价值54亿元的深圳豪宅宝能城484套住宅+公寓被摆上了货架上，并将会分多次上架拍卖。
首批上架的产品共有10套住宅，起拍价总价1504万起，折算下来起拍单价9.85万/㎡，与市场上二手房价格15万元/平方米倒挂价差超过5万元/平方米。这么大的价差，吸引了众多人的围观，阿里拍卖平台上显示，宝能城法拍房最多的一套吸引了16839人次围观，可是截至6月10日，宝能城10套住宅法拍房均是无人报名。
宝能城首次法拍房就面临着无人敢于竞拍的尴尬境地。
原因何在，可以用两个字概括：“税费”。
宝能城。
01
至今无人报名竞拍
因未能偿还平安银行贷款，宝能旗下被抵押的484套深圳宝能城一手房产将被强制拍卖。
早在今年3月10日，平安银行副行长郭世邦曾在平安银行2021年业绩发布会上透露，平安银行房地产出险业务主要是以宝能为主，其中金额最大的为54亿元的宝能城项目马上可进入司法拍卖执行环节。
对于双方的债务纠葛，上述执行裁定书指出，申请执行人平安银行深圳分行与被执行人宝能城有限公司、宝能地产股份、宝能控股(中国)有限公司、姚振华、深圳六金投资有限公司涉及借款合同纠纷，根据申请执行人的申请，法院依法保全查封了本案抵押房产，即被执行人宝能城有限公司名下宝能城花园共484套房产。
企查查显示，宝能地产股份有限公司和深圳六金投资有限公司对宝能城有限公司各持股51%和49%。
西丽宝能城，曾经是宝能集团旗下的一块“肥肉”，目前已经建成，正在办理预售证，马上可以进入到销售回款阶段。如今却因为宝能集团的债务而被平安银行划至名下。
宝能城有限公司被法院强制执行的案件有10起。
公开资料显示，宝能城有限公司曾因未按时履行法律义务而被法院强制执行的案件有10起，执行标的额102.3亿元。
西丽宝能城是宝能地产在深圳目前货量最大的楼盘，也是目前深圳南山区稀有的优质新房之一，宝能城最近的一次开盘价格在2020年，单价8.37万-10.98万元/平方米，项目当时的销售额占了宝能控股2020年全年总销售额的1/3，可以说是十足的“现金奶牛”。
宝能城稳居“西丽c位”，被抵押的484套房产可以说是宝能城最后剩下的可售房源了。
在二手市场，宝能城东区的房子是炙手可热。其二手房价格在2021年初时曾高达15万元/平方米，远高于当前宝能城法拍房的起拍价。
在阿里拍卖平台上可以看到，首批放上拍卖货架上的宝能城吸引了大量的人前来围观，最多的已经有18000多人围观，但6月30日即将开拍了，却至今无人报名参与竞拍。
宝能城花园进入司法拍卖程序。
02
捡漏还是陷阱？
从表面上看，拍卖价与市场上二手房价有着近5万元/平方米的价差，这么大的便宜为何却没有让众多买家心动，前来参与竞拍呢？
首先，有人担心，宝能集团面临财务危机，会不会交房风险？
实际上，这批房源是现房，可以即买即住，没有后续开发的问题。
其次，阿里拍卖的页面上显示，在标的物介绍中还提及，拍卖成交时，成交价不包含转让时双方的一切税、费、应补地价、土地使用费等；与本次过户相关的双方需缴纳的一切税、费、应补地价、土地使用费等均由买受人承担。
一种关于契税的说法是，宝能城属于公司产权，按二手房交易，要缴纳土地增值税，如果没有清算，土增可以按2%-3%征收，清算后按30%-60%征收。
以一套155平方米的房源按照二手房交易为例计算税费，不同成交价需要承担964万-1105万元税费，其中土地增值税占比则最大，假如最终以起拍价1505万元成交，买受人最终需要承担963.9万元税费，总成本为2469万元，税后单价折合15.9万元/平方米。这样的价格，显然已经高于市场价了。
另一种关于税费的说法是，宝能城是未经上市的新房，按照新房现售原则，只有契税，按照成交价首套1.5%、二套3%缴纳。
因而，对于拍卖这些宝能城房屋，到底是捡漏还是陷阱，还真不好说。
税费负担由买受人承担。
03
税费不明无人敢拍
因为税费不明确，购房者不敢拍。
宝能城这批法拍房，竞得人要缴纳的税费到底有哪些？
据悉，地产大咖荟咨询了相关人士，加上@深圳买房计划咨询的南山税务局、平安资管等多方机构，都没有人能够给出一个明确的答案。
北京金诉律师事务所主任律师王玉臣接受地产大咖荟采访时称，关于宝能城的税费问题，关键问题是要看这些房子是一手房还是二手房。最权威的解释，应该是到不动产登记中心核实，其究竟属于一手房还是二手房。
对于税费，法院都会公告称是由买受人承担。
王玉臣认为，宝能城这些房产，如果属于一手房，税费就是按新房的契税征收。办法，按照成交价首套1.5%、二套3%缴纳。
目前，因为这个税费不透明，导致很多人放弃竞买这些房子，有可能导致标的物的流拍。
因而法院应该明确一下这些标的物的税费标准，让大家不再疑惑，这样有利于标的物的拍卖，也有利于后续标的物的拍卖。
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