商品房预售交易的风险在2021年底以来集中出现，引发全国多名人大代表、政协委员的关注。
2022年“两会”期间，废除商品房预售制度，全面实行现房销售的呼声又起。
这一次现房销售的呼声很高。
两会代表们有着充足的理由：“专业机构数据显示，2021年全国有6300多万套商品房已售，但未竣工交付给购房人。”
2021年以来，房地产公司债务危机及商品房逾期交付对广大购房群体形成强烈冲击，已经使得一些购房人焦虑难安。
可现实是，过去的17年时间里，时不时就有取消预售制，实行现房销售的声音，但至今现房销售还是没有大面积铺开。
不过，这些年来，时不时就一些地方政府试着推行现房销售。海南省就最为旗帜鲜明，于2020年3月7日开始在全域推行现房销售制度。
2021年年年底，因资金问题而暴雷的恒大，董事长许家印出来喊话，要力挺现房销售，表示未来要全面实行现房销售，借以此来增强买房人的信心。
问题是，在得到地方政府和一些房企力挺之下，未来，现房销售真的能够逐步成为主流，购房者不用担心房企爆雷，彻底告别烂尾楼了吗？
01
被念歪了的“好经”
国内的商品房发展，很多经验和做法，都是向中国香港这个师傅学习来的。
其中就包括了预售制和公摊面积这两个至今争议很大的问题。
房子的公摊面积这个概念，很多人都认为是香港商人李嘉诚在香港提出来的。
而预售制，则被人认为是由著名爱国商人霍英东发明的。
1953年，霍英东成立了一家专门进行房屋建造和销售的立信置业公司，当时由于资金不足，所以就发明了一种新的房产销售模式：第1期先交付定金50%，第2期落妥2楼楼面价付10%，在香港当时这种模式被称作为“卖楼花”，用现在的词语来解释就是分期付款。
但是房子的价格销售较低，深得购房者的喜爱；而开发商也可以提前获取建设资金，也利用了购房者的资金建设房子，无论是购房者还是开发商，都获取了相关的利益，我们可以理解为“双赢”。
1956年，香港政府出台了《预售楼花同意书》制度，正式以法律的形式对楼花预售进行规范管理。
1994年，国内借鉴香港房地产开发经验，引入了商品房预售制度，并通过1994年颁布的《城市房地产管理法》确立下来。
预售制本来是引入外来和尚唱的好经。预售制刺激开发商竞拍土地，获得政府的用地、规划、建设施工和销售授权后，面向公开市场销售期房、回笼资金，达到快进快出的目的。
当下，以碧桂园、恒大为代表的房地产开发“高周转”模式，正是预售制度下的产物。
但是好经，念着念着，就被念歪了。
一些开发商们利用这种模式，却玩起了高杠杆，违背了当初预售制的初衷。不少开发商竞相玩起了高杠杆、高回报的游戏，而购房者似乎也真的赚得盆满钵满。
但是这种高杠杆的游戏，注定带来了无穷的隐患。
代表委员们建议现房销售。
02
“预售制”存废之争10余年
商品房预售制度实行的20多年，它的好处就不用多说了。
但是预售制下，期房销售弊病的显露也变得越来越突出，最主要有以下几点：
1、货不对板。在经过漫长的等待后，满心欢喜去交房，却发现成品房存在着诸多问题；
2、公摊过大。公摊面积少则10%，多则50%，最终为公摊买单的都是业主自己；
3、出现烂尾。房子烂尾了，不但收房遥遥无期，还要按时归还银行贷款，个中滋味堪比哑巴吃黄连。
2021年年底，楼市调控压顶，关于开发商“爆雷”的消息就屡屡见诸报端。截至2021年9月，全国已经有288家开发商破产。负债累累的开发商，使得楼盘烂尾的风险大大加大了。
为此，住建部还专门做工作，处置个别房企因为债务违约所引发的房地产项目逾期交付风险，说白了，就是住建部出面来化解楼盘的烂尾风险。
显然，因为预售制存在的种种问题，“预售制”存废的争议就一直没有停止过。
早在2005年，中国人民银行发布了《2004年中国房地产金融报告》。报告认为，房地产业是支柱产业，但是房地产信贷存在风险，建议取消房屋预售制度。
此报告一出，一度引发轩然大波。
2010年1月24日，广西住房和城乡建设工作会议召开，时任住建厅党组书记宋继东在所作的工作报告中提出，将选择南宁市作为取消商品房预售制度的试点城市。
