小规模、渐进式、可持续——打造超大城市更新“北京范本”

实施城市更新行动是党中央、国务院作出的重大决策部署，是落实北京新版城市总体规划的必然要求，是超大城市转型发展的必由之路。近期，第三届北京城市更新论坛召开，表彰了入选2024年北京城市更新最佳实践评选活动的14项最佳实践和24项优秀项目。这些获奖项目涵盖了古都保护、街区治理、枢纽激活、工业遗产复苏等各个类型，为超大城市治理提供了生动的“北京范本”。

今年是实现“十四五”规划目标任务的关键一年，北京城市更新工作取得了卓有成效的进展。各项改革与发展举措的密集出台让北京城市更新的政策框架日益健全，组织机制趋向成熟稳健，实施路径愈发明晰，市场参与度大幅提升，展现出蓬勃活力。

岁月不居，时节如流。回望过往，北京城市更新成绩斐然，民生福祉持续增进。阔步向前，每一次跨越，都是向着人民对美好生活向往坚实迈进，奋力书写新时代首都高质量发展的闪亮新篇章。

钟鼓楼-钟鼓南望改造后

规划引领 实现高质量发展

绘好规划蓝图，推进城市“精雕”。2017年，《北京城市总体规划（2016年—2035年）》（以下简称《总规》）对外公布。作为未来城市建设发展的法定蓝图，《总规》最大特点是“减量约束”，最终目的是以资源环境承载能力为底线倒逼发展方式转变、产业结构转型升级和城市功能优化调整，实施人口规模、建设规模“双控”，从而实现减重、减负、减量发展。

在城市更新全面探索阶段，北京市规划和自然资源委员会作为市级城市更新规划土地政策专班牵头部门，搭建了城市更新的规划统筹协调平台。通过对典型案例的深入研究和剖析，上升为全市通行的规则，以加强规划和土地政策的融合来对北京城市更新工作提供支持和保障。

2022年，《北京市城市更新专项规划（北京市“十四五”时期城市更新规划）》（以下简称《专项规划》）发布。北京结合减量背景和存量特点，明确了城市更新工作以规划街区为基本单元，以存量建筑为主体的城市更新思路，系统构建了城市更新工作六大体系，重点针对北京“四个中心”城市战略定位加强了创新和探索。特别是在空间体系方面，夯实了空间的底数，结合城市更新的行动项目，划定178个近阶段重点实施的城市更新街区。

街区控规是在《总规》和《专项规划》的基础上，针对特定街区制定的详细规划。北京市通过加强更新类街区控规编制的统筹和引导，统筹街区的空间资源，精细化管控城市的风貌，着力塑造城市特色。近年来，逐步形成以昌平回天地区、亦庄新城核心区、丰台长辛店老镇为代表的居住、产业、历史文化等不同类型的街区控规引领城市更新项目。

工作方法方面，北京市规划和自然资源委员会探索出了以回天地区为代表的“四步走、八清单”的存量控规编制方法，创新提出“体检评估找问题、多元协商问需求、整体策划配政策、制定计划推行动”的详细规划，让昔日“睡城”加速蜕变成宜居之城、活力之城、幸福之城。

产业更新方面，北京市聚焦亦庄等一些代表区域，绘制工业地图，细化用地匹配，用规划引领产业集聚。在控规编制过程中综合社会、金融、土地相关方面的政策创新，形成了规划+规则的实施框架。在亦庄项目实施过程中，构建了20年弹性出让+先租后让、达产出让+国企代建标准厂房+城市更新+建设指标管理等多情景政策供给，保障产业空间的更新迭代。

历史文化类街区更新方面，以丰台长辛店老镇为探索，对产业、居住、基础设施等不同类型进行了拆分，分类采取不同的实施路径和策略。在老镇控规编制实施的过程中，建立了以城市更新+土地开发上市+政府财政建设的区域综合更新模式，打造以文化为核心驱动、留住乡愁、面向未来的文化复兴地区，实现“老镇常新”。

为打造“人民所需要的高品质空间”，《专项规划》对特定领域进行深入研究和细化，进一步形成街区控规实际操作细则，构建起一个多层次、多阶段的城市规划体系，为全力建设国际一流的和谐宜居之都设计出了切实可行的行动指南。随着城市更新工作的不断推进，城市高品质空间在更新中遍地开花，显著提升了居民的获得感和幸福感。

