佳兆业难善后:表内借款超1200亿,表外信托、应收帐款融资风险大

佳兆业难善后:表内借款超1200亿,表外信托、应收帐款融资风险大
2021年11月25日 20:04 是个人物

来源:一号地产 ID:dichanyihao 作者:海哥

一号说:老板会不会、要不要压上身家?

佳兆业,早已风声鹤唳多时,然而迄今为止仍未看到缓和迹象。

24日晚间,佳兆业集团(HK1638)发布了一则公告,主要说了几方面内容,如理财产品兑付情况、到期美元债以及其他的融资未偿还事项。

但从目前情况看,佳兆业集团的风险远未完全释放。随着时间的推进,表外融资、表外担保的暴露,表外债权人的维权,甚至佳兆业与资金合作方的龃龉等等迹象,都显示此次佳兆业恐难善后。

理财兑付要等两年多 资产处置尚无实质进展

根据佳兆业集团此前公布的数据,其担保的理财产品总金额约为127亿元,结合本次公告披露的数据,到期已偿还的本金为10.97亿元,到期未偿还仍有3.96亿元。

剩余累计未兑付116亿理财产品,按照此前佳兆业披露的对付方案,自到期之日起算,起码要27个月零20天才能完全拿回。一号君算了一下,最早的一批也要等两年零4个月后才能拿到,刚好能赶上2024年的奥运会。

至于美元债展期,公告显示,此次于11月到期的5850万美元及2985万美元的利息支付宽限期限分别于12月11日、12日到期,集团对此有30日的宽限期;

佳兆业还对今年12月7日到期的4亿美元的公开票据拟采取措施(包括发出交换要约);

此外,佳兆业还披露了集团若干成员公司未履行其融资协议项下的偿还责任,包括银行贷款及若干其他借款,公司正评估集团的偿还责任。但对旗下成员公司债务违约规模,佳兆业并未详细披露;

至于解决措施,佳兆业在公告中也仅提了一句“为增加集团的流动性,集团正考虑加快出售房地产项目及优质资产等措施”。

好嘛,还在考虑阶段,处置资产目前在公告层面还无实质性进展。至于近期传闻的香港宅地转让等,还停留在传闻层面。

相较于阳光城老板押上身家,在较短时间内向投资者给出较为可行方案,并在很大程度上赢得市场信任,以及融创、旭辉等房企老板亲自下场自掏腰包,为企业增加流动性等措施而言,佳兆业集团似乎还欠缺一点解决问题的诚意。

对比来说,佳兆业集团危机发生较早,但处置进展缓慢,其老板至今见诸媒体的投资者沟通也仅一次。

或许有了5年前教训之后,郭老板更不敢轻易露面了。

不过从问题的严重性来讲,佳兆业目前出现的理财产品的兑付危机、美元债到期的偿还风险等,整体问题是目前已出现风险房企中比较严重的,但解决问题的进展和方案,也仅比新力、花样年等“躺平”房企好一点。

债务违约的“冰山”到底有多大?

佳兆业上一次出现风险还要追溯到2014年底,在聘请了华利安为财务顾问,对其进行债务重组,之后才缓过劲儿来有了今天的千亿规模。

从佳兆业24日的公告中,隐约能够看到,这一次佳兆业的问题也不简单。

旗下成员公司的债务违约正纷至沓来,甚至还包含了银行贷款,可见佳兆业集团的债务“违约冰山”正在逐步浮现。

至于对这些成员公司的债务违约风险,佳兆业集团此前不会没有预见,“公司目前还在评估集团责任”,却并未披露具体数据,确实有点让人担忧。

A股房企,集团对子公司或参股公司的融资担保要发公告,还要公布担保金额与公司净资产的比值,港股上市公司则没有这方面的信披要求,因此佳兆业集团对旗下子公司或参股公司累计做了多少连带责任的担保,恐怕佳兆业自己也未做统计。

据佳兆业半年报披露的财务担保数据,佳兆业集团仅就国内银行向其客户提供按揭融资有关的担保的或然负债约人民币329.96亿元,为合联营公司银行贷款约人民币49.3亿元提供担保。但为子公司提供了多少担保仍未披露。

同期,佳兆业集团的归母净资产仅为368.8亿元。

想想,这是多大一颗雷啊!

可资参考的是,据企业预警通披露的数据,佳兆业截至今年上半年,获取的银行授信累计2030亿元,目前仅使用了285亿元,银行授信额度使用比例偏低,其原因恐怕还在于公司在资本市场的信用问题造成的。

那么除了银行贷款,包括担保之外,其他渠道或形式的融资违约风险呢,比如信托融资、私募、地产基金,抵押的应收账款融资等等。

据佳兆业半年报披露,截至今年6月30日,佳兆业本集团的总借款约为人民币1237.8亿元,其中250.2亿元需于明年6月30日前偿还,另有283.2亿元需于2023年6月30日前偿还。

表外到底藏了多少债?

财报中披露的借款情况,还仅仅是佳兆业集团表内的,表外的呢?

比如这次暴露的由佳兆业担保的锦恒财富理财产品就高达127亿元。这些金额既没有在佳兆业集团财报公布的担保内,也没有出现在佳兆业的借款余额内。

这样的雷,佳兆业集团还隐藏了多少?

