8月25日，住建部、央行、金融监管总局三部门联合印发《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。
通知明确，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。
此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。
三部委联合发文后，在经历短暂的观望期过后，许多一二线城市纷纷按耐不住了：
8月29日，厦门在一份稳增长的政策文件中，提及实施首套房贷款“认房不用认贷”政策；
8月30日一早，广州发布楼市新政，官宣“认房不认贷”政策；
8月30日晚间，深圳宣布跟进执行“认房不认贷”政策；
8月31日上午，大湾区的另一城市中山也宣布执行“认房不认贷”政策；
8月31日下午，武汉宣布跟进执行“认房不认贷”政策。
除此以外，市场预期，北京与上海大概率也将跟进执行“认房不认贷”政策。
一时之间，“认房不认贷”政策大行其道。
01
六、七年前，在棚改货币化安置等政策推动下，全国范围内掀起了涨价去库存的热潮，并由此导致全国各地房价都出现了过快上涨。
在房价不断上涨的预期下，土拍陷入了疯狂，房企加大杠杆冲规模，购房者“炒房”热情一浪高过一浪，地方政府也乐得在土地增值和房价上涨中受益。
2017年某次土拍现场的盛况不过，中央还是清醒的，为此提出了“房住不炒”总原则，提出了“稳地价、稳房价、稳预期”等等。
为了遏制房价过快上涨，中央甚至直接约谈一些房价上涨过快的城市，要求对楼市调控不力的城市坚决问责。
由此，有提高首付比、提高购房认定门槛功效的“认房认贷”政策被很多城市重新拿了出来。
当然，当时地方政府从政策工具箱里拿出来的可不止“认房认贷”，包括“限购、限贷、限价、限商、限售”等各种楼市限制政策也是在那个时候四面开花。
不过，这些政策初衷是好的，但似乎更加剧了购房资格稀缺性，以至于离婚买房、百万茶水费、万人摇等成为楼市热点话题。
事实上，真正浇灭购房者购房热情的可能还要感谢后来出台的房企三道红线与银行两条红线，由此诱发了包括恒大、世茂等一大批高周转、高杠杆、高负债民企的爆雷，大量的烂尾楼出现终于清醒了购房者，也让炒房客在亏损中离场。
此外，新冠疫情爆发带来的严重社会问题和经济问题，则彻底让楼市跌到了谷底，直至今日。
02
执行“认房不认贷”还有用吗？
如今，“认房认贷”政策在各地陆续执行，会对楼市产生多大影响呢？会达到救市的目的呢？
首先，这波执行“认房认贷”的城市基本都是中国经济活力最好的一、二线城市，也是此前楼市调控期调控政策最为严格的一批城市，或者说是国内房价最为坚挺的一批城市。
至于那些三四线城市，要么就没执行过“认房认贷”政策，要么早就执行了“认房不认贷”政策。但从结果而言，并不乐观。
很显然，“认房认贷”，并不是阻碍购房者在这些城市购房的主要因素，而需求不足与供应过剩造成的供需比失衡导致的房价下跌才是。
相对而言，在一、二线城市，尽管房价目前也出现了一定程度的下跌，但整体而言这种下跌主因仍是购房者信心不足，而非供应过剩。
在这些城市，仍有大量等待上车的刚需、刚改购房者，他们仍在等待一个时机。
那么，“认房不认贷”是这个时机吗？
诚然，如今除了北京与上海，其他一、二线城市的落户门槛已经很低，或者说在这些城市购房，除了资金门槛已经没啥其他门槛了。
而“认房不认贷”政策起到的作用主要就是降低资金门槛。
比如在深圳，原本外地有房而深圳无房的购房者，或者深圳无房但是有过贷款记录的都会判定为二套房购房者，买房首付比例都是70%以上，现在只要是在深圳市内名下无房那就算是首套房，首付比例只要30%。
从70%的首付比例降低至30%的首付比例，假设一套深圳500万的房子，首付资金直接从350万降低到了150万元，足足减少了200万的首付款。
除此以外，还有一点不容忽视：前些年买房的购房者不仅首付比例高，而且房贷利率还非常高，二套房贷利率普遍都是五六个点。
如今，经过央行针对五年期以上贷款基准利率的下调，以及银行取消房贷利率上浮比例后，目前房贷利率基本全部降到了5%以内。
政策前后，1到2个百分点的利息差之间，也意味着几十到上百万之间的差别。
在首付比降低与房贷利率降低的双重刺激下，在这些核心一、二线城市预期将会有相当数量的改善型购房者被刺激出来，以卖一买一的方式重新杀入楼市。
此外，“认房不认贷”政策还会刺激三四线城市的购房者将目光转移到这些一、二线城市。毕竟，在高能级城市配置房产的安全性要远大于低能级城市。
很显然，越是城市能极高的城市，执行“认房不认贷”带来的效果就会越好。对于那些城市能级低的城市，该政策的执行效果只能说是聊胜于无。
03
当然，对于“认房不认贷”政策也不要盲目乐观，至少会带来几个显而易见的后果：
其一，核心城市周边的卫星城市将雪上加霜，房价将随着购房者的流失进一步下跌，甚至于无人问津，马太效应下反倒是加剧了楼市风险。
其二，核心一、二线城市或将出现短时间的二手房抛售现象，购房者必须卖一买一才能享受到政策利好，因此会造成二手房库存量短期内的暴涨，如控制不好极容易造成踩踏式的降价抛售。
其三，“认房不认贷”政策毕竟不是放开限购，它的政策效力还是有很大局限性，尤其是当前中国面临的已经不止是楼市这个局部危机。因此，在这样的背景下执行“认房不认贷”政策，可能只能起到比较短期的刺激作用，而非扭转作用。
而想要真正恢复全国购房者的楼市信心，显然还需要持续更多更大的利好政策刺激。
炸天团相信，只要中央下定了决心要稳定房地产这根中国经济的支柱，就一定有办法、也有能力让楼市重回正轨。
04
最后，相较于“认房不认贷”政策，公众更加关心另一个话题：存量房贷利率是否会下降，何时下降，以及下降多少。
8月4日，在发改委、财政部、央行、税务总局联合召开的新闻发布会上，央行有关负责人明确表态，指导银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。
目前，包括农行、交行、建行、招行等均表示，已经制定或正在制定房贷利率下调的预案。有银行人士表示，各家银行目前都在等待监管部门具体细则的出台。
因此，可以非常肯定的是，接下来存量房贷利率一定会下降。
央行数据显示，截至今年6月末，我国个人住房贷款余额高达38.6万亿元。
在悲观的未来预期与当下不断降低的房贷利率双重刺激下，今年年初开始，越来越多的人开始选择提前还贷，由此也给银行造成了很大的经营压力，许多银行甚至不得不设置各种隐性门槛阻止房贷族提前还贷。
而阻止更多房贷族提前还贷更好的办法就是降低存量房贷利率，但这也会导致银行不得不损失掉已经写进房贷合约里的部分利润。
因此，如何平衡降低房贷利率造成的银行利润损失与房贷族提前还贷造成的经营压力之间的矛盾将非常考验我们的监管部门。
