今年广州楼市“黄金周”不同以往，在一系列利好政策的刺激之下，楼市有所升温，一派繁忙的景象，各大楼盘也都在使劲促销，忙着出货。
在一派火热的景象当中，销售最为火爆的楼盘不好说，但是话题最多的楼盘当属天河联投文津府。
话题最多，不仅是因为其以低价入市抢跑，相比于前期吹风价7万-8万，这次天河联投文津府开出的价格只有6.5万-7万的单价，让人感觉低价入市。据称，低价入市效果不错，首开卖了8.9亿，国庆期间又卖了3亿元。
虽然宣称卖得很火，但是而且为了在天河抢客，湖北联投祭出大杀器，大大提高中介的佣金，据传成交一套高至给40万/套的佣金，希望重赏之下必有勇夫，引得全城中介竞相推介。
如此反常行为，一下子成了最为天河最为出圈的楼盘。
01 学位不确定性高
实际上，对于吹风价7万-8万，而实际卖价才6.5万-7万的单价，让人觉得联投文津府是为了低价入市抢客，但是实际上，文津府的几个竞品价格，比如说地处东圃板块的珠江花城的均价也就是63000元，甚至是在7月，为了抢客，珠江花城据说最低单价曾经去到5.1万元的价格。
而且，珠江花城的优势在于配建了公立体育东教育集团均和小学，而且项目还有配套托儿所和幼儿园，所见即所得，因而有一定的竞争优势。
而文津府的另一竞品天河保利天汇的均价也在68000元左右，而在国庆期间，为了冲业绩，保利天汇推出了部分一口价单位，单价只有61000元左右。由此看来，文津府的价格属于正常现象。
据悉，文津府曾一度命名为天河执信花园，就是因为与其一路之隔就是天河执信中学。
其意就是借着执信的光环好卖房。但后来因为种种原因还是改名为“文津府”，这样显得更有文化一些。不过，虽说是紧挨着执信中学，并且一度想靠“执信”两个字蹭点知名度，但是文津府也只是执信“旁“边的小区，并非是执信中学的学位。
据悉，2023年，执信中学天河校区总招生计划10个班，其中有7个班招生计划面向珠吉街范围内的灵秀小学、奥体东小学、吉山小学、珠村小学、体育东教育集团均和小学，“人户一致“的天河区学籍小学毕业生。而就算是珠吉街范围内的5所公办小学的毕业生，也不能100%入读执信中学，采用自主报名、电脑派位方式招生，需要摇号看运气。
从往年这些小学入学执信初中的概率都不及50%，未来三年珠吉街范围内小学毕业班数量 ，逐年都在增长，2021年有8个班，2022年为10个班，2023年直接飙升至12个班，因而未来小学摇中执信初中的概率只会更低。
所以，虽说紧挨着执信中学，但是如果不能上执信，岂不是很心塞。
让买家难以接受的是，天河文津府没有配建小学，学位不确定性大大提高。买家是否会望而却步。
02 土地污染问题耽误了开盘
非独学位问题，文津府被人诟病的还有其土地污染问题，文津府地块一度被称之为“毒地”。其实，早在去年10月，湖北联投就以楼面价38992元/㎡成交天河沥青搅拌厂地块。
不过，拿下地块的时候，就要求对土壤进行治理和修复，所以去年11月，湖北联投发布招标公告，请专业公司对全部污染土壤进行清挖、地貌恢复、修复、处置，妥善设置二次污染防控措施，达到修复目标值。
其招标要求，确保修复场地内无残留污染超标土壤，《修复效果评估报告》达到省、市生态环境主管部门的验收备案条件，最终完成广东省建设用地土壤污染风险管控和修复名录移除工作。项目完工后的质保工作以及内外所需的各项协调事宜，并顺利通过各级主管部门验收。
这个标12月中标，中标后又历时90天进行修复，加上验收，期间至少有五六个月的时间无法施工。
当然，土地修复后，也不是说污染物完全没有了，而是被控制在一个对人体健康风险水平较低，可以接受的阈值内。所以，有一些还是担心，未来其土地还是有一定的风险。
当然，撇开这个不论，因为土地修复耽误加上开工后蓄客，文津府迟迟没有开盘，直至五六月才透露吹风价7万-8万元。直至7月，文津府样板间开放，原计划8月底第一次开盘，但是当时看市场不好，又往后推延了。直至9月底，文津府乘着广州释放了多重政策利好，才开始加紧开盘出货。
而为了抢跑，据悉文津府不仅开出了一个大大低于吹风价的售价，还大幅提高了佣金，坊间传出，最高一套40万元的佣金。
在人看来，在天河不少楼盘因为不愁卖，不给佣金，或者是开出的佣金比较低。比如说，保利天瑞至今未开渠道。
03 文津府是否值得买
在重赏之下，是不是一定会有好的销售效果。
反正是文津府对外宣称，首开热销了8.9亿元，国庆期间又卖了3亿。最新的消息是卖了15亿了。
如果平均按800万一套算，那就是首开认筹就180多套了，按3栋拿到了预售证的总套223套算，首开成交破8成多了。哇噻，不管你信不信，反正喜报就这样写了，就为了造势用的，看看就算了。阳光家缘网签显示，只有文津府只有一套成交了（当然，网签数据有延迟，可能有出入）。
不过，一些人对此怀疑。如果这么好卖，还要给这么高的佣金，降价给买家不是更香吗？
那么到底这个盘能不能买。
如果看户型，项目首推产品建面108平方米3+1房，128平方米4房，140平方米4+1房，以及165平方米4+1房。小区容积率低，仅为2.7，梯户比为两梯三户、两梯四户，在天河还是有一定稀缺性，加上其宣传，得房率接近100%，还是有着可取之处。如果纯粹自住，不考虑其他因素，还是可以的。
可是，目前其价格比不过珠江花城，学位和商业配套也是硬伤，周边没有大型商场，加上不久，华润天河润府项目即将开盘，其未来的竞品越来越多。
那么，在市场的红海竞争中，如果考虑未来的楼盘升值和保值功能，还是要多比较一下地段、配套和环境再行定夺，在学位拥有不确定性、商业配套、地段不太讨巧的情况下，加上被人诟病的土地污染问题等诸多问题面前，买家要认真思考一下，文津府是否是你的最爱？
