个符合行业发展需要的模式。
06
困难企业还将在一段时间内维持困顿经营
我们不停地说，每年开这个会，很多老朋友不见了，我觉得是不是躺下，我们要平常心对待。尤其是现在躺下的企业也关不了，也死不了。
“躺”字很好，身体尚在，还活着，想死也死不了。
房地产你交了楼之后还有一些配套工作，不是一锤子买卖，所以房地产企业即便躺下了，它死不了，这种困顿的经营会保持相当长的时间，所以大家难受要形成习惯。
07
房地产企业整体结构降维，转型发展
整个房地产的结构就是一个正方形，从这个坐标图往左下角移了一下，好的企业主动升级，就剩下上面那一部分，大概20%的企业，会向上做得更大更强，一部分企业就往高精尖去做，多数企业就进入机会型的领域，还有相当多的企业进入到专业服务。房地产这个赛道是很大的，刚才大家说到转型，陈启宗也说大家未来的风口是科技。
但是我自己的体会，不是我这个人学习能力不强，不接受改变，我身上是改变了很多的，但是有一样很难改，我们干了地产这一行，要去干科技，那不是我们多数人能够吃的那道菜。所以我觉得可能我们多数人还是要留在房地产这个行业里面，只是在这个行业里面过去是建房子的，现在要去卖房子，可能要换一个角色、换一个岗位。房地产这个赛道是足够大的，但是要调整我们的角色。
08
城市更新将在长时期内正常推进
我是在广州最早做城市更新的，前一段时间说大拆大建要停下来，最近政治局会议又提出要进行城市更新，我自己的体会，城市更新不能搞大拆大建，一定是留、改、拆结合。城市更新是一场持久战，不能打突击战，拆迁户你不要逼得那么快，他要跳楼，要坐地涨价，你不拆了就好谈了。
旧改不光是针对城中村，现在还要改的是20年前这些开发商开发的那些新村，深圳把15年的房子就可以列为旧改，陆家嘴那些密密麻麻的楼以后怎么改？拆那些旧村还可以拆得动，要拆那些超高层的建筑，我都不知道怎么拆。所以，城市更新可能是我们这个行业的一场持久战，这是上百年永恒的主题，城市的发展就是不断地拆旧的。我们过去的发展太快了，所以旧改会是一个非常突出的问题。
危机之后，房地产还是有得做的，未来会进入一个理性、正常的发展阶段。
心得
最后谈点我的心得，经历了这么多之后，我们确实该反思，过去也不是我们不听话，都是鼓励做大做强，都是干得很辛苦，都在做大做强的路上，最后摔得很深。
现在我们的心态要调整下来，过去我们习惯了高收入，习惯了各种光环，我们不要把过去的平台当成自己的能力，过去我们做得很多，不是你的能力，而是我们的时代的红利。
所以，今天我们受点苦，把工资降下来，有什么大不了的呢，这不是什么可耻的事情。前段时间我入职合富，外界说我的工资从多少多少万降低到多少多少万。我说怎么这些人，觉得我挣200万还瞧不起我？挣200万还被人瞧不起，这是很有问题的，我觉得200万已经很多了。
另外一点，这个行业不是没得做了，行业无好坏，现在我身边的年轻人都在这个行业。其实这么多年，我真找不到什么在国内房地产转型成功的例子，我们看好多转去造车的，房子都没造好，车子能造好吗？今天可以看到它的结果。
所以我们还是要干一行爱一行，尤其是我这个年龄的人，享受了过去行业高速发展的红利之后，现在确实要调过来也比较难，由奢入俭难，但是只要我们在这个行业里面，我们把心态调下来，把收入的预期调下来，能够习惯过点苦日子，这一行还是大有作为的。
我们发自内心问一问，自己变了多少？今天我可以说我自己是变了很多，从甲方变到丙方，收入也降下来了，现在也习惯坐经济舱了，但是我觉得大家只要这样调整，未来还是有我们发挥的一席之地。
我的汇报如果有不妥之处，请大家批评指正。
