销售不举、盈利孱弱,宝龙地产的两大死穴

销售不举、盈利孱弱,宝龙地产的两大死穴
2021年06月10日 09:59 是个人物

原创: 一号地产 作者: 海哥

一号说:唯快不破的江湖里,慢就是一种弱势

对于宝龙地产(1238.hk),本不在一号君的观察范围内,虽然是一家老牌房企,但这几年在一众新贵的崛起下已然成没落之势。

不过有朋友提起,宝龙地产近两年也在追赶规模,今年有望达到千亿规模。

一号君查了一下,据其6月8日晚间发布的公告称,宝龙地产今年前5个月的销售额和销售面积分别达到了425.02亿元及271.52万平方米,同比去年分别大增100.4%、97.1%。

看着是不是很有意思,大调控的年份却逆势而上。一般来说,事出反常必有妖,所以一号君将宝龙地产也纳入了“盘家底”的系列。

大量纳储背后:销售却跟不上

宝龙地产上市的很早,所以能通过年报查询到的数据很多,从2011年至2020年10年间的数据,披露十分详细,而且从会计统计的角度来讲,10年间统计的科目、标准都比较一致,前后的可比性很高。

在这一点上,还是要夸一下宝龙地产的,不像有些房企,比如金科股份,居然在土储的数据上大肆注水。

同样,一号君仍然围绕土地做系列维度的比较。

(图:宝龙地产近10年土地储备一览表,一号地产制表)▼

从宝龙地产10年来的土地储备统计看,其年度末的总土储是总建筑面积的口径,即该土储包含了已售未交付的在建工程、未开工项目和已竣工未销售项目等多种状态,所以以“总建筑面积”为口径的总土储,一般是用这个公式测算:

上一年度总土储-当年度已交付面积+当年度新增土储面积=当年度总土储面积。

一号君进行测算后,宝龙地产十年来的年度总土储基本符合这一测算公式,是经得起考验的。

不过也发现了宝龙地产一个奇怪的问题,就是10年来宝龙地产累计销售了2033万平方米;同时新增土储总面积(不含地下面积)为3856.28万平米。

10年间,宝龙地产净增加了1800多万平米的建筑面积,即使考虑目前560万方的商业自持面积,也仍然有近1300万平米的建筑面积结余。

在这10年除了2012年、2015年两个年份,新增拿地小于当年销售面积之外,其余年份新增拿地面积均是大于销售面积,且大大超过当年度销售面积。

(图:宝龙地产近10年新增土储与销售面积比值,一号地产制表)▼

从面积维度的投销比来看,10年里,有6年的投销比超过了2,甚至在2013年高达2.93。

一般来说,像这种大肆扩储的房企,销售规模应该早就破千亿甚至2000亿了,宝龙却为何仍然受制于规模之困呢?

从数据上看,虽然宝龙地产一直保持着激进态势,但却卖不动,去化的很不理想,按照2020年的销售面积532万平米和10年来累计的可售面积近1300万平米来测算,宝龙地产去年底的去化周期达到了惊人的2.44年。

这在以高周转、拼规模的房企赛道上,宝龙地产显然是严重落后了。

对于大规模的头部房企而言,较多的货值、库存这样的厚家底或许是一件好事,但对于宝龙地产这样的中型房企却未必,毕竟持有大量的可售资源,却无法快速变现,土地持有的资金成本也够喝一壶了,极有可能会被存货拖垮。

毕竟,像李嘉诚一样靠捂盘惜售、地价升值来套现的,也就李嘉诚一人而已。

由此,我们或许可以得出这样几个结论:

一是某种程度上来讲,宝龙地产的产品在市场上遭遇了滞销,导致了库存高企;

二是宝龙地产的营销、运营能力不行,导致销售去化远低于同行,以至于尽管有充足可售资源,却无法在规模上更上一层;

当然,也有可能二者兼而有之。

融资连遭滑铁卢

6月7日,宝龙地产发布公告称,上海宝龙实业发展(集团)有限公司发行2021年度第一期中期票据,发行总额为10亿元,发行利率为5.80%;

而就在一个月前的5月6日,宝龙地产发布公告称,发行了一笔2亿美元的5年期优先票据,利率仅为4.9%,虽然发行价格为票据本金额的99.127%折价发行,但好歹融资成本较低。

再往前,4月20日,宝龙地产旗下的一笔ABS被上交所“终止”。据了解,该笔“国信-国君-杭州滨江宝龙城资产支持专项计划”融资规模为24.5亿,于一年前获上交所受理,但一年后却遭终止发行。