佳兆业集团的非银融资中,信托融资占了很大一部分。

2020年至今,据用益信托网不完全统计,仅信托产品名字中带“佳兆业”的就有24只之多,累计融资金额约50亿元。

其中,今年1至8月就发了10笔信托融资,累计约22亿元,去年发行至今年12月到期的约有10.5亿元。

一号君对其中的12个信托融资计划做了统计梳理,发现除了融资期限普遍较短,集中在12个月之外,信托计划的风控措施,基本上加上了佳兆业集团或者佳兆业集团(深圳)公司连带保证担保,以及项目土地或股权的质押。

(以上数据由一号地产根据用益信托网整理)

理论上,这些信托融资的担保风险都应纳入上市公司佳兆业集团,且在年报、半年报中予以公告的,但实际上并未在财报中体现。

更让一号君感兴趣的是,这其中有多笔融资涉及表外负债。

如上表中去年9月份发行的“AQ554号(佳兆业洛阳)集合资金信托计划”,融资主体“华耀城(洛阳)实业有限公司”,并未在佳兆业集团2020年年报附属公司或合联营公司中;

而华耀城(洛阳)实业有限公司今年8月又通过中建投信托发行了两笔共计8.58亿元的信托融资。

去年9月发行的“佳业12号(佳兆业重庆)集合资金信托计划”融资4.5亿,但融资方“重庆鼎铸实业发展有限公司”同样没出现在佳兆业集团2020年财报中;

同样的事情也发生在今年信托融资的主体公司上。比如今年发行的“佳业23号(佳兆业惠州山海湾)集合资金信托计划”融了5.24亿元;

虽然该融资项目“惠州山海湾”去年年报就已归为佳兆业的项目,但其开发主体公司惠东县佳兆业房地产开发有限公司并未在佳兆业附属或合联营公司中,这些债务大概率也是被调整出表了。

除了信托融资,佳兆业集团还频繁开展应收账款融资等业务。

据企业预警通的数据显示,仅去年以来佳兆业集团就开展了36笔应收账款质押融资。

在去年的应收账款融资中,同样也出现了表外的操作身影。

一号君查询发现,去年多笔融资主体,如三河佳圆商贸有限公司、云南佳鸿房地产开发有限公司等都不在佳兆业2020年报的附属公司或合联营公司内。

其中,三河佳圆商贸有限公司却是佳兆业100%的控股公司,仅去年一笔应收账款融资就高达8亿元,今年又做了一笔2亿的。

如此大体量的表外融资与负债,佳兆业集团到底还有多少,至今也未见有清晰披露。

更值得玩味地是,今年9、10月份佳兆业集团深圳有限公司、佳兆业城市更新集团(深圳)有限公司及佳兆业正汉置业(深圳)有限公司将持有对“深圳市佳旺基房地产开发有限公司”累计24.87亿元的应收账款,向自然人林明安做了质押融资,借款10亿元。

而这笔融资中的债务人深圳市佳旺基房地产开发有限公司,与债权人佳兆业深圳等一样,都属于佳兆业旗下的全资子公司。换言之,左手对右手的应收款,却向第三方融了10个亿。

如今整个佳兆业集团体系都陷入了流动性困境,这笔应收款融资如何能收回,或许是一个问号。

表外的风险已经蔓延

事实上,从一号君掌握的信息来看,佳兆业集团流动性风险也已蔓延到表外负债的债权人。

日前,有深圳前海瑞华控股销售的“广东佳兆业房地产开发公司瑞和·佳兆业债权收益权项目”的投资人反映称,有两笔累计2700多万元的到期产品未兑付。

该产品管理人为四川瑞昇郎阔供应链管理有限公司(瑞华控股子公司),备案方为广西国茂资产登记服务有限公司,广东佳兆业为发行人,目前存续金额8000多万元。

据投资人反映,佳兆业目前对此类体外的到期债务并未有解决方案,且体外投资人没有任何沟通平台和消息渠道;

与此同时,佳兆业集团的合作伙伴合凡(广州)股权投资基金管理有限公司也向其发难,指责其未经允许盗走了本应共管的公章、财务章等公司印信。

在合凡投资基金向政府的恳请函中,其表示,通过“合凡容祥五号私募股权投资基金”向澎湃置业投资了3.46亿元,持有45%股权,佳兆业深圳持有55%股权。该基金通过澎湃置业—佳禧置业等层层穿透的公司,间接持有深圳新万怡公司20.65%股权。

而深圳新万怡公司是深圳龙华地块的开发建设主体。

10月份佳兆业出现流动性风险后,为了防止佳兆业利用大股东身份私自对外签署担保协议、挪用项目建设资金,合凡投资基金与佳兆业共管上述澎湃置业等公司的工商资料、公章、财务印信等资料。

据合凡投资基金反映,在11月22日,佳兆业方面未经合凡投资基金允许,擅自搬走了存放上述共管资料的保险柜。

为此,合凡投资基金方面于24日报警并获得警方受理立案。

由此看来,不管是佳兆业面临表内负债集中到期的偿付压力,其隐形且庞大的表外负债风险也已席卷而来,甚至在项目层面与资金合作伙伴龃龉不断。

佳兆业集团的危机,还远未到最难时刻,随着更多隐患风险的暴露,恐难善后。

只不过,现在还能躲到“望北楼”上去吗?

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