2023年底,安信证券首席经济学家高善文在2024年的投资策略上认为,房地产市场已经明显超调。
半年之后,房地产市场终于在“517新政”和“528新政”的大力度楼市救市政策的呵护之下,开始大力度复苏,上海、深圳的豪宅再现抢购热潮,6月广州的二手房成交量再度破万套,环比大涨超三成,新房成交量有望破7000套,时隔一年后,成交量再次突破7000套。
在广州楼市大力度复苏的时候,投资客、炒房团的身影再度闪现在市场之上。
随着上半年房地产销售数据的出炉,7月第一天,房地产开发和房地产服务板块的特发服务、我爱我家、滨江集团、华发股份等涨停,房地产行业的龙头股,保利发展、招商蛇口、金地集团、万科A都相继大涨。
房地产市场超调之后,终于迎来了大力度的复苏了吗?
01 广州6月二手成交突破万套
7月第一天,房地产行业就迎来了一个久违的复苏信号。
广州阳光家缘网站数据显示,二手房方面,广州住宅网签再度破万,2024年6月(统计周期:5月26日至6月25日),广州市二手住宅网签宗数和面积为10456宗和105.92万平方米,环比分别大幅增长33.40%和34.13%,成交宗数创下自2023年4月以来新高。
新房方面,来自中指院的统计数据显示,从6月1日到6月25日,广州一手房成交5469套,是今年以来表现最佳的月份。与去年同期相比,成交量增长14.3%,日均成交量较5月增长31.5%。如果按每天300套左右的成交量来推算,6月广州新房成交有望突破7000套,这将是时隔一年之后,广州新房成交再次突破7000套。
广州一二手楼市的回暖,不仅是政策刺激的结果,更是市场内在需求的体现。“广州5月28日新政之后,广州典型楼盘人气开始回升。来访量和认购数据连续4周上涨,并在5月28日后的一周达到高峰。”克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓表示。
从黄埔区到天河区,再到海珠区,各个区域的成交量都显示出购房者的热情。尤其是在次新房成交活跃、性价比高的情况下,购房者更愿意出手。此外,首付款降低和房贷利率优惠,也让更多人能够负担得起买房的费用。政策的放松使得购房资格的获得更加容易,进一步激发了市场活力。
而来自中指院的数据显示,京沪深三个一线城市的二手房的成交也表现非常亮眼。
02 一线城市成交相继活跃
在广州楼市迎来大力度复苏之后,深圳的一手房和二手房的成交也明显活跃起来,6月深圳一手房市场成交2927套,较5月增加了900套,二手房成交4249套,最为突出的是,深圳顶豪成交迅速活跃起来,6月28日,深圳湾顶级豪宅中海深湾玖序正式选房,开盘三小时收金100.2亿元。
上海则是四个一线城市里面表现最好的市场,截至6月29日,上海当月二手房总成交量已达到25319套,自2021年6月以来首次突破25000套,创下近3年最高单月成交纪录。
据中原地产数据,北京6月二手房住宅网签量14987套,达到了15个月以来的最高水平。
随着各地楼市的快速复苏,上半年房地产企业TOP100销售额连续四个月的同比降幅收窄。其中,保利发展依然以1733亿元的销售额位列榜首,中海地产则以1483亿元的销售额排名亚军。
上半年房地产企业销售排行榜。
这些房地产企业的领导人相继表示,5月17日新政,给予市场积极的影响,房地产市场正在出现可喜的变化。
日前,在6月28日股东周年大会上,保利发展董事长刘平认为,行业最坏的时刻基本上是过去了。华润置地的管理层透露,在政策利好的情况下,在售项目来访量确实有所改善,改善幅度大概在30%左右。龙湖集团董事会主席陈序平介绍,“5.17”新政后,市场出现了一定的正向反馈,该公司在上海、苏州、深圳等地的新房市场出现了销售端的明显回暖。
由于6月,一线城市房地产销售数据表现较好,7月1日,房地产服务板块多个股票大涨,板块涨幅4.05%,房地产开发板块涨幅3.7%。
不过,目前依然有不少人对于房地产复苏的持续性不太肯定,依然有不少人仍然处于观望中。
一些专家认为,一线城市房地产政策还有较大优化空间,短期,新房市场延续筑底行情,核心城市有望率先恢复。
03超跌之后或将回归均值
这一轮楼市的调整,给了人们深刻的印象。
仅以广州来看,从2021年楼市调整以来,广州的房价已经跌回了六七年的水平。
此时,随着楼市的调整,房地产的销量在快速下滑,随之而来的是房地产企业的投资意愿在快速缩减。
在高善文看来,房地产市场已经超调,房地产投资在GDP的占比今年有可能下滑到6%以下,甚至是跌到5.5%、5.7%左右的水平,市场已经明显低于合理中枢和严重受抑制的状态。
在他看来,房地产投资占GDP的比重,长期合理的中枢值是8%,7%是它的下端。
来自西方发达国家的数据显示,2014年之后,美国房地产投资的占比大约也是在7%,而在2005年美国经济泡沫化之前,房地产投资的占比接近8%。
在他看来,当前宏观经济的核心问题是尽快恢复一手房地产市场的功能。
知名经济学家任泽平同样认为,房地产出现了调整过度迹象。房地产市场调整过度已经明显拖累经济增长、就业、居民资产负债表、消费、地方财政、金融机构健康等,随着时间拖延,这种拖累还在加重,风险还在积累,值得重视。
在他看来,房地产稳,则经济稳,就业稳,能够防止步日本“失去三十年”“资产负债表衰退”的覆辙。
在高善文等专家看来,如今已经明显超调的房地产投资回归均值是必然事件。
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