房地产行业的不景气，正在使一些房企不停地内卷，而内卷又使其不断地丧失竞争力，变得更加内卷，形成恶性循环。
日前就有传言称，粤派房企中的合景泰富集团有区域公司内部发文，每两个月强制优化员工比例5%，全年硬性优化人数30%，同时还让销售人员签署乐捐承诺函。
不停地内卷，与之相对应的是合景泰富的业绩也在大踏步地内卷。2021年，销售金额微增的情况，净利却大幅下降了63%。
到了今年，这种内卷变得更加严重，1-3月，合景泰富实现销售额130.74亿元，同比减少39.75%，4月份，其销售额变得越发糟糕，与去年同比下降66%。
与此同时，国际评级机构相继下调合景泰富的评级，惠誉将合景泰富列入负面观察者名单，穆迪也将其评级展望从“负面”调整为列入评级观察名单。
曾经位列新华南五虎之一的合景泰富为何在全国一片救市的浪潮中变得如此沦落？
合景泰富在全国一片救市的浪潮中变得如何沦落?
01
激发员工奋发图强精神
据风财讯消息称，合景泰富集团有区域公司内部发文，每两个月强制优化员工比例5%，全年硬性优化人数30%，且优化人数指标不包含降职、离职、转岗等人员。此外，华南区域还要求销售人员签署乐捐承诺函。该承诺函显示，若销售5-7月未能开单，则无偿乐捐2000元/月。
面对此事，一些地产人士感叹，难道房企都这样内卷了吗？
据称，因为业绩压力，今年，合景泰富对员工比去年内卷的更厉害了。
合景要求员工保持创业精神，来自泛地产投融圈。
据悉，网上流传，去年下半年开始，合景泰富下发了一个通知，其意大致为：响应集团最新指示，强化现阶段管理要求，奋进拼搏，自觉加班，保持合景创业精神。
通知希望各部门/各项目要切实贯彻落实：
每周一，向人力部报备本周每日延时的工作时间和工作规划；每天晚上9点，拍摄工作照片，带时间水印，行政部拍摄平台办公区，各项目自行拍摄后提供行政部。
其实，要求员工保持奋发图强精神，还是文明的。
据悉，个别房企甚至有着让人叹为观止的要求。曾经一张“要么交业绩，要么交尸体”的图片在多个微信群流传，图片背景有“中梁地产”字样。
据悉，中梁地产惯用最强的激励机制，刺激人性欲望，最大限度减少成本，最高限度拉高经营水平。中梁地产董事长杨剑对员工的要求是：“只要不怕死，就往死里干。”“要么交业绩，要么交尸体。”
两相对比，合景泰富的激励用语和方法，已经显得文明和内敛很多了。
也许这与合景泰富老板的内心闲适的性格有着较大的关系。
媒体描述：孔健岷爱清闲。例如，周末一般不工作，下属除非有重大事情才能向他请示，否则随意打扰会被他“骂”一通。
他晚上大约9点下班，中午不应酬，每晚有时间喝茶、听音乐和散步……
对于企业和人生，孔健岷的哲学是：
老板千万不能给自己太大压力，压力太大人生就会不自在。
也许，正是他这种爱清闲的性格，他没有像杨剑那样给员工太大的压力。
孔健岷是一个爱清闲的人。
02
糟糕的业绩，激励作用失效？
在房地产圈，曾经有一个说法，那就是，如果销售额连千亿元跨不过去，就显得很落伍和丢人，将会处于鄙视链的底部，连融资都会比较困难。
因而，位列新华南地产五虎之一的合景泰富，终于在2020年拼了老命跨入千亿销售额俱乐部。
虽然，2021年下半年，合景泰富的销售额有所下滑，但是通过员工的奋发努力合景泰富总算在年终收官之时，勉强地留在了千亿俱乐部，全年实现销售金额1038亿元，同比微增0.2%。
合景泰富也为此付出了惨痛的代价，通过降价换来的千亿销售额，使得其毛利同比下降46%，仅有50.46亿元； 净利润25.63亿元，同比大跌63%。
但随后，合景泰富激励员工奋发图强仿佛失效了：2022年开年以来，合景泰富的业绩一点都不争气了。
1-3月，合景泰富及其合营企业、联营公司实现累计预售额约130.74亿元，同比减少39.75%；其中，3月预售额45.33亿元，较去年同期减少56%。
4月，全国房地产政策暖风频吹，全国70余个城市启动救市，就在大家对楼市“小阳春”有着较强预期的情况下，合景泰富4月再次交出了更加不争气的成绩单。
4月，合景泰富销售业绩同比大降66.3%！
合泰泰富集团及其合营企业及联营公司之预售额为人民币43.52亿元。
这样的业绩，自然也让爱清闲的孔健岷等合景泰富高层人士坐不住。
