房地产的持续下行期间,众多人对于房地产唯恐避之不及,但在美的控股集团何享健家族来看,这却是一个资产大腾挪的大机会。
6月23日,美的置业(03990.HK)发布公告称将进行股权重组,将全资持有的房地产开发业务产权从上市公司剥离至控股股东,美的置业将从重资产投入的房地产开发业务转向轻资产模式。
仅此一招,美的控股只需出资6亿港元,就可以将2000多亿资产私有化,而且此举还赢得了众多投资者的一片赞誉之声,何享健家族此举,确实是玩得高。
美的置业甚至在重组公告发出之后,一度大涨超过100%。
01 剥离地产优化结构
美的置业是美的控股旗下的地产上市公司,创立于2004年,因为背靠美的集团这棵大树,美的置业快速发展,并在2019年步入千亿房地产俱乐部,销售额1012.3亿元,2020年再度实现销售金额1261.6亿元,2021年再上一个台阶,实现销售额1371.4亿元。
但是随着房地产市场的加速调整,美的置业也感受到市场下行的压力。
2023年,美的置业只实现合约销售额658.5亿元,已经较最高峰时腰斩。
今年前5个月,美的置业合同销售金额169.4亿元,再度同比下降52.2%。与此同时,美的置业的毛利润也在快速下滑。
2023年,美的置业的毛利润84.8亿元,同比下降25%,净利润21.3亿元,同比下降40.6%
受市场的影响,美的置业的股价也从最高点的19.34港元下跌至3.16港元,市值缩水至50亿港元,较高峰时缩水八成多。
正是基于市场的快速下行,美的置业作出了剥离房地产业务的决定。
美的置业董事会主席兼集团总裁郝恒乐所说,“企业目前阶段的任务还是要安全活下去,不至于出局,还要留在牌桌上。进行各方面的结构优化,来寻找新的机会”。
02 多赢的格局
有媒体评价,美的置业将房地产业务从上市公司美的置业剥离出去,是一次壮士断腕。
美的置业公告称,将房地产开发业务进行内部重组,由私人公司美的建业香港有限公司(以下简称“美的建业”)持有该业务。
美的置业拟通过实物分派私人公司股份的方式,将私人公司集团从上市平台美的置业剥离出来。
具体实物分派包括两种方式:1、按照目前持有美的置业的比例获取美的建业的股份;2、收取现金替代,对应每股为5.9港元,较公告日前一个交易日的股价每股3.75港元,溢价率为57.33%。
对于小股东来说,美的置业并没有强买强卖,这是一个二选一的选择题,要么选择以1股美的置业的股权收取1股美的建业的股权,要么以1股换取5.9港元的现金,没有强迫意味,有的只是让购房者、小股东、大股东、上市公司多赢。
购房者赢,是因为美的控股可以调动更多的资金和资源,保证房地产业务顺利开展,实现“保交楼”这一民生大事。
小股东赢,是因为美的置业2018年上市以来,累计分红派现90亿港元,每年分红率40%,在业内处于领先地位。
与此同时,小股东可以选择继续参与房地产开发业务,从中参与分享红利,或者是选择以每股5.9港元退出,落袋为安,这个价格比公告前一日每股3.75港元的收盘价高57.33%。
上市公司赢。
对于美的置业来说,地产业务已到期债务62.5亿元,一年内到期的有息负债122亿元,净利润只有9.14亿元,显然压力比较大。
地产开发业务剥离出去,美的置业不仅减少了债务压力,可以轻装上阵,其架构变为“房地产开发代建+资产运营服务+房地产科技”,通俗地说,就是美的置业的业务变为轻资产的代建和商业物业运营和物业管理。
这样最大的好处就是,资本市场给予房地产开发板块的估值在5倍左右,而对于物业管理板块的估值则在10倍左右。
因而剥离房地产开发业务后,美的置业不用为房地产开发业务承担信用风险,不用被房地产开发业务的估值所累,轻装上阵,而且可以通过轻资产代建获取房地产开发业务的盈利。
这样,美的置业将变身成为一家小而美的服务公司,其中主要保留物业管理、商业运营、地产科技、建设项目管理等业务,虽然资产规模因为地产开发业务的剥离而大幅减少,但是业务增长较快,后期潜力可期。
比如说,物管行业收入为15.21亿元,同比大增三成;其次是商业物业和产业园业务,收入为3.63亿元,同比增长超两成。
03划算的生意?
当然,对于何享健家族来说,美的置业的重组,也是大大的受益者。
美的置业的总股份数目是14.35亿股,何享健家族拥有81.13%股份,可以计算出小股东的股份总数约2.71亿股。公告前最后一个交易日,美的置业为每股3.75亿港元。就算小股东全部选择以现金方式落袋为安,何享健也只需要每股额外拿出2.15港元进行补偿,总计拿出的总金额也不超过5.8亿港元。
也就是说,何享健家族只需动用5.8亿港元就可以将资产2000亿的房地产开发的业务完全吃下。
这对于何享健家族来说,完全是一笔划算的生意。
美的置业房开业务涉及319个项目,土地储备的总建筑面积约2650万平方米,大多是住宅。有息负债380.7亿元,还有货币资金201亿元,净负债率只有35.8%。银行授信额度1501亿元,其中尚未动用的额度有1198亿元。
假以时日,何享健家族依靠雄厚的资金,助力地产业务熬过周期,地产业务或许会再次大放光彩。
虽然看起来,何享健家族是进行一次豪赌,但是,拉长周期来看,何享健家族的胜算颇多。
正是因为这是一桩多赢的重组,美的置业重组方案公告后第一天,股价一度上涨至7.54港元,股价涨幅超过100%,收盘于6.37港元。看来市场认可这个重组方案。
后记
目前,房地产开发业务成了资本避之不及的板块。何享健家族敢于逆势吃下地产开发业务,将房地产开发业务的风险化解于美的控股集团之内,是因为有美的控股这个强大的制造业企业为依托,没有这个,纯粹的房企要想转型重组,可谓难上加难。
何享健家族的做法,或许会为其他有着大股东做支撑,发展房地产业务的集团企业提供一个很好的参考。
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