随着人们对于取消预售制的呼唤声越来越高，国家也注意到了问题点的所在，最近这几年国家一直对于预售制度方面进行改革，重点监测预售资金的同时，人民日报也曾发布过标题为《取消预售制，调研可先行》文章中12个字回应：取消预售制，长期看或不可免。
但是，取消“预售制”的呼声已有多年，却迟迟无法落实。
不过，可喜的是，全国已有多地开始实行“现房销售”，全国首个全面取消预售制的省份是海南。
除海南省以外，近几年，苏州、南京、合肥、厦门、中山、南宁等地都在积极探索“取消预售制”。
取消预售制已经在逐步推行了。
全国首个全面取消预售制的省份是海南。
03
事情并非想得简单
取消商品房预售制度，购房者买到的都是现房，买之前就可以实地了解房源的真实质量，并且购买后几乎可以直接入住，节省了成本。毫无疑问，取消预售制对购房者来说是一大利好。
但是凡事总有利有弊。
从拿地到交楼，一般要二至三年的时间。如果都实行现房销售，就会在二至三年的时间里，造成市场上楼房供应的真空期，导致供不应求的现象出现，进而推动房价上涨。从购房者的角度来看，就可能更加买不起房。
从开发商的角度来看，预售制最大的优点是缩短了房企现金回笼周期，保障了房企的融资需求。因此，取消这一制度对房企来说是一件坏事，小中房企甚至可能因此无法经营。
因而，在市场好的时候，推行现房销售试点，可能还会吸引房企来参与。去年，宁波首轮集中供地、北京第二轮集中供地中试点的各一块现房销售地块，都已经成交了。
但是，一旦市场转冷，房企就不得不考虑是否可以承受多付出两年的资金成本。
举个例子，2021年9月26日，杭州市第二次集中土拍的10幅竞品质地块全部流拍了。值得一提的是，此次试点地块全部实行现房销售。
看起来，不仅房企对于现房销售的土地持谨慎态度，地方政府也对于推行现房销售无疑有着复杂的感情。现房销售的土地更难卖了，那么如何增加土地财政收入呢？
在广东省，也曾有过推行现房销售的想法。2018年9月21日，广东省房地产协会向各副会长单位下发了《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》，称广东省住房城乡建设厅已拟订了“关于商品房预售许可事项调整”的材料，并将于9月25曰上报住房城乡建设部。
但随后，在各种压力之下，广东省房协相关人士表示，通知正在征求意见过程中，是否会正式发布还待最终意见的汇总和研究。但此后，再无取消预售制的相关消息。
由此可见，取消预售制的难度。
期房已经占据90%左右的份额。
如果从数据上分析来看，当前市面上期房数量占比很高。据2020年的统计数据显示，期房还是主流，约占90%。
因而要取消预售制，需要进行全面改革，落地需要的时间很长，牵扯的群体广泛。
短期内全面取消，不太现实，只能采取逐步试点的方式。
不过，“坚持房住不炒“，”着力减少经济对房地产依赖“的今天，给了逐步推行取消预售制度提供了良好的窗口期。在推行预售制过程中，更多的抱着“炒房炒地”的心态进入的房企将会主动撤离，进一步实现房地产市场的优胜劣汰。一批真正有实力的房企也许会脱颖而出。
也许，从这个角度来说，恒大集团董事长许家印说，未来要全部现房销售，说不定是其再次崛起的一次机会。
04
后记
其实，在渐次取消预售制的同时，也要强化对预售制的优化和监管。
其实，其他一些国家在预售制的做法，也是可以借鉴学习的。
▶ 美国：第三方保管房屋预售款
购买预售房时，开发商先与顾客达成预订意向，通常要有一半以上的公寓被预订，开发商才能从银行取得建筑贷款，正式开始建造。顾客在初期支付的订金通常为数千美元至一万美元，由第三方保管。
▶ 日本：建立预售房市场风险分担机制
在买主和房地产商签订预售房的交易合同时，房地产商须向金融机构申请买主定金的担保或保险，金融机构须将担保或保险的保证书提交给买主。
▶ 德国：订立个性化购房合同分期支付房款
德国长期以来普遍实行预售房制度，并通过订立个性化的购房合同和按照工程进度分期支付房屋价款，大大化解了购房者和地产商之间的风险及纠纷。
▶ 新加坡：购房者按施工进度分期支付房款
新加坡的房屋预售制度是一种预定制度，对开发商和购房者的买卖行为都有要求，特别是对购买者按施工进度分期支付房款的比例作出了详细规定。