姚江花艺活动

751文化消费街区-图书馆

金隅兴发科技园-原水泥库（改造后为教学楼）

政策驱动 因地制宜靶向治理

舞动政策画笔，点靓“沉睡”空间。近年来，北京城市更新政策体系通过上下结合不断健全，特别是通过统筹研究规划土地、金融财税、经营管理等方面的配套政策，推进城市更新立法，形成城市更新“1+N+X”系列文件。“1”指《北京市城市更新条例》及市级城市更新纲领性文件，“N”指分类型、差异化的管控政策，“X”指相关政策文件和标准规范。

低效产业谋升级、传统设施迎提效、老旧小区换新颜……2023年3月1日起，《北京市城市更新条例》正式施行，为城市高质量发展提供了更强有力的政策支撑。以此为导引，“以进促稳”推出一系列政策措施，为项目实施明确了机制路径。

2023年12月，北京市印发《北京市建设用地功能混合使用指导意见（试行）》，建立建设用地“混什么、混多少、怎么混”，存量建筑“转什么、转多少、怎么转”的通行管理规则。通过合理引导街区功能混合、地块性质兼容和建筑用途转换，满足不同发展阶段的需求，节约集约利用空间资源，助推城市更新发展。

2024年2月，北京市印发《北京市工业用地先租后让指导意见（试行）》，破除了“一次配置、固定年限”的单一供地模式。先以租赁方式向国有建设用地使用权人提供用地，待用地项目达到约定条件后再转为出让的供应方式，可以降低企业初始用地成本，有效提升工业用地配置的市场化程度，增强工业用地节约集约利用，在“先租”中完成试错、纠错，在“后让”中留下好项目，促进优质企业生根发展。

为支持新产业新业态发展，北京市进一步推出《北京市城市更新项目国有建设用地过渡期支持政策实施细则（试行）》。主要针对使用土地过渡期政策的城市更新项目，明确了项目实施前、过渡期内、过渡期满三个阶段的各项工作流程和要求，解决了实践中存在的政策不会用、不敢用等问题。

为推动老旧厂房转型升级，推动产业“腾笼换鸟”，北京市研究制定了《老旧厂房更新改造工作实施细则（试行）》。以“规划引领、细化程序、打通堵点、强化监督”为原则，在符合条件的情况下出台了一系列“特事特办”细则以减少流程文件，缩短办事流程。在巩固和扩大行政审批制度改革成果、破除原有监管体制机制障碍、打通城市更新政策落地“最后一公里”方面具有示范作用。

为有效引导各界积极融入城市发展新理念，北京市发布了《面向城市更新的城市设计技术指引》。围绕居住类、产业类、设施类、公共空间类、区域综合类等5大类、12项更新内容明确设计指引方向。其中产业类的城市更新设计更强调设计的服务功能、空间联动、功能复合、活力塑造。设施类城市更新更强调绿色、智能、平急两用、美观、融合。公共空间类的城市设计强调开放、互通、文化彰显、活力再现、全龄友好。区域综合类城市更新强调功能的耦合，空间缝合、设施弥合和区域发展的可持续性。

为提升基层治理能力，北京市印发了《北京市责任规划师制度实施办法》，进一步发挥责任规划师在城市更新中的桥梁作用。目前全市有76家规划设计单位，310个责任规划师团队，1300多名规划师、建筑师。他们活跃在公共空间更新、美丽乡村建设、灾后恢复重建等城市更新的各个场景中，为城市更新工作提供规划技术支撑，已成为首都规划自然资源战线上的一支重要专业力量。

泡桐大道

鲜活实践 构建美好生活空间

城市更新是政策与实践的完美融合，更新行动不仅美化了城市空间，更提升了城市的内在品质。全市以《总规》为纲领，不断突破城市规划建设管理中的难点和瓶颈，精心组织实施，一茬接着一茬稳步推进城市更新，取得显著成效。一个又一个优秀实践项目，让市民诸多美好生活愿景化为现实。

