投稿|长租公寓的风险——从蛋壳说起

投稿|长租公寓的风险——从蛋壳说起
2021年01月22日 11:58 肖飒律师狮姐

蛋壳公寓成立于2015年,在接下来的几年间,由于资本扶持在租房市场异军突起,成为了业内颇有地位的公司,然而,好景不长,蛋壳公寓在登陆纽交所之后遇到了资金瓶颈。表面的发展看似顺风顺水,实则在财务表现上一直在烧钱。蛋壳公寓发布的财报显示,自2017年开始,蛋壳就开始不断亏损,负债也与日俱增。

第一

蛋壳公寓的风险来源于租金贷

蛋壳公寓采取的长租公寓的商业模式,这种长租公寓的“租金贷”模式也被称为信用租房,通过在房东、租户、金融借贷平台和公寓运营商之间形成的复杂的四维关系,使得公寓运营商收到金融借贷平台替租户支付的房款后,能够以期限错配的方式形成资金沉淀,并利用这一笔资金进行新一轮的市场扩张,以期获得更大的市场占有率,形成一种行业内的垄断地位,随后再通过垄断地位提升房价来回本获利。

但这其中的问题却在于房屋租赁市场中所形成的这种四维体系的风险分配极其混乱,运营商从金融机构那里一次性收到了租客两年甚至三年的租金,之后分批次转给房东,运营商自身从风险中剥离出来,而一旦资金链断裂,则房东收不到钱就会驱赶租客,租客背上了租房贷款却没有房住,去年蛋壳公寓暴雷事件也即是由此产生的。

第二

长租公寓看似网络借贷机构,实则性质上却是千差万别

蛋壳公寓这样通过期限错配的方式形成资金沉淀从而进行获利的模式,和前两年P2P涉及的一些案件有许多相似之处,都是通过期限错配或者资金错配的方式沉淀资金。最高院关于P2P的两则指导案件中,被告人均因非法设立并控制资金池从而构成犯罪:一则是在未经批准的情况下,假借开展网络借贷信息中介业务之名,归集不特定公众的资金设立资金池,控制、支配资金池中的资金,并承诺还本付息,从而构成非法吸收公众存款罪;另一则是行为人利用网络借贷平台发布虚假信息,非法建立资金池募集资金,所得资金大部分用于借新还旧和个人挥霍,未用于生产经营活动,因无法归还所募资金数额巨大,从而构成集资诈骗罪。

与长租公寓所不同的是,P2P作为一种网络借贷机构,更多的是扮演一种中介性质的角色;而长租公寓则仍然保持着经营者的身份。因此当其通过期限错配而沉淀的资金主要用于开拓市场或者生产经营活动时,通常不易涉及集资诈骗的问题,可能值得探讨的主要是在于非法吸收公众存款的入罪可能性。

第三

长租公寓运营可能面临的法律风险

长租公寓的运营模式已经引起了有关部门的高度重视。根据2019年12月13日住房和城乡建设部等六部门出台的《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》中第九条的规定,“住房和城乡建设等部门加强对采取“高进低出”(支付房屋权利人的租金高于收取承租人的租金)、“长收短付”(收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期)经营模式的住房租赁企业的监管,指导住房租赁企业在银行设立租赁资金监管账户,将租金、押金等纳入监管账户。

另外,当资金池被抱有非正当目的的人进行滥用,也会涉嫌类似于P2P的非法吸收罪和集资诈骗罪。

1

非法吸收公众存款罪

众所周知,非法吸收公众存款罪的主体包括两类:一类是不具有吸收存款资格的自然人和单位;另一类是具备吸收存款资格,违反规定,擅自提高利率等方法吸收公众存款的金融机构。根据《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》,非法吸收公众存款入罪需满足四项条件:未经有关部门依法批准或者借用合法经营的形式吸收资金;通过媒体、推介会、传单、手机短信等途径向社会公开宣传;承诺在一定期限内以货币、实物、股权等方式还本付息或者给付回报;向社会公众即社会不特定对象吸收资金。

最高人民检察院在2018年关于保护民营企业发展的执法司法标准中作出了同样的规定。

非法吸收公众存款罪中的“存款用途”是定性“罪与非罪”的关键要素。《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定,非法吸收或者变相吸收公众存款,主要用于正常的生产经营活动,能够及时清退所吸收资金,可以免予刑事处罚;情节显著轻微的,不作为犯罪处理。是故,只有将公众存款用于货币、资本的经营时,才以非法吸收公众存款罪论处。

实践中,法律留有了一定的解释空间。一方面,司法解释将“存款用途”作为出罪的法定情节之一;另一方面,刑法并未对集资用途进行明确规定。这在立法上给需要货币、资本经营的主体以活路,当经营主体以正常的生产需要为由时,可以向不特定对象发起集资活动。但同时,可能也会出现打着以生产经营活动为用途的“披着羊皮的狼”出现。因此,其刑事合法性目前仍处于一种不确定的状态,存在着较大风险。

2

合同诈骗罪或集资诈骗罪

值得一提的是,虽然关于长租公寓可能面临的法律风险,主要集中在非法吸收公众存款的问题上,但在目前已知的一些判例中,被告人由于被认定对资金池存在着“非法占有目的”从而构成集资诈骗或合同诈骗等罪名的情况也并非不存在。

在司法机关对于行为人“非法占有目的”的认定问题上,根据《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》,实务中判断是否具有非法占有目的,主要是通过围绕融资项目真实性、资金去向、归还能力等事实、证据进行综合判断。行为人将所吸收资金大部分未用于生产经营活动,或名义上投入生产经营,但又通过各种方式抽逃转移资金,或供其个人肆意挥霍,归还本息主要通过借新还旧来实现,造成数额巨大的募集资金无法归还的,一般会被认定为具有非法占有的目的。

除此之外,在实务中涉及长租公寓暴雷的事件容易涉及的刑事风险还包括诈骗罪和合同诈骗罪。长租公寓“长收短付”的运营模式虽然本身并不会直接导致刑事风险的产生,但正如前述,和蛋壳公寓一样,大部分的长租公寓之所以以“长收短付”的模式进行运营,就是希望通过沉淀的资金池进一步进行投资获利的行为。然而,在这个过程中,一旦资金链出现了问题,企业为了继续生存,通常会选择“背水一战”,具体操作上就是加大对于新用户的优惠力度以吸引新的承租人进而获取资金。但这种模式的风险就在于,一旦资金链完全断裂,长租公寓便无法向房东继续承担支付租金的义务,而承租人则会因此而丧失了占有权的基础。公寓方此时通常也无力再承担庞大数额的租金退还,在这样的情况下,无论是被法院认定为是在无还款能力的情况下通过不断发展新承租人来弥补房租差价和用于生活开支,构成合同诈骗罪;亦或是被认定为以房屋短暂使用权骗取被害人信任,使得承租人陷入错误认识,并骗取租金和押金牟利从而构成诈骗罪。这样的判例在实务中都并非是不存在的。

天底下没有平白无故掉馅儿饼的好事。在获利连连的大好形势下始终要保持适度的风险意识。通过钻法律的空子来获得侥幸的利益,确实可以在短时间内收获颇丰,但笔者在这里需提醒各位读者一句,常在河边走,哪有不湿鞋。

以上就是今天的分享,感谢各位读者!

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