一直不太受关注的宝龙地产最近反而成了“网红”房企。
过去宝龙是港股内房股中市盈率非常低的一家公司，总市值也偏低，但今年年中起宝龙股价大幅攀升，目前几乎是去年同一时期股价的翻倍。
最近宝龙还高调宣布要拆分旗下商业公司在香港主板独立上市，并向港交所递交了招股书。
就在昨天，宝龙商业通过港交所聆讯，由农银国际融资担任独家保荐人。此次公开上市，宝龙商业的融资规模在10亿港元左右，募集资金将用于战略收购和投资其他商业运营服务供应商，升级数字化信息技术系统及智能运营管理，股权投资以及一般业务用途。
图片来源：宝龙商业管理发展股份有限公司招股书
公司介绍
自1993年成立以来，宝龙商业管理已发展为管理及运营零售商业物业的领导者。按目标消费者、物业地点及面积以及物业类型计算，是为数不多拥有管理多元化零售商业物业组合专长及能力的中国商业运营服务供应商之一。公司以四个品牌“宝龙一城”、“宝龙城”、“宝龙广场”及“宝龙天地”提供商业运营服务。
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该公司受惠于与宝龙控股的互惠配合关系，成为中国一家全方位商业运营及物业管理服务供应商，并迅速将业务版图扩大至长三角地区及中国其他主要地区。于2014年开始为独立第三方开发的物业提供商业运营服务。根据弗若斯特沙利文的资料，根据弗若斯特沙利文的资料以在管建筑面积(不包括停车场)而言，公司于2018年位居长三角商业运营服务公司第四名。
自2013年至2019年6月30日，商业经营服务供应商的总在管建筑面积由2013年的276.5百万平方米增加至2019年6月30日的637.3百万平方米，复合年增长率为14.6%。预期日后由商业经营服务供应商管理的总建筑面积将持续增长，于2023年达983.2百万平方米，自2019年至2023年的复合年增长率为12.5%。
公司收入主要自以下两个业务分部所产生：
一是商业运营服务，商业运营服务所产生的收入分别占公司于2016年、2017年及2018年以及截至2018年 及2019年6月30日止四个月的总收入约83.4%、 81.5%、81.6%、80.4%及82.9%；
图片来源：宝龙商业管理发展股份有限公司招股书
二是住宅物业管理服务，物业管理服务 所产生的收入分别占公司在2016年、2017年及2018年以及截至2018年及2019年6月30日止四个月的总收入约16.6%、18.5%、18.4%、19.6%及17.1%。
公司收入由2016年的人民币752.7百万元增加至2017年的人民币973.0百万元，并于2018年进一步增至人民币1200.4百万元，复合年增长率为26.3%。
纯利由2016年的人民币 62.9百万元增加至2017年的人民币78.6百万元，并于2018年进一步增加至人民币133.3百万元，复合年增长率为45.6%。
图片来源：宝龙商业管理发展股份有限公司招股书
但是同国内商业运营服务公司的巨头万达相比，宝龙商业的规模就相形见绌了。根据相关资料显示，2018年，万达(00169.HK)经营和管理超过280多个万达商业广场。据悉，2018年按在管建筑面积排名，万达排名第一，市占率为6.6%，而宝龙商业市占率则为0.8%。不过值得注意的是，五大公司也只占了总份额的10.9%，这说明国内商业运营服务市场相对较为分散，头部公司仍有规模扩张的可能性。
与此同时，引人注意的是宝龙商业的负债率也逐年高企
宝龙商业的招股书显示，2016年至2018年及2019年前6月，宝龙商业的资产负债率分别为99.1%、94.5%、89.4%和86.6%，远高于行业平均水平。
虽然如此，但是宝龙商业依然有它不可取代的优势。目前，其在行业内已经拥有了领先的地位和管理专长，轻资产的业务模式也能减轻收购资产时产生的财务负担，提高效率并降低扩张风险，允许宝龙将过往成功经验复制至独立第三方开发的零售商业物业。
投资风险
一、宝龙地产的负债较高，旗下的商业地产板块投资金额大、回报周期长又占据大量现金流，宝龙通过商业管理的分拆上市才能获取另一个融资渠道，缓解资金压力。
二、房地产调控在融资端的逐步收紧，让房企在融资方面受到诸多限制。
三、尽管公司计划通过寻求与独立第三方合作以拓展业务，但无法保证将成功实现该目标，从而及时或以有利条款弥补亏损。倘发生任何该等事件，其业务、财务状况及经营业绩可能会受到重大不利影响。
四、宝龙商业资产多位于二三四线，可能受累于需求不足，而二线项目主要位于环渤海，该区域项目空置率较高，平均出租率仅67.72%。其次宝龙管理运营能力有待加强，其披露的45个在营项目中有24家出租率较开业初期反而有所减少，如阜阳、烟台和扬州宝龙广场的出租率较开业初期跌超20%。三四线城市商业布局较偏，会导致人流跟不上，使得空置率和单位租金承压。
小结
宝龙可以说是商业的先发者之一，从最初业内一致认可“北万达，南宝龙”，到现在逐渐被越多越多商业后起之秀追赶。宝龙商业开发的核心竞争力在于低成本、及深耕长三角所带来的区位红利，但运营能力还有待提升，在资本运作上也有较大的提升空间。未来商业地产将轻“地产”属性，更重“运营”和“资本”属性。闽系出身的宝龙，如何自我革新提升整体竞争力是能否更进一步的关键。
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