如果深究这笔ABS的底层资产——杭州滨江宝龙城会更有趣。

宝龙地产2020年年报显示,该项目于2016年12月开业,总建筑面积为43.5万平方米,其中购物中心面积约13万平方米,目前已竣工35.4万平,尚有8.1万平仍在建设中。

而该项目是2013年拿地的,整体为商业用地,历时7年项目仍未完工。

而更让人惊讶的是,从当初申请ABS融资的数据来看,截至2020年第一季度,杭州滨江宝龙城的销售回款为13.8亿元,总投资额为43.33亿元,两个指标之间的差额为29.53亿元,即使考虑1/3的面积为自持商业,那么7年的销售进度也仅为32%,仍有1/3的货值没有销售,可以说宝龙的销售真是弱爆了。

在杭州这样的强二线城市,又占据着这么好的位置,宝龙地产的销售去化能力都如此之弱,不得不说真是拖了开发商的后腿。

因此,业内人士对一号君坦言,底层资产的销售和回款不理想,直接导致了该笔ABS的流产,市场并不看好。

在今年4月19日,上交所还发布了一则关于宝龙融资规模缩水的公告。

公告显示,宝龙地产旗下的上海宝龙实业发展(集团)有限公司于2021年4月16日发行第二期公司债的发行结果,原定发行规模不超过20亿元,实际发行规模15亿元,最终票面利率6.5%。

从发行结果看,成本不算低,而且发行规模直接砍掉25%,也算是宝龙地产融资路上的一大坎坷。

此外,今年1月份,宝龙地产计划发行上限为25亿元的公司债,最终发行规模为10亿元,发行额度直接被打“骨折”。

或许,在市场环境逐步收紧的大环境之下,投资者们对宝龙地产的审视也更加严苛,其羸弱的销售和运营能力,以及近期媒体对宝龙地产表外负债的报道,在资本市场上被投资者重新审视和重视,可见未来宝龙地产的融资情况仍不容乐观,甚至有成本进一步上升的趋势。

注水的净利润

翻看宝龙地产的年报,我们也从另一个侧面看到了宝龙地产羸弱的销售能力。

从宝龙地产旗下最重要的实体宝龙实业的年报显示,2018-2020年年末,公司存货分别为416.35亿元、454.31亿元和495.85亿元。其中已完工开发产品分别为94.04亿元、111.92亿元和134.38亿元,已完工开发产品占比逐年提升,从22%到27%。

造好了卖不动,要愁死许老板了吧?

当然,从一号君上文的总建筑面积的测算来看,宝龙地产的存货货值远不止500亿元,当在2000亿元以上。

除了存货货值有做小嫌疑之外,盈利方面也有注水之嫌。

年报显示,2020年宝龙地产实现营收354.95亿元,归母净利润为60.93亿元。

但将净利润结构拆开,发现有很大一部分是不产生现金流的“纸面盈利”或不可持续收益。

比如最明显的就是公允价值变动损益,2020年宝龙地产在这一项的收益为20.96亿元,占了归母净利润的34%,这部分纸面财富占比之大,宝龙地产的财务总真是好意思。

不过细查之下发现,宝龙地产的投资性物业公允价值变动收益,2017年至2020年分别为21.35亿元、25.01亿元、23.94亿元和20.96亿元,连续四年都超过了20亿元。

好家伙,就宝龙地产这么差的运营能力,投资性物业还能年年升值?

更可笑的是,投资性物业公允价值收益在2017年至2019年的归母净利润中占比竟分别高达64.7%、88%、59.2%!

真是人有多大胆,地有多大产。

此外,一些财务性收入也助推了宝龙地产净利润的虚高,如2020年宝龙地产的财务收入为3.12亿元,而2019年为-9亿元,财务收入在净利润中占比也不低。

汇率的变化也使得宝龙地产的财务费用减少,从而汇兑收益增加,如2020年宝龙地产汇兑收益为12.49亿元,而2019年汇兑亏损了1.66亿元。

由此可见,宝龙地产真实的盈利能力十分脆弱,未来即使侥幸跻身千亿房企,其销售去化能力和盈利水平得不到有效提升的话,恐怕在融资收紧的当下,会被债务压垮。

毕竟三道红线翻绿的宝龙地产,在上市公司体系之外,隐藏了多少的表外负债,也只有自己清楚,但这些债务并不会随着出表而消失,都需要销售回款和利润结算去偿还的,而这两点,恰恰就是宝龙地产的短板和死穴。

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