2025年，我国公募REITs（不动产投资信托基金）市场呈现出蓬勃景象。12月31日，华夏基金发布的数据显示，2025年我国公募REITs全年新发行产品20单、扩募5单，合计募资473.35亿元。截至2025年年底，境内公募REITs市场总发行产品数量达79单，总发行规模（含扩募）突破2100亿元。
从最初“摸着石头过河”，到如今形成规模与质量并重的发展格局；从单一的融资属性，到成为盘活存量资产的重要抓手；从机构投资者主导，到个人投资者参与度持续提升……历经5年时间，我国REITs市场已成长为亚洲第一、全球第二大REITs市场。
当存量资产与资本市场的化学反应持续发酵，公募REITs这个曾被视为“小众品类”的投资工具，正悄然影响着中国资产证券化的整体格局。
从一级市场看，认购倍数屡创新高。随着市场对公募REITs长期投资价值的认可度提升，2025年公募REITs市场一度上演着“打新”狂热，动辄几百倍的认购倍数成为常态。
比如，10月发行的华夏中海商业REIT网下投资者有效认购倍数高达320倍，随后12月发行的华夏中核清洁能源REIT再次刷新纪录，网下有效认购倍数高达340倍，一级市场打新持续火爆。
二级市场上，2025年，公募REITs走势总体喜人，但在上半年的热潮喧嚣后，近期也经历理性调整。消费REITs以年内超30%的平均涨幅领跑市场，其亮眼吸引更多投资者开始关注公募REITs的配置价值。
同花顺数据显示，截至12月30日，78只上市REITs中年内58只收涨，20只收跌，凸显公募REITs底层资产质量与运营能力的分化。
截至年底，华夏基金作为基金管理人已累计发行19单公募REITs产品，累计发行规模达454亿元（不含扩募），占全部境内已发行公募REITs规模的20%，排名市场第一。
该机构认为，二级市场上，一方面，不同资产类型的产品定价出现合理分化；另一方面，同类资产里不同能级的产品得到差异化定价，公募REITs的“价值锚”已初步形成——底层资产持续创造稳定现金流的能力、主动运营管理释放资产潜能的“增值力”。
与此同时，资产类型与发行人实现多元化突破，优质消费资产成为吸金主力，更多具有国际资产管理和运营经验的发行主体进入市场，带来更成熟的资本运作和资产管理理念。
例如华夏凯德商业REIT作为首单由国际知名资产管理机构发起、聚焦中国核心都市圈优质商业资产的公募REIT，基金拟募集规模22.872亿元，比例配售前累计认购资金超3091.7亿元，这一数字远超此前单个REIT的募资纪录，成为市场现象级事件。
“华夏凯德商业REIT的创纪录募资现象表明，市场资金愿意为优秀的管理能力和增长预期支付溢价。”机构认为，单项目3000多亿元的认购规模，证明公募REITs市场完全有能力承接体量巨大、结构复杂的核心资产，为盘活更大体量的存量资产开辟了通道。
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