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据不完全统计，在2020年开年以来，一家浙系房企祥生控股（集团）有限公司在长三角热门城市的拿地金额超过130亿元，在房企回归一二线的大背景下，这家公司果决的拿地这一动作一度引发外界广泛关注。
6月3日晚间，这家作为2019年销售超过千亿的最后一家未上市内房企业终于向港交所提交了上市申请，建银国际和农银国际为其保荐人。据了解，若该公司此次成功上市，或许这将成为2020年最大的内房股IPO。
图片来源：祥生控股集团有限公司招股书公司介绍
据悉，祥生控股为中国一家快速成长的大型综合房地产开发商，专注于在中国选定地区开发优质住宅物业。公司的总部位于上海且深耕浙江省，经过逾20年的发展于浙江省建立领先的市场地位，按收益及已确认建筑面积计，公司于往绩记取期间内取得快速增长。
根据中国房地产指数系统的资料，就合约销售而言，公司于2019年在浙江省所有住宅物业开发商中排名第三。公司于2019年亦获国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所及中国指数研究院评为“中国房地产开发企业品牌价值Top30”。
从2015年以来，祥生聚焦杭州，布局脚步遍布之江、富阳、崇贤等多个板块，持续落子。目前，祥生在杭州已实现近20幅地块的战略格局，涉足住宅、小镇、商业三大房产领域。2020年3月，祥生再度补仓杭州，拿下下沙板块两幅土地，据悉预计今年年底可以面市。
在浙江省取得领先市场地位的同时，祥生也将业务进一步向长三角地区拓展，在充分注重布局长三角核心城市上海的同时，同步密切关注以杭州、宁波领衔的扩张型、潜力型都市圈，挖掘长三角地带城市群价值。2019年，祥生适时提出“1+1+X”的全国布局策略，即以浙江为大本营，聚焦长三角发展，同时向其他高经济增长潜力的区域城市扩张。
招股书显示，截至2020年3月底，公司拥有195个处于不同开发阶段的物业项目，包括172个为附属公司开发的项目及23个为合营企业及联营公司开发的项目。上述期内，公司的项目应占总建筑面积为约23,044,656平方米，包括：(i)已竣工物业的可供出售建筑面积、可租赁建筑面积及物业投资建筑面积约1,802,237平方米；(ii)发展中物业的规划总建筑面积约15,845,473平方米；及(iii)持作未来发展物业的估计总建筑面积约5,396,946平方米。
另外，祥生目前已在上海、浙江、江苏、山东、安徽、江西、湖北、湖南、内蒙、福建、辽宁等11个省份超43座城市展开布局。
业务方面，招股书指出，公司的收益主要来自开发及销售住宅物业及商业物业。公司亦自管理咨询服务及物业租赁产生一小部份收益。过往，公司亦从事若干附属业务，包括酒店服务及物业管理服务。
图片来源：祥生控股集团有限公司招股书
图片来源：祥生控股集团有限公司招股书财务方面，于2017年、2018年及2019年，公司分别取得收益人民币62.93亿元、人民币142.15亿元及人民币355.2亿元，复合年增长率为137.6%。同期，公司分别取得毛利率13.2%、21.1%及23.9%。于往绩记取期间，公司的收益整体增加主要受公司物业开发及销售业务的财务表现所带动，而物业开发及销售业务增加主要归因于已交付总建筑面积及已确认每平方米平均售价增加所致。
图片来源：祥生控股集团有限公司招股书
截至2019年年底，公司净资产负债比率分别为13.8倍、7.4倍及3.6倍。此数值是根据有关日期的银行及其他借款总额、资产抵押证券及优先票据减现金及现金等价物除以各日期的权益总额计算得出。公司的净资产负债比率较高，是由于借款金额相对较大，以及由于先前累积亏损而导致总股本相对较小。
竞争力及风险点
祥生能够在较短时间内实现迅速成长，与其在泛长三角区域的领先地位及高效精准的"1+1+X"投资策略密不可分。祥生前期通过深耕竞争激烈的浙江省及泛长三角经济区域，积累了丰富的经验，并形成一套从产品到市场的战略理论体系，使得公司在识别及获取具有长期投资价值的地块方面具有独特优势。
即便如此，该公司依然存在一些不可避免的风险：
该公司的物业项目所在的省份及城市的业务及前景易受中国房地产市场不利变动的影响。值得关注的是，该公司的收益多来自浙江省的物业开发及销售，局限性较强。公司目前负债比率仍然很高。
募资计划
至于上市所得，公司将继续实施「1+1+X」扩张策略、巩固我们于浙江省及泛长三角区域的地位及积极拓展至潜力巨大的城市；进一步优化产品组合及升级服务以提升品牌价值；透过标准化管理及综合运营模式进一步提高运营效率；继续多元化融资渠道、改善资本结构及降低成本；继续建立人才队伍及制定具竞争力的薪酬制度。
当下房地产行业虽然已缓慢复苏，但融资压力依然巨大，公司此时上市，对于整体的负债结构显然有较大的帮助。
