农历春节后，非典型物企金茂服务迎来期盼已久的好消息。
据港交所2月6日披露，金茂服务通过港交所上市聆讯，中金公司和汇丰控股为其联席保荐人。
这意味着，经历了5个多月的等待，金茂服务终于一只脚踏进港交所的门槛。
从体量上来看，截至2021年9月30日，金茂服务的在管总建筑面积为2320万平方米，与龙头物业企业相比，差距甚远；不过，这个从中化大厦写字楼管理起步的物业企业，非住宅物业占比已经超过15%，并且树立了高端物业服务的形象和标准。
因而新的一年，对于金茂服务来说，机遇与挑战并存。
不过，值得注意的是，2021年，恒指跌幅14.08%，上市物企股价平均跌幅23.69%,整体劣于大势。
受大势影响，不少物业上市公司股票价格跌得面目全非，有些甚至是脚踝斩。金茂服务此时能够通过聆讯，可谓是亦喜亦忧。
01
逆寒潮而上，是喜是忧？
受房地产行业行情影响，物业上市公司也经历了股价下跌，市盈率大幅缩水的尴尬，尤其是2021年下半年，物管股的高估值不断回调，成功递表的企业数量也大幅缩水。
克而瑞物管数据显示，2021年物业行业递表物企数量高达34家。
然而，2021年成功登陆港股资本市场的物业上市公司只有9家，远远不及2020年成功登陆港股市场的18家物业企业。
显然，2021年下半年才递交上市申请的金茂服务，显得有点逆潮流而动。这也是其经历了5个月后，直到2022年才拿到港股准入证的原因。
此时，物业企业的估值回归，对于此时登陆港股市场的金茂服务，有利有弊。
资本市场低迷，显然不利于金茂服务在资本市场上卖个好价钱；可话又说回来，成功踏入资本市场，募集到宝贵的资金，显然有利于金茂服务在行业里收并购，进一步扩张发展，做大规模。
02
非典型物企：高端和贵
虽说，姗姗来迟，赶在资本市场低迷期着急上市，规模与龙头物业上市公司差距甚远，金茂服务最大的特色是非典型物企特有的“高端”形象和维护高端形象的“贵”。
聆讯资料显示，截至2021年9月30日，金茂服务的在管总建筑面积约为2320万平方米。从规模上说，金茂服务与龙头物企碧桂园服务的6.44亿平方米在管面积，有着巨大的差距。
不过，金茂服务的特色在于，金茂服务从出生开始，就抱紧“爸爸”的大腿，从中化大厦的写字楼管理起步，从单一写字楼管理，发展成为涵盖住宅、写字楼、购物中心、学校、城市运营服务等多业态、跨地域的物业管理公司。
与众多物业服务公司一样，脱胎于金茂集团的金茂服务的扩张发展较为依赖母公司，截至2021年9月30日，金茂服务来自第三方物业的合约及在管面积分别仅为440万平方米、310万平方米，占比占比分别为9.62%、13.36%；也就是，金茂服务的合约面积有超九成来自金茂集团。
正因为这样的出身，决定了金茂物业的高端定位。这是因为，金茂集团及其合营联营公司开发的物业，主要聚焦于一二线城市的高端住宅、商业物业及写字楼。
其中，金茂服务管理包括摩天大厦在内的庞大写字楼组合，截至2021年9月30日，在管写字楼的总建筑面积达1.7百万平方米，同时拥有为摩天大厦定制的高端运营管 理系统及行业领先安全管理标准。
因而，在聆讯资料中，金茂服务强调其是高端物业管理服务市场的领导者。
商业物业及写字楼以及政府设施及学校等公共物业，让金茂服务的特色比较明显。2020年以来，金茂服务终止了若干毛利率较低的学校项目，并着重发展写字楼等商管物业。
与高端物业管理服务市场领导者相对应的是，金茂服务的管理费可以用一个“贵”字来形容。
据中指研究院资料，截至2021年9月30日，金茂服务在管写字楼面积约170万平方米；2020年，在管写字楼平均物业管理费为每平方米27.3元，远远高于百强物企每平方米6.93元的平均水平。
而为了维护其高端形象，近年来金茂物业正逐步加大智慧化的投入。招股书指出，先进技术及数字化有助金茂物业提供智慧物业管理。金茂物业打造智慧社区，提升生活体验及优化资源配置，从而提升客户满意度及实现经营稳定。
通过科技创新，金茂物业已建立完善的智慧物业服务体系，并已制定智慧社区、智慧写字楼及智慧城市的服务标准。
为了提升物业服务的科技含量，金茂服务可谓投入众多。招股书中特别提到，2018年整体毛利率由20.0%跌至2019年的19.2%，主要是由于金茂服务对智慧管理系统的投入增加，导致社区增值服务的毛利降低。
03
外拓不力制约发展？
作为一个独立发展的个体，一只脚迈入港股市场以后，对于金茂服务来说，将是一个重要的发展机遇。
值得称道的是，准备上市的金茂服务的营收和利润最近几年都在大幅增长。
招股说明书显示，其收入从截至2020年9月30日止9个月的人民币6.65亿元增加57.6%至截至2021年9 月30日止九个月的人民币10.49亿元。同时，年度利润由2018年的人民币1750万元增加至2019年的人民币2260万元，并进一步增加至2020年的人民币7710万元，2018年至2020年的复合年增长率为110.0%。
但从招股说明书也很容易看出，外拓不力已经成了制约其发展的软肋。
据招股书显示， 2019年、2020年，金茂服务的独立第三方收入分别为3453万元、5373万元，第三方收入虽逐年提升，但是整体规模较小，在总收入中占比不高，只有4%-5.7%左右。
这与行业中一些领先的企业相差也不小。截至2021年6月30日，保利物业第三方收入占比为33.3%，第三方在管面积占比61.9%。
随着公司金茂服务上市之后，金茂服务显然要加大第三方物业开发的占比，补齐短板。
