从“黄金时代”“白银时代”，再到如今的“黑铁时代”，房地产行业风云变幻，行业格局也多次演变。
从闽系、浙系、渝系房企规模竞逐、百花齐放，到民营与国资、央资背景的房企相继传来出险之声。
所幸，在困境之中，还有少数房企依然坚挺地留了下来。
01
这些少数派中，大概有这样几类房企：
第一类“歪打正着”型，典型企业如新城等。
这类企业共同点在于，在2016年至2019年行业高速扩张期，因为企业自身的某些原因被迫降速，收缩投资，譬如新城即因为董事长个人风险事件。
塞翁失马，焉知非福。
虽然早几年损失了规模，但比同行早一步刹车，给这类企业了几年喘息时间，避开了2021年至2022年的行业暴雷潮。虽然其中的一些企业在近期也出现了不少阶段性困难，但这又是后话。
第二类企业属于机会深耕型，比如滨江、卓越等。
它们的共同点在于，深耕布局的城市比较优质，在行业下行期，城市经济基础较强，楼市具备韧性，助力穿越周期。
例如滨江在杭州的市场份额占到10%，卓越也是如此，光是在深圳的旧改项目就有二十多个。布局对了，业绩不会差，但能够选择对深耕下沉的城市，也存在一些机会主义。
第三类企业，是主动适应新市场环境，最典型的代表莫过于万科、龙湖。
任何一个市场，都无法避免进入增量与存量并存的新市场环境，这类企业的共性就是主动调整业务架构，将债务结构、收入构成与新环境相匹配。
譬如，如今的万科为转型已“交完学费”，完成业务积累并探索出可复制的模式。万科期望成为中国的“大和房建”，后者的开发业务占比仅有24%，同时是日本租赁公寓第一、物流第一的企业。
又比如龙湖，在今年构建了5个业务航道的“1+2+2”业务格局，对应开发、运营、服务三大业务板块，实现了正向的经营性现金流，兼具了业务发展的可持续和财务安全的可持续。
这类企业在应对市场变化时，有更长的缓冲区与更多的主动性。
02
在今年中报季，龙湖是首家披露中期业绩的房企。
龙湖一直是房地产行业优质代表。不少人知道龙湖好，却不知好在哪儿。8月18日，龙湖公布了2023年中期业绩，这份成绩单可以说把龙湖的“好”最直观的反映出来了。
先看三组对比数据。
论销售：
克而瑞数据显示，今年上半年，百强房企销售总额同比基本持平，市场恢复势头较弱，直至今年前7月依然有超七成的房企累积销售额同比下跌。
在这样的行情下，龙湖上半年实现了985.2亿元合约销售，同比增长超14%，销售总建筑面积579.9万平方米，销售单价近1.7万元╱平方米。
论盈利：
有媒体统计，截至8月18日，近80家A股及港股房企披露2023年上半年业绩预告，有超六成房企预计亏损，这其中不仅包括世茂、融创等出险房企，甚至还有金茂、远洋、华侨城等央企国企，累计总亏损额超过千亿元。
龙湖的利润表现又如何？
归母净利润80.6亿元，同比增长7.7%；
核心净利润65.9亿元，同比增长0.6%；
毛利率22.4%，同比增加1.2%；
归母净利率13.0%，同比增加5.1%；
核心净利率10.6%，同比增加3.7%。
不难看出，与利润相关的指标依然保持了增长。
论财务安全：
根据公开资料不完全统计，从2021年下半年至今，至少有30家房地产企业出现债务违约，这场轰轰烈烈的暴雷潮已经从民营房企蔓延到混合制企业，甚至一些央企国企也感受到了压力，表示遭遇阶段性困难。
反观龙湖，综合借贷规模为2070.9亿元，稳中有降；
在手现金为724.3亿元，保持高位；
剔除预收款后的资产负债率为61.9%，为近五年来最低；
整体借贷成本保持在4.26%的低位；
三道红线指标保持绿档已经7年，保持境内外全投资级评级。
不仅如此，在债务违约、展期成为行业常态的背景下，龙湖却反其道而行之，不仅没有出现违约，甚至安排各项债务提前偿还。
从去年至今，龙湖多次提前还贷，去年已经提前将今年到期的海外债务还清，这使得公司今年整体到期债务规模可控。
截至目前，龙湖今年仅剩11月到期的1.19亿元公司债，几乎是九牛一毛了。
03
放眼整个房地产行业，龙湖似乎已快成为特立独行的存在了。
时间回归到2018年。
那一年，行业非常流行一个词：穿越周期。
但在彼时“规模即地位”的风气下，可能只有龙湖、万科等寥寥数家房企把穿越周期落到了行动上。
在那一年，万科郁亮提出了“活下去”的口号，惊愕了整个行业。
也是在这一年，龙湖低调的提出“空间即服务”战略。
在此指导下，近两年来龙湖五航道不断向前发展，除了地产开发，商业投资、长租公寓、物业管理、智慧营造等都在齐头并进。
按照战略需求，龙湖希望用三到五年使经营性收入利润占比达到50%。
今年上半年，龙湖运营业务不含税租金收入为63.3亿元。其中，商业投资、长租公寓、其他收入的占比分别为77.0%、19.4%和3.6%。
可以看出，龙湖营收来源的开发、运营、服务三大业务板块中，有约两成的收入和超过一半的利润是来自于运营和服务板块。
也就是说，能够获得稳定增长的非开发业务已经成为龙湖收入和利润的主要贡献源。
“鸡蛋不放在一个篮子里。”这个道理谁都懂，房地产行业中这样做的企业也不在少数，但龙湖能够真正实现转型，原因还是在于经营层面的稳健，财务层面的克制。
面对2021年下半年以来不断爆发的行业危机，龙湖做了三点准备：
一是永远坚持底线思考，量入为出。
二是保持优秀债务结构。
龙湖内部有个高度共识：在一个波动市场里，优秀的债务结构能保平安。
为此，龙湖内部设定了一个指标：短债比控制在10%左右。还有上述提到的提前还款，据龙湖管理层透露，公司现正在提前还明年到期的银团贷款，到今年年底，龙湖明年到期债务仅有200多亿元，明年到期的外债几乎为零。这种审慎的债务结构可以确保公司在第二年轻装上阵，面对一切波动。
三是提前铺排融资资源。
目前，龙湖在手公司债券额度有200亿元，银行间的中期票据有215亿元额度，另外还有15亿元美元融资额度。此外，龙湖还在跟银行深化合作做经营性物业贷，在76个已开业天街中，经营性物业贷只做了47个，加上未来还有约40个天街逐步开业，经营性物业贷融资空间较大。
用龙湖管理层的话说，不管市场波动多久，龙湖都做好了准备，足够穿越周期。
结语
中国房地产，从1998年启动房改开始算起，一路狂奔至今也已有25个年头。
在头20年间里，我们都是眼见一家家的房企“起高楼”，眼见一波波的房企“宴宾客”，而在最近的5年里，更多的是眼见一堆堆的房企“楼塌了”。
废墟过后，那些尚未倒下的房企，或许都该奖励一朵小红花。