因而，传闻合景泰富华南区域要求销售人员签署乐捐承诺函的消息也迅速传开。据称该承诺函显示，若销售5-7月未能开单，则无偿乐捐2000元/月。
合景泰富自然希望通过非常规的手段，拼命扭转销售业绩的颓势。
今年以来，合景泰富的业绩越发糟糕。
03
被列入负面观察名单
销售接连下滑，已经给合景泰富带来很大的流动性压力。
而这一切，缘自合景泰富近几年拼命冲击千亿而积累的恶果。
根据东方财富数据，截至2021年末，合景泰富期内流动负债总额为1110.05亿，非流动负债总额603.95亿元。流动负债中，应付贸易账款及应付票据为133.48亿元，应付税项为130.67亿元。短期借款为203.34亿元。
与此同时，合景泰富2021年的现金及银行结余账面金额为294.48亿元，同比2020年下降了33.95%，而其受限资金等情况尚未可知。
合景泰富的经营性现金净额：
2018年为-22.72亿元；
2019年-42.76亿元
2020年勉强升为11.31亿元。
从现金储备来看，2021年，合景泰富的现金及等价物勉强能够覆盖短期借款。
可如果考虑企业运营资金和其受限资金，合景泰富流动性压力就不小。
据惠誉估算，截至2022年9月，合景泰富共有合计160亿元人民币的在岸及离岸资本市场债务到期；
此外，合景泰富还为合资企业和其他实体发行的私募债券提供担保，其中包括2021年12月到期的3亿美元和2022年4月到期的2.2亿美元。
可以说，今年合景泰富会有大量的债券、票据即将到期。还债压力大，负债也不小。
与此同时，今年以来，合景泰富越发糟糕的销售业绩，自然让人更加担心其流动性危机。世界三大评级机构相继下调合景泰富的评级。
4月4日，标普下调合景泰富集团(01813.HK)评级至B-，展望至“负面”，主要考虑该公司延迟发布2021年经审计的财务业绩，表明了内部控制和治理薄弱。标普已将合景泰富管理和治理的评估从"中"调整为"弱"。
此前的4月1日，穆迪已将合景泰富的“B2”公司家族评级列入评级下调观察名单，展望已从负面调整为列入评级观察名单。穆迪副总裁/分析师CelineYang表示：“列入评级下调观察名单反映了由于合景泰富集团最近推迟公布2021年经审计报告，公司再融资不确定性增加，削弱了其透明度和信息披露。”
同一天，惠誉也将合景泰富集团“B+”长期发行人违约评级(IDR)，其“B+”/“RR4”高级无抵押评级及未偿债券评级，列入评级负面观察名单(RWN)。
面临三大评级机构相继下调评级，合景泰富也急红了眼。
近日有消息称，合景泰富正在主动申请撤销穆迪的评级。有人猜测，合景泰富希望通过这一举动来惩戒一下穆迪在两个月接连下调合景泰富评级的举动。
04
内卷幅度和深度扩大
其实，为了冲击千亿销售额，合景泰富不仅背负了千亿的债务，也让企业和员工内卷，在高周转和巨额债务的压力之下，动作变形，让合作伙伴和购房者一起内卷。
随处翻看百度或者是人民网领导留言板上，随处可见购房者对于合景泰富房屋质量的投诉。
而其实炒得最为严重的一次质量问题是，合景泰富开发的增城誉山国际的新房质量问题。2021年5月，增城誉山国际刚收房就遇到烦心事：有近三分之二的业主发现家里有漏水渗水情况。在业主提供的视频中，记者看到一新房的卫生间里出现严重漏水情况，卫生间几乎漏成了“水帘洞”，另一业主家的卫生间角落则源源不断有水冒出。为此，开发商不能不出动百人抢修队抢修。
而在广州南沙区、黄埔区、增城区、云南昭阳区、江门市等多地合景泰富的业主投诉其楼盘质量差。
不仅是购房者感受到合景泰富的内卷，合景泰富的合作伙伴也开始感受到了这种内卷。
仅以增城誉山国际的开发商广州礼和置业发展有限公司（以下简称“礼和置业”）为例，已经有广州拓客文化传媒有限公司、三件事（深圳）文化传播有限公司、广东合富辉煌房地产顾问有限公司等多家公司因为房地产委托销售代理纠纷将礼和置业告上法院，农业银行广州东城支行也因为金融借款纠纷将礼和置业告上法院。
内卷范围和幅度越来越深、越广，正在将合景泰富拖入不可预知的未来。那么你认为，未来合景泰富能够随着市场形势的转好，不再内卷，顺利渡过危机吗？
多家单位因为合作纠纷将礼和置业告上法庭。