完善功能，缔造宜居生活空间

老旧小区更新，要在有限空间内实现功能突破。丰台区方庄街道大型居住区于1984年规划建设，是当时规模最大、现代化设施标准最高的住宅区，如今已走入第40个年头。几十年的风风雨雨，让方庄不可避免地直面“中年危机”，设施老化、功能不全、活力不足、品质不高等治理难题逐渐显现。全面“体检”后，方庄在街区控规编制过程中率先编制了街道层级的城市更新规划，设立街道更新指标池，统筹全域存量资源和任务目标，规划居住类、设施类、产业类、公共空间类和综合类更新项目40余个。同时，分类探索项目实施模式，搭建全市首个街道级城市更新联盟，形成“街企结对”“街校合作”有效做法，让方庄更新建设队伍不断壮大。17个社区同步推进小微更新，在有限空间内展现出“大作为”，让老旧小区焕发新生。

补齐民生配套短板，除了像方庄这样经营有限空间，还有盘活闲置资源的优秀案例。昌平区沙河镇人口密集、育龄人口多，曾经存在婴幼儿服务短板，影响地区的高质量发展。北科婴幼学苑项目将20世纪80年代的沙河毛纺厂车间改造为婴幼儿托育服务场所，对室内和室外场地实施精细、专业的适儿化改造，建立“产教科”相融合的运营模式，成为全国托育服务领域的标杆，缓解了沙河地区以及北京航天城、中关村生命科学园的幼儿入托难题。

赋能发展，创造高效生产空间

在城市更新过程中，老旧厂房不仅可以跨界转型为其他功能空间，同样可以被改造成现代高效生产空间，继续当好带动区域产业升级、经济增长的排头兵。

顺义区理想汽车北京绿色智能制造基地项目所在地原为老旧汽车制造厂房，因设备老化已全面停产。通过“腾笼换鸟”，厂房被改造成纯电动乘用车智能制造工厂。这个超大规模的更新项目在落地过程中跑出了“加速度”。市、区多部门联动审批让各项工作实现“手递手”无缝衔接。项目审批前期所有流程仅用了80天，较常规流程节省约110个工作日，成为“北京速度”的又一生动体现。更新过程中明确产业导向和建设标准，采用绿色建筑标准、节能减排技术等，将可持续发展与产业发展相结合，保留了85.6%的原厂房主体建筑结构和功能分区，避免了对原厂区的大拆大建。2024年3月，该项目正式投产运营，年规划产能10万台纯电车型，预计完全达产后年产值300亿元，带动上下游就业共约3万人。

多元共治，塑造活力公共空间

城市更新工作面临的挑战不仅在于项目庞大、手续烦琐，更在于涉及主体众多、利益关系错综复杂。既要发挥政府统筹作用，更要强调市场主体和公众参与，加强协商共治，这在公共空间升级打造上尤为显著。

石景山区规划展览馆原为废旧售楼处，此次更新由政府主导、部门协作、国企参与、专家助力，共同组织更新工作。在保留原建筑风貌的前提下重新设计布局，将原各独立小空间贯通为整体大空间，打造四时园林风貌，创造出一种独特的慢行体验。石景山区规划展览馆本着公众为先的理念，向公众提供免费参观服务，展馆采取传统与新型科技手段相结合的展示形式，集声、光、电、互动项目等效果于一体，达到国内一流展览馆水平。此外，项目充分与院校、单位及社区合作共建，搭建面向各界的多元互动平台，同时作为北京市规划和自然资源委员会学习实践活动空间、责任规划师之家，聚焦城市更新和产业转型发展中的重点工作，持续为城市高质量发展贡献力量。

往昔已展千重锦，明朝更进百尺竿。自城市更新行动启动以来，依托规划之笔和政策之笔，全市各相关单位通力协作，共同描绘出更好更美更新的一路繁花，推动北京朝着国际一流的和谐宜居之都建设目标阔步前进。下一步，北京市将继续加大政策力度支持社会资本参与城市更新，完善项目推进机制，加强项目库管理、常态申报、动态调整、滚动实施，聚焦中央政务功能保障、重要民生实事、“五子”联动以及市委、市政府重大决策等重点，谋划一批站城融合、绿色空间、花园城市、滨水空间、活力街区、现代产业园区等市级重大项目，为支持宜居、智慧、韧性城市建设注入更加澎湃的动能。

内容来源：北京日报

来源：北京号

作者：北京印迹inBeijing

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